Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Eftirspurn eftir hlutdeildarlánum var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar í júní

Alls uppfylltu 43 umsóknir skilyrði til úthlutunar en 33 umsóknir voru dregnar út

Næsta umsóknartímabil hlutdeildarlána hefst 2. júlí

HMS hefur lokið við úthlutun hlutdeildarlána í júní en alls voru 68 umsóknir til yfirferðar, þar af 34 umsóknir sem bárust í fyrri mánuðum ársins.

Í júní voru að lágmarki 458 milljónir króna til úthlutunar en heildarfjárhæð umsókna nam um 1.091 milljón króna. Eftir yfirferð umsókna reyndust 43 umsóknir uppfylla öll skilyrði til úthlutunar. Heildarfjárhæð þeirra umsókna nam um 618 milljónum króna.

Þar sem fjárhæð umsókna sem uppfylltu skilyrði var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar þurfti að velja umsóknir af handahófi, í samræmi við forgangsreglur úthlutunar. Þetta er fjórði mánuðurinn í röð sem grípa þarf til slíks fyrirkomulags.

Alls voru 33 umsóknir dregnar út í viðurvist fulltrúa Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Heildarfjárhæð úthlutaðra hlutdeildarlána nam um 479 milljónum króna. Samtals hlutu því 10 umsóknir ekki úthlutun í júní þrátt fyrir að uppfylla öll skilyrði. Öllum þeim umsækjendum var boðið að halda umsókn sinni opinni og færa hana yfir í úthlutun í júlí.

Í töflunni hér að neðan má sjá fjölda og fjárhæðir veittra hlutdeildarlána eftir landshlutum í júní.

Umsóknartímabilið fyrir næstu úthlutun hlutdeildarlána stendur frá kl. 09:00 fimmtudaginn 2. júlí og til 12:00 mánudaginn 13. júlí næstkomandi. Til úthlutunar verða að lágmarki 458 milljónir króna. 

Nánari upplýsingar um hlutdeildarlán og umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

Um 1.300 nýir leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í apríl

Um 52 prósent gildra leigusamninga eru tímabundnir

Leiguverð er að jafnaði lægra í ótímabundnum leigusamningum

Alls tóku 1.328 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 1.061 samningur féll úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 267 á milli mánaða. Í apríl í fyrra tóku 1.466 leigusamningar gildi á sama tíma og 916 samningar féllu úr gildi.

Nýskráðum samningum fækkaði þannig á milli ára, þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um áramótin. Samhliða skráningarskyldu tók afskráningarskylda leigusamninga jafnframt gildi, sem gæti að hluta til útskýrt hvers vegna fleiri leigusamningar féllu úr gildi í apríl í ár en í fyrra.

Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá um miðjan maímánuð en ítarlegri umfjöllun um leigusamninga verður birt í mánaðarskýrslu HMS fyrir maímánuð sem kemur út á fimmtudaginn í næstu viku.

Tímabundnir leigusamningar algengari en ótímabundnir

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annaðhvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins. 

Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS í aprílmánuði voru um 52 prósent gildra leigusamninga tímabundnir.

Samkvæmt upplýsingum úr leiguverðsjá HMS var hlutfall tímabundinna leigusamninga um 54 prósent í janúar í fyrra svo að hlutdeild þeirra hefur lækkað á síðustu misserum. 

Leiguverð er lægra í ótímabundnum samningum

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Þegar litið er til leiguverðs á tveggja til þriggja herbergja leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund leigusala er meðalleiguverð lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur, hagnaðardrifið leigufélag eða óhagnaðardrifið leigufélag, líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Hið sama gildir ef litið er til fermetraverðs. 

Hlutfallslegur munur á heildarverði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (13%) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum hagnaðardrifinna leigufélaga (4%) en upplýsingarnar eru aðgengilegar í leiguverðsjá HMS. 

Heildarverð í ótímabundnum samningum er aftur á móti að meðaltali 6% hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er sveitarfélag, og fermetraverðið er um 1% hærra. Ólíkt því sem tíðkast almennt eru langflestir leigusamningar um íbúðir á vegum sveitarfélaga ótímabundnir, eða um 80% af þeim sem eru í gildi.  

Meirihluti gildra leigusamninga tímabundinn 

Eignamörk húsnæðisbóta hafa hækkað í áföngum frá 2017

Flest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eignir en 91% þeirra hefðu ekki orðið fyrir bótaskerðingu vegna eigna þrátt fyrir að eignamörk hefðu verið óbreytt frá 2017

HMS greiddi 992 milljónir í húsnæðisstuðning í apríl

Langflest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eða engar eignir. Hækkun skerðingarmarka húsnæðisbóta vegna eigna hefur því haft takmörkuð bein áhrif á greiðslu húsnæðisbóta. Þetta er meðal þess sem kemur fram í greiningu HMS á greiðslum húsnæðisbóta í apríl 2026.

Skerðingarmörk húsnæðisbóta vegna eigna hafa rúmlega tvöfaldast frá 2017

Skerðingarmörk húsnæðisbóta vegna eigna hafa hækkað verulega undanfarin ár. Árið 2017 voru neðri mörk 6,5 milljónir króna og efri mörk 10,4 milljónir króna, en hafa síðan þá hækkað í áföngum. Neðri mörkin  eru nú 13,9 milljónir króna og efri mörkin 22,2 milljónir króna. Í dag eru fá heimili sem þiggja húsnæðisbætur sem verða fyrir skerðingu vegna eigna.

Um 32% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl eiga engar eignir og um 67% þeirra voru með eignir undir neðri skerðingarmörkum eins og þau eru í dag.  Aðeins um 1,1% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl voru með eignir yfir þeim mörkum og urðu því fyrir skerðingu bóta vegna eigna. Ekkert heimili sem þáði húsnæðisbætur var hins vegar með eignir yfir 22,2 milljónum króna, enda myndu bæturnar þá skerðast að fullu.

Hækkun eignamarka hefur haft takmörkuð áhrif á greiðslur húsnæðisbóta

Hækkun eignamarka frá árinu 2017 virðist hafa haft áhrif á lítinn hluta heimila sem þáði húsnæðisbætur vegna leigu í apríl. Langflest þeirra, eða 91,4%, eiga eignir undir 6,5 milljónum króna og hefðu því ekki orðið fyrir bótaskerðingu vegna eigna þrátt fyrir að eignamörk hefðu haldist óbreytt frá 2017. Um 8,6% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl hefðu hins vegar fengið skertar bætur eða ekki átt rétt á bótum ef ekki hefði komið til hækkunar skerðingarmarka vegna eigna.

Gögnin benda jafnframt til þess að ávinningur af hækkun eignamarka komi fyrst og fremst fram sem minni bótaskerðing hjá heimilum með eignir á bilinu 6,5 til 13,9 milljónir króna, eða alls 5,5% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í mánuðinum.  Um 3,1% heimila sem fengu greiddar húsnæðisbætur í apríl hefðu hins vegar ekki haft rétt á húsnæðisbótum árið 2017 þegar efri skerðingarmörk voru 10,4 milljónir króna.

Á myndinni hér að neðan má sjá að stærstur hluti heimila sem þiggur húsnæðisbætur leigir húsnæði sem er í einkaeigu, óháð eignastöðu. Á myndinni sést jafnframt að flest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eru með eignir undir neðri skerðingarmörkum eins og þau voru árið 2017, óháð tegund leiguhúsnæðis.

Tæpur milljarður króna var greiddur í húsnæðisstuðning vegna leigu í apríl

Þann 30. apríl síðastliðinn greiddi HMS um 992 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í apríl. Greiðslurnar styðja við þúsundir heimila um land allt og miða að því að draga úr húsnæðiskostnaði tekju- og efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra.

Húsnæðisstuðningurinn skiptist í tvo meginflokka, annars vegar almennar húsnæðisbætur og hins vegar sérstakan húsnæðisstuðning sveitarfélaga.

Stærsti hluti greiðslna í apríl var vegna almennra húsnæðisbóta. HMS greiddi tæpar 959 milljónir króna til um 17.986 heimila í almennar húsnæðisbætur. Þetta samsvarar um þriðjungi af áætlaðri stærð leigumarkaðarins, en HMS áætlar að hann telji um 50 þúsund heimili.

Auk þess greiddi HMS sérstakan húsnæðisstuðning fyrir sveitarfélögin Skagafjörð og Kópavog sem hluta af tilraunaverkefni stjórnvalda. Í apríl voru greiddar tæpar 33 milljónir króna til 1.064 heimila í Kópavogi og 83 heimila í Skagafirði. Sérstakur húsnæðisstuðningur er á vegum sveitarfélaganna og er honum ætlað að styðja við þá sem eiga erfitt með að standa straum af húsnæðiskostnaði vegna fjárhagslegra og félagslegra aðstæðna.

Hækkun eignamarka nýtist fáum heimilum sem þiggja húsnæðisbætur

Húsnæðispakki tvö hefur verið kynntur í áföngum á undanförnum vikum 

Áhersla verður lögð á íbúðauppbyggingu á ríkislóðum á næstu árum 

Áður hafa verið kynnt áform um að styrkja stöðu leigjenda með ýmsum aðgerðum 

Ragnar Þór Ingólfsson félags- og húsnæðismálaráðherra, Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra og Heiða Björg Hilmisdóttir borgarstjóri kynntu áform um uppbyggingu 1.200 til 1.400 íbúða á ríkislóðum og í húsnæði í eigu ríkisins sem verður breytt í íbúðir. Áformin eru hluti af öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, sem hefur verið kynntur í áföngum að undanförnu.  

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar var kynntur í lok október 2025, en HMS hefur áður greint frá mögulegum áhrifum hans á húsnæðismarkaðinn.  

Áhersla á nýtingu ríkislóða og umbreytingu atvinnuhúsnæðis í íbúðir

Ríkisstjórnin hefur kynnt áform um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á lóðum í eigu ríkisins í Reykjavík. Á næstu árum er fyrirhugað að byggja nýjar íbúðir eða breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir við Borgartún, Grensásveg, Laugarveg, Laugarnesveg, Seljaveg og á landi austan Korpúlfsstaða. Áætlað er að uppbyggingin skili samtals um 1.200 til 1.400 íbúðum og gert er ráð fyrir að 20-30% íbúðanna verði svokallaðar almennar íbúðir. Þar má meðal annars nefna íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána, stúdentaíbúðir, félagslegar leiguíbúðir, íbúðir fyrir eldra fólk og búseturéttaríbúðir.

Ríkisstjórnin kynnti einnig ný viðbótarstofnframlög vegna umbreytinga á atvinnuhúsnæði í almennar íbúðir. Þetta kemur til viðbótar við þær breytingar sem kynntar voru í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, þar sem stofnframlög ríkis og sveitarfélaga voru hækkuð úr 30% í 35% auk þess sem viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga var hækkað úr 4% í 5%. 

HMS fagnar áformum um aukna uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í ljósi uppsafnaðrar íbúðaskuldar frá fyrri árum auk þess sem gera má ráð fyrir talsverðri nýrri íbúðaþörf á næstu árum miðað við mannfjöldaspár og breytingar á aldurssamsetningu þjóðarinnar. 

HMS telur þó afar mikilvægt að tekið sé mið af óskum og þörfum landsmanna við skipulag hverfa og íbúða á þeim svæðum sem ráðast á í uppbyggingu. Niðurstöður nýlegrar könnunar HMS á skipulags- og búsetuóskum landsmanna geta þar komið að gagni, en niðurstöðurnar sýna til að mynda að viðhorf til skipulagsmála eru ólík eftir svæðum innan höfuðborgarinnar. 

Margvíslegar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn

Fyrr í mánuðinum kynnti félags- og húsnæðismálaráðherra umfangsmiklar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn. Áform eru uppi um að gera mánaðarlega vísitölutengingu leiguverðs óheimila og aðeins verður heimilt að hækka leigufjárhæð einu sinni á 12 mánaða fresti samkvæmt húsaleigulögum.  

HMS telur að afnám vísitölutengingar leiguverðs geti stuðlað að bættu húsnæðisöryggi leigjenda með auknum fyrirsjáanleika um húsnæðiskostnað þeirra til skamms tíma. Hins vegar gætu breytingarnar leitt til hækkunar leiguverðs til skamms tíma, þar sem leigusalar þurfa nú að taka mið af verðbólguvæntingum tólf mánuði fram í tímann við ákvörðun leiguverðs. Aftur á móti ræðst geta leigusala til þess að hækka leiguverð af samspili framboðs og eftirspurnar á hverjum tíma. 

Enn fremur hefur verið skipaður starfshópur um endurskoðun fyrirkomulags húsaleigutrygginga, en endurgreiðsla tryggingafjárhæða er algengasta ágreiningsefnið sem fer fyrir kærunefnd húsamála. Kærunefnd húsamála hefur einnig verið efld með fjölgun starfsfólks.

HMS telur einnig jákvætt að aðgengi að upplýsingum um réttindi og skyldur leigjenda og leigusala verði bætt með kynningarátaki og útgáfu handbókar um góðar starfsvenjur leigusala. Í ljósi þess að stór hluti leigjenda hér á landi er innflytjendur telur HMS mikilvægt að tryggt sé að upplýsingarnar verði settar fram á fleiri tungumálum en bara íslensku.  

Starfshópur um endurskoðun húsnæðisbótakerfisins verður einnig skipaður með það að markmiði að gera stuðninginn markvissari þannig að hann nýtist betur tekju- og eignaminni hópum á húsnæðismarkaði. HMS fagnar því enda hefur HMS áður bent á að núverandi kerfi sé ómarkvisst og stuðli að hærra leiguverði. 

Starfshópur um nýtt húsnæðislánakerfi

Skipun starfshóps um nýtt húsnæðislánakerfi er einnig hluti af húsnæðispakka tvö. Verkefni starfshópsins er að kortleggja nýlegar breytingar á lánaframboði, meðal annars í kjölfar vaxtadómanna svokölluðu, og áhrif þeirra á neytendur. Í kjölfarið er hópnum falið að greina hvort gera þurfi breytingar á löggjöf um fasteignalán til neytenda til að tryggja að staða lántaka sé ekki lakari en hún var fyrir vaxtadómana.  

Starfshópnum er einnig falið að greina hvort tilefni sé til að taka upp nýtt húsnæðislánakerfi hér á landi með auknu gagnsæi, sveigjanleika og fyrirsjáanleika fyrir neytendur. Hópurinn skal hafa erlendar fyrirmyndir til hliðsjónar og rýna kosti og galla annarra húsnæðislánakerfa, einkum í nágrannaríkjum. 

Ríkisstjórnin áformar uppbyggingu allt að 1.400 íbúða á ríkislóðum 

Á árinu 2025 fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum

Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var um 7,3 milljarðar

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina

Á árinu 2025 hélt uppbygging almennra íbúða áfram með þremur úthlutunum stofnframlaga ríkisins. Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var 7.336.400.000 krónur.

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í ársskýrslu stofnframlaga fyrir árið 2025 sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Alls bárust 30 umsóknir frá 11 félögum um stofnframlög til byggingar eða kaupa á alls 604 íbúðum. Þar af fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum í 16 sveitarfélögum. Samtals nam stofnframlag ríkisins um 2,89 milljörðum króna og stóðu eftir 4,44 milljarðar króna til úthlutunar við lok árs.

Heildarniðurstaðan fyrir árið 2025 sýnir áframhaldandi styrkingu almennra íbúða á landsvísu þrátt fyrir áskoranir vegna byggingar- og fjármagnskostnaðar, lóðaframboðs og tafa í leyfisferlum. Úthlutanir og framkvæmdir ársins leggja grunn að áframhaldandi vexti og styðja við markmið stjórnvalda um að efla húsnæðisöryggi og tryggja fjölbreytt framboð íbúða fyrir mismunandi hópa samfélagsins.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.

Ársskýrsla um stofnframlög árið 2025 er komin út

Húsnæðisdagurinn var haldinn í húsakynnum HMS í dag

Fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn

Niðurstöður nýrrar könnunar HMS um skipulags- og búsetuóskir voru kynntar á fundinum

Húsnæðisdagurinn 2026 var haldinn í húsakynnum HMS í dag. Á dagskrá voru húsnæðismál í víðu samhengi, en fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn. Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, setti fundinn en fjölbreyttur hópur fólks tók þátt í dagskránni með framsögum og þátttöku í pallborðsumræðum. Upptöku af fundinum má finna í spilaranum hér fyrir neðan.

Á fundinum voru meðal annars kynntar niðurstöður úr nýrri könnun HMS um skipulags- og búsetuóskir landsmanna og þær settar í samhengi við þær íbúðir sem eru í byggingu í dag og stefnu höfuðborgarsvæðisins í skipulagsmálum. Meðal annars kom fram að mest sé verið að byggja af fjölbýlishúsum með mörgum íbúðum á sama tíma og einungis lítill hluti landsmanna sér fyrir sér að búa í slíku húsnæði á næstu árum.

Á fundinum var einnig fjallað um íbúðaþörf, hvernig hún er metin og hvaða þátta skiptir máli að horfa til við slíkt mat. Fram kom að mat á íbúðaþörf sé ónákvæmt en nytsamlegt tæki sem geti gefið gagnlegar upplýsingar fyrir byggingargeirann og hið opinbera.

Að lokum var fjallað um stöðuna á leigumarkaði sem stærri en áður var talið. Fram kom að leigjendur búi margir hverjir við krefjandi aðstæður, upplifi minna húsnæðisöryggi en eigendur og eigi erfiðara með að ná endum saman. Í pallborðsumræðum komu fram sjónarmið ólíkra aðila um hvernig sé ákjósanlegast að standa að stuðningi við leigjendur.

Fjölmennt var á Húsnæðisdeginum 2026

Öryggi, gott samfélag og vinaleg samskipti skiptir fólk á öllum aldri miklu máli við val á nærumhverfi

Andstaða við þéttingu eykst með aldri og er meiri í úthverfum höfuðborgarsvæðisins en í þéttari hverfum

Búsetuóskir heimila eru fjölbreyttari en sú íbúðauppbygging sem nú er mest áberandi á höfuðborgarsvæðinu

Viðhorf til húsnæðis og nærumhverfis ráðast að hluta af æviskeiði fólks, þar sem eldra fólk leggur áherslu á að komast sínar ferðir á einkabíl á meðan yngra fólk vill vera nálægt vinnu. Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri könnun HMS um skipulagsóskir, en niðurstöður úr henni voru birtar og kynntar á húsnæðisdeginum sem fór fram 22. apríl.

Hægt er að nálgast niðurstöður könnunarinnar með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Afstaða til þéttingar ólík eftir aldri og búsetu

Yngra fólk, einkum á barneignaaldri, leggur meiri áherslu á nálægð við skóla, leikskóla, vinnu og þjónustu. Eldri svarendur horfa hins vegar frekar til gæða nærumhverfis, góðs aðgengis, loftgæða og nálægðar við náttúru.

Könnunin sýnir jafnframt skýran mun á afstöðu fólks til þéttingar byggðar. Andstaða við þéttingu eykst með hækkandi aldri og er meiri í úthverfum Reykjavíkur og annars staðar á höfuðborgarsvæðinu. Á sama tíma reynast yngri svarendur og íbúar í þéttari og grónari hverfum almennt jákvæðari gagnvart frekari þéttingu.

Er uppbygging í takt við búsetuóskir landsmanna?

Niðurstöðurnar benda einnig til þess að búsetuóskir á höfuðborgarsvæðinu séu fjölbreyttar. Yngstu svarendur sjá frekar fyrir sér að búa í fjölbýli, sérbýli vegur þyngra hjá fólki á miðjum aldri en meðal elstu svarenda eykst vægi fjölbýlis aftur. Þegar nánar er litið á valkosti innan fjölbýlis kemur fram að margir horfa til smærri og meðalstórra fjölbýla, ekki eingöngu þeirra stærstu.

Þetta er áhugavert í ljósi marstalningar HMS á íbúðum í byggingu, sem sýnir að meirihluti íbúða á höfuðborgarsvæðinu er nú í stórum fjölbýlishúsum. Samanburðurinn gefur því tilefni til að huga að því hvort samsetning nýrrar uppbyggingar endurspegli nægilega vel fjölbreyttar búsetuóskir heimila.

Hér að neðan er upptaka af Húsnæðisdeginum 22. apríl þar sem meðal annars var farið yfir helstu niðurstöður könnunarinnar. Umfjöllunin um könnunina hefst eftir 1 klukkutíma og 40 mínútur.

Þétting byggðar mætir mestri andstöðu meðal eldra fólks í úthverfum

Búið er að loka fyrir skráningar á húsnæðisdag HMS þann 22. apríl

Hægt verður að fylgjast með húsnæðisdeginum í beinu streymi á heimasíðu HMS

Á húsnæðisdeginum verður ítarlega farið yfir íbúðaþörf, skipulagsmál og stöðu á leigumarkaði með utanaðkomandi gestum

Ekki er lengur hægt að skrá sig á húsnæðisdag HMS, sem verður haldinn þann 22. apríl í Borgartúni 21, þar sem hámarksfjölda gesta er náð. Áhugasamir geta þó enn fylgst með í beinu streymi á hms.is/streymi.

Hægt er að nálgast fulla dagskrá fyrir húsnæðisdaginn með því að smella hér. Meginviðfangsefni dagsins eru eftirfarandi:

Hvernig vill fólk búa í höfuðborginni?

Á meðal gesta sem koma fram á fundinum eru Þorsteinn Víglundsson formaður SI, Sigurður Stefánsson framkvæmdastjóri þróunarfélagsins Aflvaka og Sólveig Anna Jónsdóttir formaður Eflingar.

Lokað fyrir skráningar á húsnæðisdaginn en hægt að fylgjast með í streymi

Aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði hærra leiguverð en innfæddir leigjendur þrátt fyrir að íbúðir aðfluttra séu að meðaltali minni

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af því að aðfluttir leigja flestir af einkaaðilum og búa síður í félagslegu húsnæði

Þegar leigt er af einstaklingum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir þó 5% hærri heildarleigu fyrir 9% smærri íbúðir

Aðfluttir leigjendur greiddu að meðaltali rúmar 243 þúsund krónur í húsaleigu í janúar 2026 samanborið við tæpar 213 þúsund krónur meðal innfæddra leigjenda, þrátt fyrir að aðfluttir hafi leigt að jafnaði litlu minni íbúðir. Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala og staðsetningu leiguhúsnæðis. Jafnvel þótt tekið sé tillit til þess greiddu aðfluttir að meðaltali 5% hærri heildarleigufjárhæð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þar sem þeir leigðu af einstaklingum á höfuðborgarsvæðinu.

Þetta er meðal þess sem fram kemur í skýrslu HMS um stöðuna á leigumarkaði 2026 sem birt var í lok mars. Nánar verður fjallað um innihald skýrslunnar á Húsnæðisdeginum 2026 sem haldinn verður í húsakynnum HMS miðvikudaginn 22. apríl næstkomandi. Nánari upplýsingar um viðburðinn og skráningu er að finna með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Samsetning leigusala og staðsetning húsnæðis hefur áhrif

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala, en af þeim leigusamningum sem voru í gildi í leiguskrá í janúar 2026 leigðu um 44% aðfluttra leigjenda af einstaklingsleigusölum samanborið við um 30% innfæddra leigjenda. Einungis 7% aðfluttra leigjenda leigðu af sveitarfélögum og 15% af óhagnaðardrifnum leigufélögum á meðan tæplega helmingur innfæddra leigjenda leigði af slíkum leigusölum í janúar 2026.

Staðsetning hefur jafnframt áhrif á leiguverð, en leiguverð er að jafnaði hæst á höfuðborgarsvæðinu, lægra í nágrenni þess og lægst annars staðar á landsbyggðinni. Mikill meirihluti leigusamninga í leiguskrá HMS varðar íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, hvort sem litið er til aðfluttra eða innfæddra leigjenda, til samræmis við búsetudreifingu þjóðarinnar almennt.

Hallar á aðflutta leigjendur á höfuðborgarsvæðinu

Ef eingöngu er litið til leigusamninga um íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð er greint eftir tegund leigusala og uppruna leigjenda má sjá að aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði 5% hærra heildarleiguverð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þegar leigt er af einstaklingsleigusölum. Meðalfermetraverðið er um 15% hærra.

Aðfluttir greiða hærra leiguverð fyrir smærri íbúðir þegar leigt er af einstaklingum

Leigjendur upplifa minna húsnæðisöryggi þegar leigt er af einstaklingum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með sambærilegum hætti og á hinum Norðurlöndunum

HMS hefur heimild til að sekta leigusala sem sinna ekki skráningarskyldu

Leigumarkaðurinn á Íslandi hefur stækkað samhliða örri fólksfjölgun og miklum húsnæðisverðshækkunum á undanförnum árum. HMS telur að um 28% fullorðinna hafi verið á leigumarkaði hér á landi á árinu 2025, þó flestir sem hafa tök á kjósi að búa í eigin húsnæði.

Húsnæðisaðstæður leigjenda hér á landi eru að jafnaði lakari en þeirra sem búa í eigin húsnæði, og að mörgu leyti lakari en húsnæðisaðstæður leigjenda á hinum Norðurlöndunum. Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur hér á landi er þó í megindráttum sambærilegur því sem þekkist í samanburðarlöndum. 

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í nýrri skýrslu HMS um stöðuna á leigumarkaði sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Búsetukannanir HMS leiða í ljós að um 94% húsnæðiseigenda telja sig búa við húsnæðisöryggi samanborið við um 52% leigjenda. Á sama hátt telja um 3% húsnæðiseigenda sig ekki búa við húsnæðisöryggi á meðan hlutfallið er 32% á meðal leigjenda.

Gera má ráð fyrir að um það bil 60% leigjenda hér á landi búi í leiguíbúðum sem eru í eigu einstaklinga á meðan hlutdeild fagleigusala er lítil. Leigjendur sem leigja af einstaklingum á almennum markaði virðast upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Takmarkað húsnæðisöryggi þeirra sem leigja af einstaklingum kann að skýrast af því að leigusamningar um íbúðir á vegum einstaklinga eru yfirleitt tímabundnir og því ríkir oft óvissa um húsnæðisaðstæður leigutaka að leigutíma loknum. 

Leigjendur nefna einnig áhyggjur af því að íbúðin verði seld ofan af þeim, en leiguíbúðum á vegum einstaklinga er oft ekki ætlað að vera í útleigu nema til skamms tíma. Enn fremur nefna leigjendur hátt leiguverð sem orsök húsnæðisóöryggis á leigumarkaði, en sökum hás hlutfalls einstaklingsleigusala er nokkuð sterk fylgni á milli leiguverðs og greiðslubyrðar húsnæðislána.

Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur er sambærilegur á Norðurlöndunum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með tvennum hætti. Annars vegar eru greiddar húsnæðisbætur til tekju- og eignalágra leigjenda, en bæturnar hafa það að markmiði að draga úr húsnæðiskostnaði og stuðla að auknu húsnæðisöryggi heimila á leigumarkaði, óháð því hvers konar leiguhúsnæði þau búa í. Hins vegar styðja stjórnvöld við aukið framboð á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága með veitingu stofnframlaga, sem leggja grunn að almenna íbúðakerfinu.  

Stjórnvöld á hinum Norðurlöndunum styðja við leigjendur með sambærilegum hætti. Öll Norðurlöndin hafa til að mynda stutt við uppbyggingu hagkvæms leiguhúsnæðis með einum eða öðrum hætti. Húsnæðisbætur eru jafnframt greiddar á öllum Norðurlöndunum og eru í flestum tilvikum tekjutengdar en misjafnt er hvort þær séu eingöngu greiddar til leigjenda eða einnig til þeirra sem búa í eigin húsnæði.

Leigusalar sem sinna ekki skráningarskyldu leigusamninga geta átt von á sekt

HMS telur að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði í dag, en leiguskrá HMS hefur aðeins að geyma um 30 þúsund gilda leigusamninga sem taldir eru vera um virka leigu. Því gætu allt að 20 þúsund heimili á leigumarkaði verið með óskráðan leigusamning.

Almenn skráningarskylda leigusamninga, sem var ein af tillögum HMS til úrbóta í Vegvísi leigumarkaðar árið 2025, var innleidd í upphafi árs til að bæta yfirsýn yfir leigumarkaðinn. Þrátt fyrir það hefur nýskráðum leigusamningum ekki fjölgað umfram það sem eðlilegt þykir eftir að skráningarskyldan tók gildi. Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá, en HMS mun fylgjast grannt með skráningum leigusamninga á næstu mánuðum.

Samkvæmt húsaleigulögum hefur HMS heimild til þess að sekta leigusala sem brjóta gegn skráningarskyldu. HMS hyggst nýta þessa heimild, finnist skýr dæmi um leigusamninga sem ekki hafa verið skráðir, en til þess getur stofnunin stuðst við eigin gögn og gögn úr skattframtölum einstaklinga.

Skýrsla um stöðuna á leigumarkaði 2026 er komin út

Íbúðum í virkri uppbyggingu fjölgar á milli íbúðatalninga HMS og eru þær nú alls 6.988 talsins

Vísbendingar eru um að byggingaraðilar fresti lokafrágangi íbúða vegna dræmrar sölu nýrra íbúða á markaði

HMS gerir ráð fyrir að um 3.000 íbúðir verði fullbúnar ár hvert á tímabilinu 2026-2028

Alls eru 6.988 íbúðir í virkri uppbyggingu á landinu, en íbúðum í byggingu hefur nú fjölgað á milli talninga tvær talningar í röð. Þetta kemur fram í niðurstöðum úr nýjustu talningu HMS á íbúðum í byggingu, sem voru kynntar á opnum fundi í dag. Lesa má niðurstöður talningarinnar með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Fjölgun íbúða í byggingu á milli talninga má að stórum hluta rekja til nýrra byggingarverkefna sem farið hafa af stað frá síðustu talningu en alls hófust framkvæmdir við byggingu 1.754 íbúða frá septembertalningu 2025. Nýjum framkvæmdum fjölgaði um 17% á milli talninga og hafa nýjar framkvæmdir milli talninga ekki verið fleiri frá því í septembertalningu ársins 2022.

Nýjum framkvæmdum fjölgaði mest á höfuðborgarsvæðinu

Fjölgun nýrra framkvæmda á milli talninga er drifin áfram af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þar sem nýjum framkvæmdum fjölgaði um tæplega 24% á milli talninga. Á sama tíma og þeim fjölgaði um tæp 4% á landsbyggðinni. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hófust framkvæmdir við um það bil jafn margar íbúðir á milli talninga eins og í september 2025.

Á höfuðborgarsvæðinu voru nýjar framkvæmdir langflestar í Reykjavíkurborg, þar sem bygging á 661 íbúð hófst á milli septembertalningar 2025 og marstalningar 2026. Af öðrum sveitarfélögum á svæðinu voru nýjar framkvæmdir flestar í Garðabæ, þar sem byrjað var að byggja 256 íbúðir, og í Hafnarfirði, þar sem þær voru 183 talsins. Á sama tíma hófust framkvæmdir við mun færri íbúðir í Kópavogi og í Mosfellsbæ.

Íbúðum í byggingu fjölgaði mest í Reykjavík

Flestar íbúðir í byggingu eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu, eða tæplega 66% allra íbúða í byggingu. Alls voru 4.596 íbúðir í byggingu á svæðinu í nýjustu marstalningu og hafði þeim fjölgað um 8% frá síðustu talningu, eða um 320 íbúðir. Fjölgunin skýrist að mestu leyti af þróuninni í Reykjavíkurborg, þar sem íbúðum í byggingu fjölgaði um 11% frá septembertalningu 2025. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði íbúðum í byggingu aðeins um 3% á milli talninga. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins stóð fjöldi íbúða í byggingu í stað á milli talninga, en annars staðar á landsbyggðinni fjölgaði þeim um 12% frá því í síðustu talningu.

Tæplega 38% allra íbúða í byggingu eru staðsettar í Reykjavíkurborg, eða 2.644 íbúðir. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu er uppbyggingin mest í Hafnarfirði og Garðabæ þar sem rúmlega 750 íbúðir eru í byggingu í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landinu er umfang íbúðauppbyggingar talsvert minna, enda er meirihluti landsmanna búsettur á höfuðborgarsvæðinu, eða tæp 64%.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru flestar íbúðir í byggingu í Reykjanesbæ og í Sveitarfélaginu Árborg, eða í kring um 370 íbúðir í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landsbyggðinni ber mest á uppbyggingu á Akureyri, þar sem um 340 íbúðir eru í byggingu um þessar mundir.

Hægt er að horfa á upptöku af fundinum hér að neðan.

Marstalning 2026 sýnir merki um seiglu í byggingarmarkaðnum

Færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í febrúar 2026 samanborið við febrúar 2025

Rúmlega 14% gildra leigusamninga varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum 5 árum

Hátt hlutfall leigusamninga um nýlegar íbúðir skýrist ekki eingöngu af kröftugri uppbyggingu

Færri nýir leigusamningar tóku gildi og fleiri féllu úr gildi í febrúar síðastliðnum samanborið við sama tímabil í fyrra. Hlutfallslega margir leigusamningar í leiguskrá HMS varða íbúðir sem byggðar hafa verið á árunum 2021-2025, eða um 14% allra gildra leigusamninga. Hátt hlutfall skýrist að hluta til af kröftugri uppbyggingu undanfarin ár, en aðrir þættir spila einnig inn í.

Nýjum leigusamningum í febrúar fækkaði milli ára

Rúmlega 13% færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í febrúar síðastliðnum heldur en árið áður, eða alls 1.385 samningar í febrúar 2026 samanborið við 1.597 leigusamninga í febrúar 2025. Á sama tíma féllu fleiri leigusamningar úr gildi í febrúar í ár heldur en í fyrra, eða 911 í febrúar 2026 samanborið við 792 í febrúar 2025.

Hlutfallslega margir leigusamningar varða nýlegar íbúðir

Rúmlega 14% gildra leigusamninga í leiguskrá HMS varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum 5 árum. Til samanburðar varða um 10% gildra leigusamninga íbúðir sem byggðar voru á árunum 2016 – 2020 og fyrir hvert fimm ára tímabil frá 1951 til 2015 er samsvarandi hlutfall að meðaltali um 5%.

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguhúsnæðis. Á henni sést jafnframt að hlutfallslega margir leigusamningar varða íbúðir byggðar á árunum 2021 til 2025, hvort sem litið er til markaðsleigusamninga eða annarra leigusamninga.

Kröftug uppbygging hefur áhrif en fleiri þættir spila inn í

Uppbygging íbúðarhúsnæðis talsverð áhrif á dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúðar. Líkt og lesa má úr mælaborði um fjölda íbúða og sumarhúsa á vef HMS hafa undanfarin ár einkennst af mikilli uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis eftir að uppbygging hafði dregist verulega saman á árunum eftir fjármálahrunið árið 2008. Frá aldamótum fram að fjármálahruni var einnig mikill kraftur í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, en árið 2006 var mesta uppbyggingarárið til þessa þegar tæplega 3.900 íbúðir voru byggðar.

Í ljósi þess er áhugavert að bera saman dreifingu íbúða og leigusamninga eftir byggingarári, líkt og myndin hér að neðan sýnir. Af myndinni er ljóst að dreifing fullbúinna íbúða er frábrugðin dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúðar, sér í lagi hvað varðar allra síðustu ár.

Þannig skýrist hátt hlutfall leigusamninga sem varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum árum ekki eingöngu af mikilli uppbyggingu á tímabilinu, heldur virðast fleiri atriði hafa áhrif þar á. Má þar meðal annars nefna að frá árinu 2016 hafa stjórnvöld veitt stofnframlög til uppbyggingar leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága auk þess sem áhugi fjárfesta á útleigu íbúðarhúsnæðis hefur verið talsverður undanfarin ár. Þá má einnig nefna dræma sölu nýrra íbúða undanfarin misseri sem hefur í sumum tilvikum leitt til þess að nýjar íbúðir sem ekki hefur tekist að selja hafa verið leigðar út, líkt og fjallað hefur verið um í fréttum nýlega og í fyrra.  