Miðvikudaginn 22. október verður haldinn opinn fundur um þróun og framtíðahorfur íbúðarmarkaðar á Norðurlandi vestra. Fundurinn verður haldinn í húsakynnum HMS, Ártorgi 1 á Sauðárkróki, kl. 15 og er opinn öllum. Að fundinum standa HMS, Tryggð byggð og Samtök sveitarfélaga á Norðurlandi vestra. 

Á fundinum verður fjallað um atvinnuþróun í landsbyggðunum, stöðuna á íbúðamarkaði og stöðu innleiðingar nýs viðmóts byggingarleyfa og næstu skref við þróun viðmótsins. 

Staðan í Skagafirði 
Sigfús Ingi Sigfússon, sveitarstjóri Skagafjarðar 

Íbúðauppbygging og framtíðarhorfur 
Jón Örn Gunnarsson, sérfræðingur húsnæðisáætlana hjá HMS 

Byggingarleyfi á Íslandi – allt á einum stað 
Dagný Geirdal, verkefnastjóri Mannvirkjaskrár hjá HMS 

Fundarstjóri verður Sveinbjörg Rut Pétursdóttir, framkvæmdastjóri SSNV. 

Húsið opnar kl. 14:45 og verður boðið upp á léttar veitingar meðan á fundi stendur. Fundargestum er boðið samtal við frummælendur eftir fundinn. 

Við bjóðum öll velkomin á fundinn og hlökkum til að sjá ykkur. 

Þróun og framtíðarhorfur íbúðamarkaðar og byggingarmála á Norðurlandi vestra

Mánudaginn 13. október verður haldinn opinn fundur um þróun og framtíðahorfur íbúðarmarkaðar á Suðurlandi. Fundurinn verður haldinn á Fröken Selfoss, Brúartorgi á Selfossi, kl. 11:45 og er opinn öllum. Að fundinum standa HMS, Tryggð byggð og Samtök sunnlenskra sveitarfélaga. 

Staðan í Árborg 
Bragi Bjarnason, bæjarstjóri Sveitarfélagsins Árborgar 

Fundarstjóri verður Ingunn Jónsdóttir, framkvæmdastjóri SASS. 

Húsið opnar kl. 11:45 og verður boðið upp á léttar veitingar meðan á fundi stendur. Fundargestum er boðið samtal við frummælendur eftir fundinn. 

Þróun og framtíðarhorfur íbúðamarkaðar og byggingarmála á Suðurlandi 

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market. The Housing and Construction Authority handles the implementation of the Housing Benefit Act, No. 75/2016, and takes decisions regarding entitlement to housing benefit.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Mælaborð

Vefþjónustur

Mánaðarskýrsla HMS

Útgefið efni

Grunngögn til niðurhals

Vefsjár fasteigna

Gögn og mæliborð

Eignin mín

Lán til einstaklinga

Starfsleyfi og löggildingar

Húsnæðisbætur og leigumál

Rafmagnsöryggi

Umsóknir og eyðublöð

Ísland.is

Housing benefits

Loan site

Öryggi mannvirkja

Um HMS

Upplýsingar

Fréttir og tilkynningar

Mælanleg gögn

Contact us

Hafðu samband

Sé eingöngu litið til íbúða í þéttbýli má gera ráð fyrir að á bilinu 8.800 - 13.500 íbúðir séu ekki nýttar til varanlegrar búsetu á landinu öllu

Tæplega fimm þúsund íbúðir gætu verið vannýttar í Reykjavík, en á Akureyri og í Kópavogi gætu þær verið rúmlega þúsund.

Meirihluti vannýttra íbúða eru í eigu einstaklinga en um 45 prósent þeirra eru í eigu lögaðila

Um það bil 16.400 íbúðir á landinu öllu voru án lögheimilisskráningar og ekki skráðar í útleigu í leiguskrá HMS nú í byrjun októbermánaðar. Þá voru rétt tæplega 6 þúsund fjölskyldur sem skorti lögheimilisskráningu á tiltekna íbúð. Það er því varlegt mat HMS að á bilinu 10.500-16.400 íbúðir á landsvísu hafi ekki verið nýttar til varanlegrar búsetu í október, sem samsvarar á bilinu 6-10% af öllum fullbúnum íbúðum.

Þetta kemur fram í greiningu sem birtist í nýútkominni mánaðarskýrslu HMS.

Flestar íbúðanna í Reykjavík en einnig margar á Akureyri og Kópavogi

Sé eingöngu litið til íbúða í þéttbýli má gera ráð fyrir að á bilinu 8.800 - 13.500 íbúðir séu ekki nýttar til varanlegrar búsetu á landinu öllu og eru flestar þeirra í Reykjavík, eða á bilinu 2.815 – 4.790 íbúðir. Þá eru á bilinu 898 – 1.027 vannýttar íbúðir á Akureyri og á bilinu 676-1.084 í Kópavogi. Í Garðabæ eru á bilinu 362-442 íbúðir sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu og í Hafnarfirði eru þær á bilinu 353-783. Í Mosfellsbæ eru færri íbúðir vannýttar í þéttbýli, eða á bilinu 65-213.

Sé litið til landsbyggðarinnar eru flestar vannýttar íbúðir í þéttbýli í Sveitarfélaginu Árborg, Fjallabyggð og Vestmannaeyjabæ, eða á bilinu 190-370 íbúðir í hverju sveitarfélagi. Hlutfallslega samsvarar það á bilinu 6-23% fullbúinna íbúða í þéttbýli í hverju sveitarfélagi fyrir sig. 

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu eftir landshlutum. Efri mörkin gera ráð fyrir að engar fjölskyldur sem ekki hafa lögheimili skráð á íbúð séu búsettar í vannýttum íbúðum. Í neðri mörkunum er hins vegar ein íbúð áætluð á hverja fjölskyldu sem ekki hefur lögheimili skráð á íbúð. 

Lögaðilar eiga margar vannýttar íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins 

Meirihluti þeirra íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu er í eigu einstaklinga, eða 55% allra vannýttra íbúða á landinu. Um 41% vannýttra íbúða eru í eigu lögaðila, þar af 8% í eigu leigufélaga og 2% í eigu stéttarfélaga. Um 4% íbúðanna eru í eigu hins opinbera, eða 3% í eigu sveitarfélaga og 1% í eigu ríkisins. Á myndinni hér að neðan má sjá skiptingu eignarhalds vannýttra íbúða eftir svæðum.  

Allt að fimmtungur vannýttra íbúða í nýbyggingum 

Til íbúða sem nýtast ekki til varanlegrar búsetu teljast einnig óseldar íbúðir í nýbyggingum. Líkt og lesa má í mánaðarskýrslunni voru alls um 2.150 nýjar íbúðir auglýstar til sölu á landinu öllu í upphafi októbermánaðar og því má gera ráð fyrir að um 13-21% vannýttra íbúða á landsvísu séu í nýbyggingum. 

HMS stefnir á að meta fjölda íbúða sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu með reglubundnum hætti. Þetta er í annað sinn sem slíkar upplýsingar eru birtar, en sambærilegar upplýsingar voru fyrst birtar í mánaðarskýrslu HMS í desember 2024. Það athugist að talningaraðferðir hafa breyst lítillega frá síðustu birtingu og því ber að gæta varúðar þegar nýjar tölur eru bornar saman við fyrri niðurstöður.  

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu 

Leiguverðsjá sýnir alla gilda leigusamninga á ný

Leiguverðsjá tekur til allra gildra samninga þar sem eru í mesta lagi fimm ár frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu á samningi

Meðalleiguverð lækkar með breytingunni vegna aukins vægis leigusamninga sem falla utan markaðsleigu

Leiguverðsjá sýnir nú fjölda og leiguverð allra gildra samninga á ný eftir að upplýsingarnar voru tímabundið teknar úr birtingu á meðan unnið var að  uppfærslu mælaborðsins.

Leiguverðsjá tekur nú til allra gildra samninga þar sem eru í mesta lagi fimm ár frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu á samningi. Áður var eingöngu miðað við fimm ár frá upphafsdegi samnings.

Með breytingunni lækkar meðalleiguverð allra gildra leigusamninga, sem skýrist meðal annars af því að vægi leigusamninga sem falla utan markaðleigu er hærra nú en áður. Algengara er að gerðir séu ótímabundnir samningar um leiguíbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga og sveitarfélaga samanborið við íbúðir á vegum einstaklinga og annarra leigufélaga. Ekki er alls ólíklegt að gildistími þeirra geti verið lengri en fimm ár.

Leiguverð gildra leigusamninga er stöðugt út leigutímann fyrir samninga sem ekki eru vísitölutengdir. Leiguverð vísitölutengdra leigusamninga er aftur á móti uppreiknað mánaðarlega í samræmi við vísitölu neysluverðs.

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

Mánaðarskýrsla HMS fyrir október 2025 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn er kaupendum í vil þessa stundina, að mati fasteignasala. Leigumarkaðurinn er stærri en fyrri búsetukannanir HMS hafa gefið til kynna, þar sem illa hefur gengið að ná til aðfluttra

Gogn_manadarskyrsla_oktobert25HMS.xlsx

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir eru ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Fasteignamarkaðurinn er kaupendum í vil þessa stundina, að mati fasteignasala. Kaupsamningum hefur ekki fækkað að ráði á höfuðborgarsvæðinu, en nýjum íbúðum á sölu hefur fjölgað hratt á sama tíma og sala þeirra hefur verið dræm. Birgðatími íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur ekki mælst lengri frá því að mælingar hófust árið 2018.

Á bilinu 10.500 til 16.400 íbúðir eru ekki nýttar til varanlegrar búsetu hér á landi í október, samkvæmt varfærnu mati HMS. Tæplega fimm þúsund íbúðir gætu verið vannýttar í Reykjavík, en á Akureyri og í Kópavogi gætu þær verið rúmlega þúsund.

Markaðsleiga hefur hækkað hraðar en önnur leiga

Leigumarkaðurinn er stærri en fyrri búsetukannanir HMS hafa gefið til kynna, þar sem illa hefur gengið að ná til aðfluttra íbúa. Niðurstöður nýrrar könnunar á vegum HMS og stéttarfélaganna Eflingar, VR og Einingar-Iðju benda til þess að um 28% fullorðinna einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi, en ekki 15% eins og áður var talið.

Leigusamningum í nýjum íbúðum hefur ekki fjölgað á síðustu mánuðum, þrátt fyrir umfjöllun um að byggingaraðilar hafi tekið nýjar íbúðir af sölu og sett á leigumarkað. Það sem af er ári hafa um 8,5% nýskráðra leigusamninga verið um íbúðir í nýbyggingum.

Lengri tíma tekur að safna fyrir útborgun nú en áður

Á lánamarkaði var hrein ný lántaka heimila minni að umfangi í ágúst heldur en í júlí, sem var mesti útlánamánuðurinn í fjögur ár. Ásókn í óverðtryggð lán hefur aukist og voru slík lán með föstum vöxtum álíka vinsæl og verðtryggð lán með föstum vöxtum á fyrri hluta þessa árs.

Greining HMS á sparnaðargetu heimila bendir til þess að það geti tekið 11 ár fyrir einstaklinga og 18 ár fyrir einstæða foreldra að safna fyrir útborgun á lítilli íbúð á höfuðborgarsvæðinu. Skattfrjáls ráðstöfun séreignarsparnaðar til íbúðakaupa getur hins vegar stytt sparnaðartímann um 4 ár hjá einstaklingum og 10 ár hjá einstæðum foreldrum.

Ný mannfjöldaspá dregur úr íbúðaþörf til lengri tíma

Á byggingarmarkaði hefur íbúðum í byggingu fjölgað samkvæmt nýrri talningu HMS, sér í lagi vegna íbúða sem taldar eru fullbúnar en hafa ekki enn verið teknar í notkun. Búist er við að rúmlega þrjú þúsund íbúðir verði fullbúnar á landinu í ár, en greining HMS á íbúðaþörf sem byggir á nýrri mannfjöldaspá Hagstofu bendir til þess að byggja þurfi um fjögur þúsund íbúðir á hverju ári til ársins 2050.

HMS vill árétta að fjárhagsleg staða fyrirtækja á byggingarmarkaði getur verið afar misjöfn og að ekki sé hægt að fullyrða með vissu hvert sambandið sé á milli fjárhagsstöðu þeirra og verðlagningar á íbúðum.

Í frétt á Vísi kom fram sú vangavelta hjá fulltrúa HMS að litlar lækkanir á verði á nýjum íbúðum bentu til þess að verktakar hefðu nóg á milli handanna. Rétt er að benda á að staða verktaka getur verið misjöfn.

Í mánaðarskýrslu í ágúst greindi HMS frá því að nýjar íbúðir seljast sjaldan á undirverði þrátt fyrir dræma sölu. Þar sem nýjar íbúðir hafa selst illa mætti búast við að kaupendur myndu bjóða í nýjar íbúðir undir ásettu verði í auknum mæli og að byggingaraðilar sæju hag sinn í því að samþykkja slík tilboð til að liðka fyrir sölu og losna undan áhvílandi skuldum. Seðlabankinn var á svipuðum nótum í nýjasta riti Fjármálastöðugleika þar sem fjallað var um stöðu byggingargeirans.

Staða fyrirtækja í byggingargeiranum er hins vegar misjöfn. Líkt og HMS greindi frá í mánaðarskýrslu í september hefur starfsfólki í byggingariðnaði fækkað samhliða minnkandi veltu. HMS greindi einnig frá því í skýrslunni að samdráttur hafi orðið í íbúðafjárfestingu á öðrum ársfjórðungi, sem kemur til eftir samfellda aukningu íbúðafjárfestingar frá miðju ári 2023. Mörg fyrirtæki í greininni standa því frammi fyrir miklum áskorunum.

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Vísitala leiguverðs mældist 125 stig í september og stóð í stað milli mánaða

Vísitalan hækkaði um 7,39 prósent milli septembermánaða 2024 og 2025, á sama tíma og verðbólga mældist 4,1 prósent

Leiguverð hækkaði um 3,15 prósent að raunvirði undanfarið ár

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 125 stig í september og stóð í stað á milli mánaða, en vísitalan mældist 124,9 stig í ágúst. Vísitalan hækkaði því um 0,08 prósent milli mánaða.

Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan hækkað um 7,39 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 4,1 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 4,06 prósent. Leiguverð hefur því hækkað um 3,15 prósent að raunvirði undanfarið ár og árstakturinn eykst á milli mánaða.

Hægt er að nálgast mælaborð fyrir vísitölur HMS með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo septembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í ágúst og september. 

Nánar má lesa um útreikning vísitölunnar hér.

Leiguverðsjá sýnir einnig hækkun á milli mánaða í september

Hægt er að nálgast upplýsingar um leigusamninga í leiguverðsjá HMS, þar sem leigusalar og leigjendur geta nálgast upplýsingar um markaðsverð íbúða og fjölda leigusamninga í hverjum mánuði.

Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu miðað við leiguhúsnæði með tveimur til fimm herbergjum var að meðaltali 3.914 kr. í júlí og ágúst en 3.934 kr. í ágúst og september. Fermetraverð markaðsleigu á ofangreindum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði þar með um 0,3 prósent milli mánaða samkvæmt leiguverðsjá. Árshækkunin nam um 6 prósentum að nafnvirði, sem samsvarar um 1,8 prósent raunverðshækkun á sama tímabili.

Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl. Jafnframt miðast leiguverðsjá við upphafsdag leigusamninga en vísitalan er reiknuð miðað við verðdag þeirra.

Mæla­­­­­borð fyr­­­­­­ir vísi­­­­­­töl­­­­­­ur HMS

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, auk þess er hægt að nálgast eldri og sameinaðar vísitölur leiguverðs. Tilgangur leiguvísitölunnar er að endurspegla þróun á markaðsvirði leigu en vísitalan er ekki ætluð til vísitölubindingar á leigusamningum.

Vísitala leiguverðs stóð í stað á milli mánaða í september

Sveitarfélög á Norðurlandi vestra gera ráð fyrir um 300 nýjum íbúum á næstu 5 árum og 600 á næstu 10 árum  

Íbúafjölgun og íbúðauppbygging hefur verið undir miðspám sveitarfélaganna 

Fjallað verður um stöðu íbúðauppbyggingar í landshlutanum á Sauðárkróki í dag 

Íbúum á Norðurlandi vestra hefur fjölgað mun hægar en sveitarfélögin í landshlutanum hafa gert ráð fyrir í húsnæðisáætlunum sínum, á sama tíma og minna hefur verið byggt af íbúðum en áætlað var. Þetta eru helstu niðurstöður úr greiningu HMS á húsnæðisáætlunum sveitarfélaga á Norðurlandi vestra, en þær verða kynntar á opnum fundi HMS, Tryggðrar byggðar og SSNV á Sauðárkróki kl. 15 í dag.  

Nær engin fólksfjölgun á Norðurlandi vestra í ár 

Sveitarfélög á Norðurlandi vestra hafa samþykkt húsnæðisáætlanir fyrir árið 2025 sem gera ráð fyrir fjölgun íbúa um 300 á næstu fimm árum og 600 á næstu tíu. Á fyrri hluta árs 2025 hefur íbúum þó aðeins fjölgað um tíu manns. Fólksfækkun hefur verið í Húnabyggð og Húnaþingi vestra en fjölgun í Skagafirði í samræmi við áætlanir. 

Til að mæta spá um mannfjölgun þarf að byggja um 200 íbúðir á næstu fimm árum og 400 á næstu tíu. Samkvæmt talningu HMS hefur íbúðum í byggingu fækkað um 34% milli ára. Þó hafa 34 nýjar íbúðir bæst við markaðinn á þessu ári og gætu orðið um 40 fyrir árslok, sem gæti mætt skammtímaþörf, en til lengri tíma þarf að hraða uppbyggingu.   

Íbúafjölgun undir spám sveitarfélaga á Norðurlandi vestra 

Vísitala íbúðaverðs mældist 112,8 stig í september og hækkaði um 1,53 prósent á milli mánaða

Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 4,06 prósent, en árshækkunin nam 2,21 prósent í ágúst

Íbúðaverð stóð í stað að raunvirði milli septembermánaða 2024 og 2025, samanborið við 1,5 prósenta lækkun í ágúst og 0,2 prósenta hækkun í júlí

Vísitala íbúðaverðs mældist 112,8 stig í september og hækkaði um 1,53 prósent á milli mánaða. Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 4,06 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 4,1 prósent.

Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á landsvísu staðið í stað að raunvirði. Einstaka undirvísitölur hafa þó hækkað umfram verðbólgu á tímabilinu en í þeim flokki eru bæði sérbýli á höfuðborgarsvæðinu og vísitala fjölbýlis á landsbyggðinni.

Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Líkt og sjá má á töflunni hér að neðan hækkuðu allar undirvísitölur vísitölu íbúðaverðs milli mánaða, þó mismikið eða frá 0,46 prósent upp í 2,88 prósent. Taflan sýnir vísitöluna, ásamt mánaðarhækkun hennar og 12 mánaða hækkun, auk fjögurra undirvísitalna fjölbýlis og sérbýlis á landsbyggðinni og á höfuðborgarsvæðinu.

Vísitala | Gildi | Breyting á milli mánaða | 12 mánaða breyting

Vísitala íbúðaverðs fyrir september 2025

Íbúðaverð hefur staðið í stað að raunvirði

Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á landsvísu staðið í stað að raunvirði. Sérbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafa þó hækkað um 2,1 prósent að raunvirði síðastliðið ár en fjölbýlisíbúðir á sama svæði hafa lækkað um 1,3 prósent að raunvirði á sama tíma.

Öfug verðþróun hefur átt sér stað á landsbyggðinni en þar hafa fjölbýlisíbúðir hækkað um 1,3 prósent að raunvirði síðastliðið ár en íbúðir í sérbýli á landsbyggðinni hafa lækkað um 1,7 prósent að raunvirði á sama tíma.

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu íbúðaverðs, ásamt vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggð.

Einnig sýnir mælaborðið undirvísitölur íbúðaverðs og eldri vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir tímabilið 1994-2024 sem var birt á vef Fasteignaskrár, auk sameiginlegrar vísitölu, sem er byggð á eldri vísitölum íbúðaverðs fyrir tímabilið 1981-2024 og nýrri undirvísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og tekur gildið 100 í janúar 2024.

Vert er að nefna að finna má fjölmörg önnur mælaborð inni á hms.is og það nýjasta er mælaborð um fjölda íbúða og sumarhúsa. 

Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,53 prósent á milli mánaða í september 2025

Shortcuts

Events

An equity loan is a new solution for low-income persons and individuals with limited assets.

This type of loan is intended to aid first time buyers who are below a certain income possibility curve in order to enable them to bridge the equity gap when buying real estate property.

Equity loan

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market.

Housing Benefit

Housing and Construction Authority

Húsnæðisgrunnur húsnæðis- og mannvirkjastofnunar