Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Gildum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði um 387 í nóvember, þar sem 345 samningar vörðuðu markaðsleigu

Af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu var markaðsleiga að jafnaði hæst í Garðabæ en lægst í Reykjavík

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest á Akureyri, á Akranesi og í Kópavogsbæ

Alls tóku 1.277 samningar gildi í leiguskrá HMS í nóvember 2025 á sama tíma og 890 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði samningum í leiguskrá um 387. Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú í upphafi desember.

Markaðsleiga er að jafnaði hæst í Garðabæ

Alls voru 27.511 samningar í gildi í leiguskrá í nóvember, þar sem 17.525 samningar vörðuðu markaðsleigu.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðaltal markaðsleigu í öllum gildum samningum í nóvember 2025 ásamt 12 mánaða hækkun. Myndin sýnir þó einungis sveitarfélög sem eru með fleiri en 120 samninga skráða um markaðsleigu.

Á höfuðborgarsvæðinu var meðaltal markaðsleigu á bilinu 272 þúsund til 306 þúsund krónur í nóvember, þar sem dýrast var að leigja í Garðabæ. Markaðsleiga var hins vegar að meðaltali lægst í Reykjavík, en þar eru leiguíbúðir að jafnaði smærri en í öðrum sveitarfélögum á svæðinu.

Markaðsleiga hefur hækkað mest á Akureyri

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest í Kópavogsbæ af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, eða um 5,3% sem samsvarar 1,2% hækkun að raunvirði. Á sama tímabili hækkaði markaðsleiga minnst í Garðabæ, eða um 1%, og lækkaði því um 2,1% að raunvirði. Í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði markaðsleiga í kringum 4%, í takt við verðbólgu.

Annars staðar á landinu var markaðsleiga hæst í sveitarfélaginu Árborg, um 250 þúsund krónur. Á landsbyggðinni hækkaði markaðsleiga hins vegar mest á Akureyri á síðustu 12 mánuðum, eða um 5,6% að nafnvirði.

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Tæplega 1.300 leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í nóvember 2025

Tæplega 1.100 kaupsamningum var þinglýst í október  

Útlit er fyrir að kaupsamningum hafi fækkað í nóvember 

Meiri kaupáhugi nú í byrjun desember heldur en í byrjun októbermánaðar  

Útlit er fyrir að kaupsamningar í nóvembermánuði hafi verið talsvert færri en í október en í kjölfar fyrsta vaxtadómsins versnuðu lánskjör sem hefur til skamms tíma haft neikvæð áhrif á markaðinn. Þetta er á meðal þess sem fjallað verður ítarlega um í næstu mánaðarskýrslu HMS sem kemur út fimmtudaginn 18. desember næstkomandi. 

Tæplega 1.100 kaupsamningar í október 

Leita þarf aftur til ársins 2021 til að finna fleiri kaupsamninga í októbermánuði en talsverð óvissa skapaðist á fasteignamarkaði um miðjan október þegar vaxtadómurinn var kveðinn upp. Í kjölfarið gerðu flestar lánastofnanir hlé á lánveitingum, einkum með breytilegum verðtryggðum vöxtum sem hefur verið vinsælasta lánaformið undanfarin misseri.  

Velta á fasteignamarkaði var um 83,2 milljarðar króna og þinglýstir kaupsamningar voru alls 1.097 í nýliðnum októbermánuði. Meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 75,8 milljónir króna. 

Nokkur tími getur liðið frá því að lánsumsókn er samþykkt þar til kaupsamningur er undirritaður. Þeir kaupsamningar sem dagsettir eru í seinni hluta októbermánaðar geta því varðað viðskipti sem áttu sér stað áður en vaxtadómurinn féll og aðgengi að lánsfjármagni var takmarkað. Útlit er fyrir að áhrif dómsins komi fram í tölum um fjölda kaupsamninga í nóvember en þeir virðast vera þónokkuð færri en í októbermánuði. 

Um 13% færri íbúðir voru teknar af söluskrá í nóvember samanborið við október 

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við kaupskrá fasteigna, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.  

Vegna þeirrar tafar ber að taka tölum um þinglýsta kaupsamninga í nóvember með fyrirvara á þessum tímapunkti. Hins vegar eru samningarnir færri en þeir voru á sama tíma í októbermánuði eða 691 talsins.  

Alla jafna er fjöldi kaupsamninga sambærilegur í október og nóvember ár hvert, en meðaltal áranna 2015-2024 er um þúsund samningar hvorn mánuð fyrir sig (994 fyrir október og 999 fyrir nóvember). 

Þá benda gögn um fasteignaauglýsingar til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi verið minni í nóvember samanborið við október, en 861 fasteign var tekin af söluskrá í mánuðinum, samanborið við um 961 fasteign í október. 

Kaupáhugi tekur við sér í byrjun desember 

HMS framkvæmdi áttundu mánaðarlegu spurningakönnunina á meðal fasteignasala þann 2. desember síðastliðinn en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasala til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 99 svör í þetta skiptið sem samsvarar 30% svarhlutfalli. Langflestir svarendur, eða níu af hverjum tíu, miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess. 

Fasteignasalar fundu vel fyrir litlum umsvifum á fasteignamarkaði eftir að óvissa skapaðist á lánamarkaði um miðjan október, samkvæmt niðurstöðum úr könnun sem lögð var fyrir í byrjun nóvember. Ef marka má svör við nýjustu könnuninni telja fasteignasalar virknina hins vegar hafa tekið örlítið við sér nú í byrjun desember og lækkaði hlutfall svarenda sem töldu virkni markaðarins vera frekar litla eða mjög litla úr 91% í 79% milli nóvember- og desemberkönnunar. Þrátt fyrir það telja langflestir fasteignasalar að markaðurinn sé enn á valdi kaupenda, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. 

Í byrjun nóvembermánaðar töldu um tveir af hverjum þremur svarendum að það kæmu að meðaltali 3 eða færri að skoða hverja eign sem þeir höfðu til sölu í fyrstu viku sölutímans. Fleiri mættu á opin hús samkvæmt svörum fasteignasala í desember, en þó virðist áhugi kaupenda vera minni samanborið við í byrjun október. 

Minni umsvif á fasteignamarkaði í nóvember

Meiri áhersla er lögð á minni og stærri íbúðir í byggingu en áður

Vægi höfuðborgarsvæðisins í uppbyggingu fer vaxandi

Um 3.000 nýbyggingar hafa orðið fullbúnar á árinu

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú skráðar 5.950 íbúðir í byggingu víðsvegar um landið. Lokið hefur verið við byggingu á 3.221 íbúð á árinu hingað til, þar af 3.032 nýjum íbúðum sem hafa bæst við húsnæðisstokkinn.

Byggingaráform eru 993 talsins en þau vísa til íbúða sem þegar hafa fengið útgefið byggingarleyfi, en þar sem framkvæmdir eru ekki enn hafnar. Það þýðir að verkefnið hefur fengið úthlutað lóð, hönnun er lokið og aðaluppdrættir hafa verið samþykktir af sveitarfélaginu.

Vægi höfuðborgarsvæðisins í íbúðauppbyggingu eykst

Af þeim íbúðum sem hafa orðið fullbúnar á árinu sem er að líða eru hlutfallslega flestar á höfuðborgarsvæðinu, eða 64%. Hlutfallið hefur hækkað á undanförnum árum, en til samanburðar voru um 57% þeirra íbúa sem urðu fullbúnar á árinu 2022 staðsettar á höfuðborgarsvæðinu. Samhliða hefur hlutur landsbyggðarinnar lækkað úr 43% árið 2022 í 36% nú í ár.

Á landsbyggðinni er mest byggt á Suðurlandi, þar sem 15% íbúða sem hafa orðið fullbúnar á árinu eru staðsettar. Suðurnes koma þar á eftir með 9% íbúða, Norðurland eystra með 6% og Vesturland og Austurland hvort um sig með 2%. Minnst er byggt á Vestfjörðum og á Norðurlandi vestra, þar sem um 1% íbúða sem hafa orðið fullbúnar á árinu eru staðsettar í hvorum landshluta fyrir sig.

Hlutur sumra landshluta hefur dregist saman á undanförnum árum. Til að mynda voru um 14% íbúða sem urðu fullbúnar á árinu 2022 staðsettar á Suðurnesjum en 9% á tímabilinu janúar –nóvember 2025. Á Vesturlandi hefur hlutfallið jafnframt lækkað úr 6% í 2%. Á móti hefur vægi Suðurlands og Austurlands aukist lítillega og haldist stöðugt síðustu ár.

Byggingarmarkaðurinn hefur sett meiri áherslu á minni íbúðir

Myndin hér að neðan sýnir að stærðardreifing íbúða sem nú eru í byggingu fellur mun betur að stærðardreifingu þeirra íbúða sem selst hafa á árunum 2020 til 2025 heldur en að þeim nýbyggingum sem standa óseldar á markaði í dag. Þetta bendir til þess að nýframkvæmdir fylgi nú betur þeirri söludreifingu sem einkennt hefur markaðinn síðustu ár, þar sem minni og hagkvæmar íbúðir, með tilliti til stærðar og herbergjafjölda, hafa selst betur en aðrir stærðarflokkar.

Um fjórðungur íbúða í byggingu er undir 80 fermetrum en einungis 16% óseldra nýrra íbúða eru á því stærðarbili. Um 10% íbúða í byggingu eru yfir 170 fermetrum en einungis 6% óseldra nýrra íbúða eru á því stærðarbili.

Fasteignamatsskýrsla fyrir árið 2026 er komin út

HMS reiknar árlega fasteignamat fyrir allar fasteignir á Íslandi

Fasteignamat endurspeglar áætlað markaðsvirði fasteigna

Fasteignamatsskýrsla fyrir árið 2026 er komin út. Skýrslan inniheldur útskýringar á öllum reikniaðferðum fyrir fasteignamat 2026. Aðferðirnar skiptast niður í íbúðamat, atvinnumat, sumarhúsamat, markaðsleiðrétt kostnaðarmat og verðflokkamat. Hægt er að nálgast skýrsluna með því að smella á hnappinn hér að neðan.

HMS birtir fasteignamat næsta árs þann 31. maí ár hvert, miðað við áætlað markaðsvirði í síðastliðnum febrúar. Fasteignamat 2026 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2025 og tekur gildi 31. desember 2025.

Fasteignamat skal vera eins góð nálgun á markaðsvirði eins og fýsilegt er hverju sinni, þó með það til hliðsjónar að vera sanngjarnt og hóflegt. Til þess eru útbúnar reikniaðferðir sem reikna út líklegt markaðsvirði fasteigna en útskýring á aðferðunum má finna í þessari skýrslu.

Önnur gömul frétt

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun