Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Fasteignasalar telja enn vera að hægjast á umsvifum á fasteignamarkaði

Sjö af hverjum tíu fasteignasölum telja verð oft eða alltaf lækka í söluferli

Helmingur fasteignasala telur að fasteignamarkaðnum megi lýsa sem miklum kaupendamarkaði

Fasteignamarkaðurinn hefur kólnað enn frekar í byrjun hausts eftir litla virkni yfir sumarmánuðina og verð lækkar oftast í söluferli fasteigna samkvæmt mánaðarlegri könnun HMS til fasteignasala. Fjallað var fyrst um málið í mánaðarskýrslu HMS fyrir septembermánuð.

HMS hefur sent út mánaðarlegar spurningakannanir til félagsmanna í Félagi fasteignasala frá maímánuði árið 2025. Í könnuninni eru fasteignasalar meðal annars spurðir um núverandi stöðu fasteignamarkaðarins út frá eigin reynslu. Síðasta könnunin var framkvæmd vikuna 7.-11. september og alls bárust 80 svör. Félagsmenn í Félagi fasteignasala eru 330, svo svarhlutfall könnunarinnar var 24,2%.

Um 70% aðspurðra töldu verð lækka oft eða alltaf í söluferli fasteigna í mánuðinum. Til samanburðar sögðu undir 30% þeirra að verð lækki stundum í söluferli og einungis 3% fasteignasala sögðu að verð lækki sjaldan eða aldrei í söluferli. Niðurstöðuna má sjá á mynd hér að neðan, en þar sést að hlutfall fasteignasala sem telja að verð lækki oft eða alltaf í söluferli hefur aldrei verið jafnhátt frá því að HMS hóf að kanna stöðuna á fasteignamarkaðnum með þessum hætti.

Mesti kaupendamarkaður frá upphafi mælinga

Fasteignasalar eru einnig spurðir hvort lýsa megi markaðnum sem kaupenda- eða seljendamarkaði þessa stundina. Nota má meðaltalsniðurstöðu úr þeirri spurningu sem hitamæli fyrir fasteignamarkaðinn, þar sem markaðurinn er talinn vera kaldur ef lýsa má honum sem kaupendamarkaði en heitur ef lýsa má honum sem seljendamarkaði.

Sjá má meðalálit fasteignasala um hvernig lýsa megi fasteignamarkaðnum á mynd hér að ofan. Samkvæmt fasteignasölum hefur markaðurinn kólnað á síðustu mánuðum og hefur hann ekki verið kaldari frá því að HMS hóf að spyrja fasteignasala í maímánuði 2025.

Markaðurinn kólnar enn að mati fasteignasala

Mánaðarskýrsla HMS fyrir september 2026 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að á kólnandi fasteignamarkaði hafi hlutdeild fyrstu kaupenda verið há, en þeir njóta gjarnan stuðnings frá foreldrum auk þess sem ásókn í hlutdeildarlán hefur verið mikil. Í skýrslunni er einnig fjallað um kólnun á byggingarmarkaði með fækkun starfsfólks og minni íbúðafjárfestingu. Betri upplýsingar fást um stöðu íbúðauppbyggingar þegar niðurstöður septembertalningar HMS á íbúðum í byggingu verða kynntar þriðjudaginn 22. september næstkomandi.

Gogn_manadarskyrsla_Sept26HMS.xlsx

Eignir seljast oftar undir auglýstu verði eftir því sem sölutími lengist

Fasteignamarkaðurinn kólnar enn að mati fasteignasala og íbúðaverð hækkar áfram hóflega á milli mánaða. Hlutdeild fyrstu kaupenda hefur verið há undanfarna mánuði þótt kaupsamningar um fyrstu fasteignakaup hafi verið færri en að jafnaði undanfarin ár. Fyrstu kaupendur hafa í miklum mæli notið stuðnings frá foreldrum eða nánum ættingjum við fasteignakaup, auk þess sem ásókn í hlutdeildarlán hefur verið mikil undanfarna mánuði.

Í júlí síðastliðnum seldust fjórar af hverjum fimm íbúðum undir auglýstu söluverði, en hlutfallið hefur farið vaxandi undanfarin misseri. Líkur á að eign seljist undir auglýstu söluverði aukast eftir því sem eign hefur verið lengur á söluskrá, en yfir 85% eigna sem hafa verið lengur en eitt ár á sölu hafa selst undir auglýstu verði undanfarin tvö ár.  

Stúdentaíbúðir setja svip sinn á leigumarkaðinn í ágúst

Leigumarkaðurinn litaðist af stúdentaíbúðum í ágúst, þar sem nýskráðum og endurnýjuðum leigusamningum á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga fjölgaði mikið. Meðalleiguverð lækkaði einnig talsvert á milli mánaða, sem skýrist af því að stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en aðrar leiguíbúðir og heildarleiguverð því lægra. Um er að ræða hefðbundna árstíðasveiflu á leigumarkaði í tengslum við upphaf nýs skólaárs.

Húsnæðislánavextir hækka í kjölfar stýrivaxtahækkunar

Lánamarkaðurinn hefur þegar skilað stýrivaxtahækkun Seðlabankans frá því í ágúst út í breytilega óverðtryggða húsnæðislánavexti þó minni breytingar hafi orðið á föstum óverðtryggðum vöxtum. Arion banki og Landsbankinn hafa einnig hækkað fasta verðtryggða vexti á íbúðalánum. Samkvæmt nýrri útlánakönnun Seðlabankans gera bankarnir ráð fyrir frekari hækkun íbúðalánavaxta á næstu sex mánuðum, einkum vegna væntinga um hærri stýrivexti og aukinn fjármögnunarkostnað.

Skýr merki um mótbyr á byggingarmarkaði

Byggingarmarkaðurinn ber áfram merki kólnunar með fækkun starfsfólks og minni íbúðafjárfestingu á milli ára. Velta í byggingu húsnæðis í maí og júní dróst lítillega saman að nafnvirði frá því á sama tíma í fyrra, en velta í mannvirkjagerð og sérhæfðri byggingarstarfsemi jókst aftur á móti talsvert á tímabilinu.

HMS hefur nú lokið septembertalningu á íbúðum í byggingu, en niðurstöður hennar verða kynntar á opnum fundi í húsakynnum HMS þriðjudaginn 22. september.

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 0,15 prósent á milli mánaða eftir að hafa hækkað sex mánuði í röð

Tólf mánaða hækkun leiguverðs mælist 4,24 prósent og hefur ekki verið minni síðan í desember 2021

Leiguverð hefur lækkað um 1,31 prósent að raunvirði á síðustu tólf mánuðum

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 130,2 stig í ágúst og lækkaði um 0,15 prósent á milli mánaða. Þetta er fyrsta lækkun vísitölunnar frá því í janúar en hún hafði hækkað sex mánuði í röð frá febrúar til júlí. Í júlí hækkaði vísitalan um 0,46 prósent og í júní hækkaði hún um 0,39 prósent.

Þrátt fyrir lækkunina í ágúst hefur vísitalan hækkað um 0,70 prósent síðustu þrjá mánuði og um 3,33 prósent síðustu sex mánuði. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 4,24 prósent, samanborið við 4,74 prósenta hækkun í júlí. Árshækkun leiguverðs hefur því minnkað frá fyrri mánuði.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga á höfuðborgarsvæðinu. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo ágústgildi hennar tekur mið af leigusamningum í júlí og ágúst.

Þegar horft er lengra aftur sést að verulega hefur dregið úr tólf mánaða hækkun leiguverðs. Árshækkunin náði 15,1 prósenti í júlí 2024 en hefur síðan farið almennt lækkandi, þótt nokkrar sveiflur hafi verið á milli mánaða. Tólf mánaða hækkunin mælist nú sú minnsta síðan í desember 2021.

Hagdeild HMS hefur útbúið nýjan póstlista fyrir alla sem vilja fylgjast með húsnæðismálum. Áskrifendur póstlistans munu fá helstu greiningar sendar til sín úr mánaðarskýrslum HMS, ásamt tilfallandi greiningum um fasteigna-, leigu-, lána- og byggingarmarkaðinn og auglýsingum um komandi viðburði.

Hægt er að skrá sig á póstlistann með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan.

Vísitala leiguverðs lækkaði um 0,15 prósent í ágúst 2026

Sú umræða hefur reglulega dúkkað upp um hvort ekki séu vannýtt tækifæri í að bæta tengingar hjóla- og göngustíga milli vega í dreifbýli

Í tveimur nýlegum skipulagsáætlunum hafa göngu- og hjólastígar verið teiknaðir inn meðfram vegum á landsbyggðinni

Fjölgun göngu- og hjólastíga í dreifbýli er í samræmi við áherslur A.2 og B.4 um skipulag í dreifbýli í gildandi Landskipulagsstefnu

Í gegnum tíðina hefur umræða dúkkað upp um hvort ekki séu vannýtt tækifæri í að bæta tengingar hjóla- og göngustíga milli vega í dreifbýli. 

Þekkt er í Evrópu að sum svæði trekkja að sér ferðamenn í skipulagðar hjóla- eða gönguferðir, eins og til dæmis Móseldalurinn. Víða erlendis, til að mynda á Norðurlöndum hefur verið fjárfest í viðamikilli uppbyggingu hjólreiðastíga meðfram vegum sem tengja byggðir saman.

Hérlendis er enginn Móseldalur en Mosfellsdalur er þó nokkuð fjölfarin hjólaleið á Þingvallavegi. Þar er hjólað á veginum en ekki á sérstökum hjóla- eða göngustíg. Svipaða sögu er að segja á fleiri stöðum um landið.

Göngu- og hjólastígar í nýlegum skipulagsáætlunum

Í tveimur nýlegum skipulagsáætlunum hafa göngu- og hjólastígar verið teiknaðir inn meðfram vegum á landsbyggðinni. Þá eru uppi áform um að auka öryggi hjólandi og gangandi við Þingvallaveg í Mosfellsdal. Slíkir göngu- og hjólastígar eru þegar til staðar á nokkrum svæðum hérlendis, t.a.m. á Akureyri, Selfoss, við Ísafjörð og Ólafsvík.

Mál á borði HMS og bíður birtingar í B-deild Stjórnartíðinda. Deiliskipulagið tekur til Þorlákshafnarvegar í heild sinni og snýr að áformum um fækkun vegtenginga og lagningu nýrra héraðsvega samsíða honum auk göngu-, reið- og hjólastíga.

Biskupstungnabraut og Þingvallavegur; Hjólastígar

Mál á borði HMS og bíður staðfestingar. Lögð er fram umsókn sem tekur til breytinga á aðalskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps 2020-2032. Í breytingunni felst gerð nýrra göngu- og hjólreiðastíga meðfram helstu vegum í sveitarfélaginu. Markmiðið er að bæta möguleika á vistvænum samgöngum, öryggi vegfarenda og heilsu íbúa og gesta, samhliða uppbyggingu ferðaþjónustu og annarrar þjónustu í sveitarfélaginu.

Kynning á forhönnun á Þingvallavegi við Mosfellsdal

Í kynningu á forhönnun í janúar 2026 á Þingvallavegi kom fram að breikka ætti vegaxlir Þingvallavegar úr 0,3 m í 1,0 m til að auka öryggi hjólandi vegfarenda. Þá er ætlunin að göngu og hjólastígur í Mosfellsdal færist aðeins fjær Þingvallavegi.

Mynd úr kynningu Eflu á forhönnun Þingvallavegar, þversnið Þingvallavegar

Fjölbreyttir ferðamátar í landsskipulagsstefnu

Fjölgun göngu- og hjólastíga í dreifbýli er í samræmi við áherslur A.2 og B.4 um skipulag í dreifbýli í gildandi Landskipulagsstefnu. Þar er mælt fyrir um að skipulag feli í sér stefnu og skipulagsákvæði um innviði fyrir loftslagsvænar samgöngur. Í tilmælum um framfylgd við skipulagsgerð í dreifbýli kemur fram að þar verði eftir því sem kostur er, skilyrði fyrir samtengdu kerfi samgangna, með áherslu á virkan ferðamáta og almenningssamgöngur. Í áherslu B.4. er jafnframt kveðið á um að sveitarfélög nýti skipulagsgerð til þess að skilgreina meginleiðir ferðamanna, gangandi, ríðandi og hjólandi.

Munum við sjá fleiri hjóla- og göngustíga meðfram vegum í dreifbýli?

HMS birtir spurningu mánaðarins á byggingarreglugerd.is. Með spurningu mánaðarins er leitast við að svara algengum spurningum sem sérfræðingum HMS á sviði starfsumhverfis mannvirkjagerðar berast í gegnum netfangið byggingarreglugerd@hms.is. 

Spurning mánaðarins í september fjallar um hvaða atriða þarf að líta til og hafa í huga þegar leggja á gólfhitalagnir í fjölbýlishúsi. 

Hvaða atriði þarf að hafa í huga þegar leggja á gólfhita í fjölbýlishúsi?

Hvaða atriði þarf að hafa í huga þegar leggja á gólfhita í fjölbýlishúsi?

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Spurning mánaðarins

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Markaðurinn kólnar enn að mati fasteignasala

Mánaðarskýrsla HMS september 2026

Vísitala leiguverðs lækkaði um 0,15 prósent í ágúst 2026

Munum við sjá fleiri hjóla- og göngustíga meðfram vegum í dreifbýli?

Fleiri fréttir

Markaðurinn kólnar enn að mati fasteignasala

Mánaðarskýrsla HMS september 2026

Vísitala leiguverðs lækkaði um 0,15 prósent í ágúst 2026

Munum við sjá fleiri hjóla- og göngustíga meðfram vegum í dreifbýli?