Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Um 900 fleiri íbúðir eru til sölu nú á höfuðborgarsvæðinu en á sama tíma í fyrra

Framboð á höfuðborgarsvæðinu færist í hærri verðflokka

Framboð dýrari fjölbýlisíbúða hefur nær tvöfaldast á einu ári​

Fasteignamarkaðurinn er rólegur um þessar mundir, en lítill verðþrýstingur hefur mælst á markaðnum undanfarna mánuði og fleiri seljendur lækka ásett verð. Íbúðaverð stóð í stað í apríl og að mati fasteignasala er staðan óbreytt í maímánuði.

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið á síðustu mánuðum, á meðan óseldum íbúðum á lægri verðbilum hefur fjölgað minna. Verst gengur að selja fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem eru stærri en 120 fermetrar.  

Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýjustu mánaðarskýrslu HMS fyrir maímánuð sem nálgast má hér.

Stutta yfirferð úr helstu atriðum skýrslunnar má nálgast hér í kynningu sem fór fram í húsakynnum HMS í gær:

Framboð á höfuðborgarsvæðinu færist í hærri verðflokka 

Í apríl voru 4.341 íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 3.419 í apríl í fyrra. Framboðið jókst því um rúmlega 900 íbúðir á einu ári, eða um 27%. Fjölgun varð í öllum verðflokkum en hún var langmest meðal dýrari íbúða.  

Íbúðum sem verðlagðar eru á 120 milljónir króna eða meira fjölgaði úr 701 í 1.060 á milli aprílmánaða, eða um 51%. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 100–120 milljónir króna fjölgaði úr 364 í 454, eða um 25%. Samanlagt voru því 1.514 íbúðir til sölu á 100 milljónir króna eða meira í apríl, samanborið við 1.065 á sama tíma í fyrra. 

Framboð í lægri verðflokkum jókst einnig. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 60–80 milljónir króna fjölgaði úr 1.042 í 1.336, eða um 28%, og íbúðum undir 60 milljónum króna fjölgaði úr 285 í 386. Minni breyting var á framboði íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna, sem fjölgaði úr 930 í 985. 

Hlutdeild dýrari íbúða hefur aukist samhliða þessari þróun. Í apríl voru íbúðir á 100 milljónir króna eða meira um 35% af framboði á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 31% í apríl í fyrra. Þar af jókst hlutdeild íbúða á 120 milljónir króna eða meira úr 21% í 24%. 

Á móti lækkaði hlutdeild íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna úr 27% í 23%. Hlutdeild íbúða á bilinu 60–80 milljónir króna var nær óbreytt, um 31%, og hlutdeild íbúða undir 60 milljónum króna hækkaði lítillega úr 8% í 9%. Samsetning framboðsins hefur því færst nokkuð í átt að dýrari íbúðum frá apríl í fyrra, einkum vegna fjölgunar íbúða á 120 milljónir króna eða meira.

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið 

Í lok mars voru 220 fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu auglýstar til sölu á 150 milljónir króna eða meira eða um tvöfalt fleiri en á sama tíma í fyrra. Fjöldinn er nú margfalt meiri en á árinu 2022, þegar sögulega fáar dýrar fjölbýlisíbúðir voru til sölu.  

Hærra vaxtastig getur verið ein skýring á þessari þróun þar sem það dregur úr greiðslugetu kaupenda og eykur fjármögnunarkostnað. Við slíkar aðstæður færist eftirspurn gjarnan í auknum mæli yfir í ódýrari og smærri íbúðir.

Skipulagsskilmálar á uppbyggingarlóðum geta einnig haft áhrif á samsetningu íbúða í nýbyggingum. Á íbúðarhúsalóðum eru yfirleitt sett mörk um bæði hámarksbyggingarmagn og hámarksfjölda íbúða. Byggingaraðilar leitast öllu jafna við að nýta heimilað byggingarmagn og það getur haft áhrif á stærð íbúða sem byggðar eru.

​Sem dæmi mætti hugsa sér byggingaraðila með lóð sem hefur heimild fyrir þúsund fermetra byggingarmagni og að hámarki tíu íbúðum. Ef hann fullnýtir byggingarmagnið þýðir það að meðalstærð íbúðanna verður 100 fermetrar. Ef hann vill byggja 80 fermetra íbúð þá þyrfti hann að byggja 120 fermetra íbúð á móti. 

Byggingaraðilar geta þó einnig ákveðið að fullnýta ekki allt byggingarmagnið ef markaðsaðstæður gefa tilefni til, en svigrúm til þess ræðst meðal annars af lóðaverði og öðrum kostnaðarliðum verkefnisins.

Meiri eftirspurn hefur verið eftir minni íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á síðustu misserum, líkt og sést í yfirliti yfir seldar íbúðir í stórum byggingarverkefnum. Á byggingarsvæðum eins og Heklureitnum, Orkureitnum og í Stefnisvogi í Reykjavík eru margar af minnstu íbúðunum seldar á meðan stærri íbúðir hafa selst verr.  

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið  

18 verkefni hljóta styrk úr Aski – mannvirkjarannsóknasjóði árið 2025 fyrir samtals 187,5 milljónir króna

54 gildar umsóknir bárust um styrki að upphæð tæplega 535 milljónir króna

Heimsóknir voru farnar til styrkþega þar sem þeim voru afhentar viðurkenningar og tekin stutt viðtöl um verkefnin

Alls hljóta 18 verkefni styrk úr Aski – mannvirkjarannsóknasjóði árið 2025 og nemur heildarúthlutunin 187,5 milljónum króna. Umsóknir um styrki voru 54 talsins og nam samanlögð styrkbeiðni tæplega 535 milljónum króna, sem endurspeglar þann mikla áhuga sem er á nýsköpun og rannsóknum á sviði mannvirkjagerðar.

Í ár var farin önnur leið við afhendingu styrkjanna en áður hefur tíðkast. Í stað formlegs úthlutunarviðburðar var farið í heimsóknir til styrkþega þar sem þeim voru afhentar viðurkenningar og blóm. Samhliða heimsóknunum voru tekin stutt viðtöl um verkefnin og markmið þeirra og eru þau nú aðgengileg á verkefnasíðum styrkþeganna. Með þessu er leitast við að varpa ljósi á fjölbreytileika verkefnanna og mikilvægi þeirra fyrir þróun mannvirkjagerðar á Íslandi. Ekki hefur náðst að heimsækja alla styrkþega enn sem komið er og því vantar enn nokkur myndbönd, auk þess sem ekki eru myndir af öllum styrkþegum.

Askur – mannvirkjarannsóknasjóður var stofnaður árið 2021 og er þetta því fimmta úthlutun úr sjóðnum. Hlutverk sjóðsins er að styðja við rannsóknir, þróun og nýsköpun á sviði mannvirkjagerðar. Áhersla sjóðsins er meðal annars á að efla þekkingu, bæta gæði mannvirkja og stuðla að sjálfbærri þróun til að mæta samfélagslegum áskorunum, í samræmi við markmið laga um mannvirki.

Sjóðurinn er fjármagnaður sameiginlega af félags- og húsnæðismálaráðuneytinu, menningar-, nýsköpunar- og háskólaráðuneytinu og Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun. Stofnunin annast jafnframt stjórn og daglega umsýslu sjóðsins.

Opnað verður fyrir umsóknir í sjóðinn fyrir styrkárið 2026 næsta haust og eru öll áhugasöm hvött til að sækja um.

Frekari upplýsingar um sjóðinn og styrkt verkefni má finna á www.hms.is/askur. 

Nafn umsækjanda og félags|Heiti verkefnis|Styrkfjárhæð 

Verkefni tilheyrir Rannsóknarþörf - en ekki áhersluflokkum

187,5 milljónum króna úthlutað úr Aski til mannvirkjarannsókna

HMS hefur endurvakið útgáfu á Rb-blöðunum, sem eru tækni- og leiðbeiningablöð um mannvirkjagerð. Viðfangsefni Rb-blaðanna hafa verið fjölbreytt í gegnum tíðina. Í tengslum við útgáfu nýrra blaða endurútgefur HMS, í lok hvers mánaðar, eldri blöð sem fjalla um málefni líðandi stundar.

Rb-blað mánaðarins fjallar um gólf í votrýmum.

Rb-blaðið Gólf í votrýmum var gefið út í júlí 2017 af Nýsköpunarmiðstöð Íslands. Höfundur blaðsins er Jón Sigurjónsson.

Blaðið fjallar um gólf í baðherbergjum og öðrum votrýmum. Fyrst og fremst er fjallað um íbúðarhús en ráðgjöfin gildir einnig um allar gerðir votrýma þar sem búast má við vatnságangi á gólfið. Reynt er að lýsa raunhæfum lausnum sem gefa góða vatnsvörn fyrir gólfið og þveranir þess auk tengingar við veggfletina.

Votrými eru mikilvæg rými en valda oft vandræðum og skemmdum og í votrýmunum er notað meira en helmingur neysluvatns hverrar íbúðar. Baðherbergi eru rými sem krefjast vatnsþéttra laga á veggjum og gólfi og eru auk þess einu vistarverurnar sem verða fyrir verulegu gufuálagi. Þvottaherbergi og salerni eru rými sem krefjast vatnsþéttra gólfa, sem ná skulu upp á aðlæga veggi og mynda þannig vatnsþétta skál. Hanna skal votrými þannig að hætta á vatnsleka sé lágmörkuð. Til þess skal nota alla aðgengilega kunnáttu, t.d. þekktar deililausnir, viðurkennd og vottuð byggingarefni auk handbóka og staðla.

Mánaðarskýrsla HMS fyrir maí 2026 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að á fasteignamarkaði er enn rólegt um að litast og fleiri seljendur lækka ásett verð. Á leigumarkaði hefur hægst á leiguverðshækkunum á ársgrundvelli og leiguverð hefur nánast staðið í stað að raunvirði undanfarna tólf mánuði. Sé horft yfir lengra tímabil, eða frá 2014, hefur markaðsleiga hækkað umfram lægstu laun.

Gogn_manadarskyrsla_mai26HMS.xlsx

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið á síðustu mánuðum

Fasteignamarkaðurinn er rólegur um þessar mundir, en lítill verðþrýstingur hefur mælst á markaðnum undanfarna mánuði og fleiri seljendur lækka ásett verð. Íbúðaverð stóð í stað í apríl og að mati fasteignasala er staðan óbreytt í maímánuði.  

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið á síðustu mánuðum, á meðan óseldum íbúðum á lægri verðbilum hefur fjölgað minna. Verst gengur að selja fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem eru stærri en 120 fermetrar.  

Markaðsleiga hefur hækkað umfram lægstu laun frá 2014

Á leigumarkaði hefur hægst á leiguverðshækkunum á ársgrundvelli og leiguverð hefur nánast staðið í stað að raunvirði undanfarna tólf mánuði. Sé horft yfir lengra tímabil, eða frá 2014, hefur markaðsleiga hækkað umfram lægstu laun.  Þetta er til marks um að fleiri leigjendur á markaði búi við íþyngjandi húsnæðiskostnað.  

Neytendur færa sig yfir í óverðtryggð lán á föstum vöxtum

Á lánamarkaði hafa væntingar um verðbólgu til skamms tíma aukist, á meðan markaðsaðilar hafa orðið svartsýnni og neytendur fært sig yfir í óverðtryggð lán á föstum vöxtum hjá viðskiptabönkunum. Breytingar á hlutdeildarlánakerfinu um áramótin síðustu hafa gert það að verkum að fleiri kaupendur uppfylla skilyrði hlutdeildarlána nú en áður og greina má eftirspurnaraukninguna úr mánaðarlegri viðhorfskönnun HMS meðal fasteignasala.  

Tækifæri til að vinna á íbúðaskuldinni

Á byggingarmarkaði hafa færri nýjar íbúðir orðið fullbúnar á fyrstu fjórum mánuðum þessa árs samanborið við fyrri ár og bendir staðan nú til þess að um 2.700 til 2.800 íbúðir geti orðið fullbúnar á þessu ári, en um 3.400 íbúðir urðu fullbúnar í fyrra. Þó er enn talsverð óvissa um þróunina það sem eftir lifir árs, enda geta markaðsaðstæður, sala nýrra íbúða og framvinda stærri verkefna haft veruleg áhrif á lokaniðurstöðuna.  

Sökum hóflegrar fólksfjölgunar á síðasta ári, sem var í takt við lágspár sveitarfélaganna, samhliða kröftugri íbúðauppbyggingu, tókst að vinna lítillega á þeirri uppsöfnuðu íbúðaskuld sem myndast hafði á undanförnum árum. Tækifæri gætu því skapast á þessu ári til að vinna enn frekar á íbúðaskuldinni, haldist fólksfjölgun áfram hófleg og íbúðauppbygging kröftug.   

HMS birtir spurningu mánaðarins á byggingarreglugerd.is. Með spurningu mánaðarins er leitast við að svara algengum spurningum sem sérfræðingum HMS á sviði starfsumhverfis mannvirkjagerðar berast í gegnum netfangið byggingarreglugerd@hms.is. 

Spurning mánaðarins í maí fjallar um öryggis- og lokaúttektir og hvaða reglur gilda um slíkar úttektir. 

Hvað eru öryggis- og lokaúttektir og hvaða reglur gilda um þær? 

Hvað eru öryggis- og lokaúttektir og hvaða reglur gilda um þær?

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Spurning mánaðarins

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið

187,5 milljónum króna úthlutað úr Aski til mannvirkjarannsókna

Gólf í votrýmum

Mánaðarskýrsla HMS maí 2026

Fleiri fréttir

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið

187,5 milljónum króna úthlutað úr Aski til mannvirkjarannsókna

Gólf í votrýmum

Mánaðarskýrsla HMS maí 2026