Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Fólksfjölgun var í takt við lágspár sveitarfélaga árið 2025 og íbúðaþörf því minni en sveitarfélög gerðu ráð fyrir samkvæmt miðspá

Uppbygging íbúðarhúsnæðis reyndist umfram nýja þörf á landsvísu og því tókst að lækka uppsafnaða íbúðaskuld frá fyrri árum

Gróflega má áætla að íbúðaskuld höfuðborgarsvæðisins hafi minnkað um 500 íbúðir í fyrra

Íbúum landsins fjölgaði mun minna í fyrra en sveitarfélög landsins höfðu gert ráð fyrir í húsnæðisáætlunum sínum fyrir árið 2025. Ný íbúðaþörf varð því talsvert minni en sveitarfélögin höfðu áætlað út frá spám sínum um fólksfjölgun á árinu. Íbúðauppbygging var hins vegar kröftug í fyrra og að teknu tilliti til raunverulegrar fólksfjölgunar má því líta svo á að uppbygging íbúðarhúsnæðis hafi verið umfram nýja þörf á árinu 2025.

Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýrri skýrslu HMS um árangur húsnæðisáætlana sveitarfélaganna fyrir árið 2025. Skýrsluna má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan.

Verulega hægði á fólksfjölgun í fyrra

Í upphafi árs 2025 gerðu sveitarfélögin 58 sem skiluðu inn húsnæðisáætlun ráð fyrir að íbúum innan þeirra marka myndi fjölga um 5.200 til 11.600 á árinu. Samkvæmt gögnum Hagstofunnar um mannfjölda í lok hvers ársfjórðungs fjölgaði íbúum um 5.470 manns í fyrra og því var raunfjölgun nokkurn veginn í samræmi við lágspá sveitarfélaganna. Á undanförnum tveimur árum hefur fólksfjölgunin hins vegar verið meira í takt við miðspár sveitarfélaganna um fólksfjölgun.

Ætla má að íbúðaskuld á höfuðborgarsvæðinu hafi lækkað um 500 íbúðir

Rúmlega tvö þúsund nýjar íbúðir urðu fullbúnar á höfuðborgarsvæðinu í fyrra. Fólksfjölgun ársins 2025 skapaði þó ekki þörf fyrir nema á bilinu 1.380 til 1.540 nýjar íbúðir á árinu, miðað við forsendur sveitarfélaganna um heimilisstærð í nýjum íbúðum samkvæmt húsnæðisáætlunum. Uppbygging var því umfram nýja íbúðaþörf á höfuðborgarsvæðinu í fyrra.

Gróflega má áætla að gengið hafi verið á íbúðaskuld höfuðborgarsvæðisins um það sem nemur 500 íbúðum í fyrra. Uppbygging í Reykjavík og Hafnarfirði hafði þar hvað mest að segja, en þar var byggt talsvert umfram nýja raunverulega íbúðaþörf á árinu. Uppsöfnuð íbúðaþörf er hins vegar mest í Reykjavík, þar sem uppbygging undanfarinna ára hefur ekki náð að mæta nýrri þörf vegna fólksfjölgunar.

Sé litið til nágrennis höfuðborgarsvæðisins var uppbygging jafnframt umfram nýja þörf á árinu 2025 að teknu tilliti til fólksfjölgunar, en þar var uppbygging jafnframt í samræmi við nýja þörf á árinu 2024. Annars staðar á landsbyggðinni gekk misvel að mæta nýrri íbúðaþörf í fyrra. Óuppfyllt íbúðaþörf var til að mynda langmest á Akureyri og Ísafirði þar sem ný íbúðaþörf reyndist meiri en áætlað hafði verið vegna mikillar fólksfjölgunar. Í öðrum sveitarfélögum, svo sem í Norðurþingi og Fjarðabyggð, átti sér stað íbúðauppbygging á sama tíma og íbúum fækkaði.

Íbúðauppbygging í fyrra var umfram nýja þörf vegna lítillar fólksfjölgunar

Breyting hefur verið gerð á reglugerð um húsnæðisbætur sem felur í sér hækkun frítekjumarka vegna tekna. Breytingin tekur gildi þegar í stað og gildir frá og með 1. janúar 2026 vegna húsnæðisbóta sem greiddar eru vegna leigu á íbúðarhúsnæði frá og með þeim degi.

Með breytingunni eru frítekjumörk uppfærð með tilliti til fjölda heimilismanna, en nýju frítekjumörkin miðað við árstekjur má sjá á töflu hér að neðan.

Frítekjumörk hafa áhrif á útreikning húsnæðisbóta þar sem fjárhæð bóta lækkar ef samanlagðar árstekjur heimilismanna fara umfram frítekjumörk. Nánari upplýsingar um útreikning og fjárhæð húsnæðisbóta má finna hér.

Leiðréttingagreiðsla fer fram í apríl

Þar sem breytingin gildir frá 1. janúar 2026 verður gerður endurreikningur á húsnæðisbótum fyrir janúar, febrúar og mars. Mismunur á þeim húsnæðisbótum sem umsækjendur áttu rétt á samkvæmt nýjum frítekjumörkum og þeim bótum sem þegar hafa verið greiddar verður greiddur í sérstakri leiðréttingagreiðslu fimmtudaginn 9. apríl.

Athygli er vakin á því að umsækjendur þurfa ekki að óska sérstaklega eftir endurreikningi eða leiðréttingu, þar sem HMS mun annast það að eigin frumkvæði og upplýsa umsækjendur.

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækka og leiðrétting fer fram 9. apríl

Áætlanir sem ná til tæplega 65% landsmanna eru enn óstaðfestar

Tafir á skilum draga úr yfirsýn og auka hættu á að ákvarðanir um húsnæðismál séu teknar út frá úreltum upplýsingum

Meira en tveir mánuðir eru liðnir frá lögbundnum skilafresti

Einungis 43 af 62 sveitarfélögum hafa skilað inn til HMS staðfestum húsnæðisáætlunum fyrir árið 2026. Húsnæðisáætlanir eru lykilverkfæri við skipulag og stefnumótun í húsnæðismálum og veita mikilvæga yfirsýn yfir húsnæðismál um allt land.

Ábyrgð sveitarfélaga er mikil þegar kemur að húsnæðismálum og þeirra hlutverk er meðal annars að leysa húsnæðisþörf þeirra sem þarfnast aðstoðar við húsnæðisöflun. Útgáfa tímanlegra húsnæðisáætlana er mikilvægur liður í hlutverki sveitarfélaganna í að skapa svigrúm til þess að hægt sé að byggja í samræmi við þörf til næstu ára.

Samkvæmt lögum um húsnæðismál ber sveitarfélögum að skila fullunnum húsnæðisáætlunum til HMS fyrir 20. janúar ár hvert.

Skil húsnæðisáætlana á réttum tíma skipta máli

Húsnæðisáætlunum er ætlað að gefa heildstæða mynd af stöðu húsnæðismála í hverju sveitarfélagi. Í þeim er að finna greiningu á eftirspurn og framboði ólíkra húsnæðistegunda, mat á framtíðarþörf íbúðarhúsnæðis og umfjöllun um hvernig sveitarfélög hyggjast mæta húsnæðisþörf heimila til skemmri og lengri tíma.

Áætlanirnar eru því mikilvæg forsenda þess að hægt sé að leggja raunhæft mat á húsnæðisþörf og bera hana saman við fyrirhugaða uppbyggingu. Þær eru grunnur að ákvörðunum um skipulag, lóðaframboð, innviðauppbyggingu og forgangsröðun í húsnæðismálum.

Þegar þær berast seint eða ekki þurfa stjórnvöld og aðrir hagaðilar að byggja mat sitt á ófullnægjandi eða úreltum upplýsingum. Það eykur hættuna á að brugðist sé of seint við vaxandi húsnæðisþörf eða að uppbygging ráðist af röngum forsendum. Þetta vegur sérstaklega þungt þegar um er að ræða fjölmenn sveitarfélög þar sem tafir á skilum hafa áhrif á stóran hluta landsmanna.

Reykjavík, Kópavogur og Hafnarfjörður eiga eftir að skila

Sveitarfélög sem ekki hafa skilað inn húsnæðisáætlunum til HMS eru eftirfarandi:

Sam­an­tekt hús­næð­is­á­ætl­ana 2025 er í vinnslu

Samantekt húsnæðisáætlana síðasta árs er nú í vinnslu hjá HMS og verður birt að loknum páskum. Þar verður meðal annars farið yfir mun á spáðri og raunverulegri fólksfjölgun, umfang íbúðauppbyggingar miðað við áætlanir og hvernig lóðaúthlutanir gengu á árinu.

Nítján sveitarfélög hafa enn ekki skilað inn húsnæðisáætlunum

Leigjendur upplifa minna húsnæðisöryggi þegar leigt er af einstaklingum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með sambærilegum hætti og á hinum Norðurlöndunum

HMS hefur heimild til að sekta leigusala sem sinna ekki skráningarskyldu

Leigumarkaðurinn á Íslandi hefur stækkað samhliða örri fólksfjölgun og miklum húsnæðisverðshækkunum á undanförnum árum. HMS telur að um 28% fullorðinna hafi verið á leigumarkaði hér á landi á árinu 2025, þó flestir sem hafa tök á kjósi að búa í eigin húsnæði.

Húsnæðisaðstæður leigjenda hér á landi eru að jafnaði lakari en þeirra sem búa í eigin húsnæði, og að mörgu leyti lakari en húsnæðisaðstæður leigjenda á hinum Norðurlöndunum. Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur hér á landi er þó í megindráttum sambærilegur því sem þekkist í samanburðarlöndum. 

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í nýrri skýrslu HMS um stöðuna á leigumarkaði sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Búsetukannanir HMS leiða í ljós að um 94% húsnæðiseigenda telja sig búa við húsnæðisöryggi samanborið við um 52% leigjenda. Á sama hátt telja um 3% húsnæðiseigenda sig ekki búa við húsnæðisöryggi á meðan hlutfallið er 32% á meðal leigjenda.

Gera má ráð fyrir að um það bil 60% leigjenda hér á landi búi í leiguíbúðum sem eru í eigu einstaklinga á meðan hlutdeild fagleigusala er lítil. Leigjendur sem leigja af einstaklingum á almennum markaði virðast upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Takmarkað húsnæðisöryggi þeirra sem leigja af einstaklingum kann að skýrast af því að leigusamningar um íbúðir á vegum einstaklinga eru yfirleitt tímabundnir og því ríkir oft óvissa um húsnæðisaðstæður leigutaka að leigutíma loknum. 

Leigjendur nefna einnig áhyggjur af því að íbúðin verði seld ofan af þeim, en leiguíbúðum á vegum einstaklinga er oft ekki ætlað að vera í útleigu nema til skamms tíma. Enn fremur nefna leigjendur hátt leiguverð sem orsök húsnæðisóöryggis á leigumarkaði, en sökum hás hlutfalls einstaklingsleigusala er nokkuð sterk fylgni á milli leiguverðs og greiðslubyrðar húsnæðislána.

Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur er sambærilegur á Norðurlöndunum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með tvennum hætti. Annars vegar eru greiddar húsnæðisbætur til tekju- og eignalágra leigjenda, en bæturnar hafa það að markmiði að draga úr húsnæðiskostnaði og stuðla að auknu húsnæðisöryggi heimila á leigumarkaði, óháð því hvers konar leiguhúsnæði þau búa í. Hins vegar styðja stjórnvöld við aukið framboð á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága með veitingu stofnframlaga, sem leggja grunn að almenna íbúðakerfinu.  

Stjórnvöld á hinum Norðurlöndunum styðja við leigjendur með sambærilegum hætti. Öll Norðurlöndin hafa til að mynda stutt við uppbyggingu hagkvæms leiguhúsnæðis með einum eða öðrum hætti. Húsnæðisbætur eru jafnframt greiddar á öllum Norðurlöndunum og eru í flestum tilvikum tekjutengdar en misjafnt er hvort þær séu eingöngu greiddar til leigjenda eða einnig til þeirra sem búa í eigin húsnæði.

Leigusalar sem sinna ekki skráningarskyldu leigusamninga geta átt von á sekt

HMS telur að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði í dag, en leiguskrá HMS hefur aðeins að geyma um 30 þúsund gilda leigusamninga sem taldir eru vera um virka leigu. Því gætu allt að 20 þúsund heimili á leigumarkaði verið með óskráðan leigusamning.

Almenn skráningarskylda leigusamninga, sem var ein af tillögum HMS til úrbóta í Vegvísi leigumarkaðar árið 2025, var innleidd í upphafi árs til að bæta yfirsýn yfir leigumarkaðinn. Þrátt fyrir það hefur nýskráðum leigusamningum ekki fjölgað umfram það sem eðlilegt þykir eftir að skráningarskyldan tók gildi. Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá, en HMS mun fylgjast grannt með skráningum leigusamninga á næstu mánuðum.

Samkvæmt húsaleigulögum hefur HMS heimild til þess að sekta leigusala sem brjóta gegn skráningarskyldu. HMS hyggst nýta þessa heimild, finnist skýr dæmi um leigusamninga sem ekki hafa verið skráðir, en til þess getur stofnunin stuðst við eigin gögn og gögn úr skattframtölum einstaklinga.

Skýrsla um stöðuna á leigumarkaði 2026 er komin út

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækka (2)

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækka (2)

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Íbúðauppbygging í fyrra var umfram nýja þörf vegna lítillar fólksfjölgunar

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækka og leiðrétting fer fram 9. apríl

Nítján sveitarfélög hafa enn ekki skilað inn húsnæðisáætlunum

Skýrsla um stöðuna á leigumarkaði 2026 er komin út

Fleiri fréttir

Íbúðauppbygging í fyrra var umfram nýja þörf vegna lítillar fólksfjölgunar

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækka og leiðrétting fer fram 9. apríl

Nítján sveitarfélög hafa enn ekki skilað inn húsnæðisáætlunum

Skýrsla um stöðuna á leigumarkaði 2026 er komin út