Fasteignamarkaðurinn er rólegur um þessar mundir, en lítill verðþrýstingur hefur mælst á markaðnum undanfarna mánuði og fleiri seljendur lækka ásett verð. Íbúðaverð stóð í stað í apríl og að mati fasteignasala er staðan óbreytt í maímánuði.

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið á síðustu mánuðum, á meðan óseldum íbúðum á lægri verðbilum hefur fjölgað minna. Verst gengur að selja fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem eru stærri en 120 fermetrar.  

Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýjustu mánaðarskýrslu HMS fyrir maímánuð sem nálgast má hér.

Stutta yfirferð úr helstu atriðum skýrslunnar má nálgast hér í kynningu sem fór fram í húsakynnum HMS í gær:

Framboð á höfuðborgarsvæðinu færist í hærri verðflokka 

Í apríl voru 4.341 íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 3.419 í apríl í fyrra. Framboðið jókst því um rúmlega 900 íbúðir á einu ári, eða um 27%. Fjölgun varð í öllum verðflokkum en hún var langmest meðal dýrari íbúða.  

Íbúðum sem verðlagðar eru á 120 milljónir króna eða meira fjölgaði úr 701 í 1.060 á milli aprílmánaða, eða um 51%. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 100–120 milljónir króna fjölgaði úr 364 í 454, eða um 25%. Samanlagt voru því 1.514 íbúðir til sölu á 100 milljónir króna eða meira í apríl, samanborið við 1.065 á sama tíma í fyrra. 

Framboð í lægri verðflokkum jókst einnig. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 60–80 milljónir króna fjölgaði úr 1.042 í 1.336, eða um 28%, og íbúðum undir 60 milljónum króna fjölgaði úr 285 í 386. Minni breyting var á framboði íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna, sem fjölgaði úr 930 í 985. 

Hlutdeild dýrari íbúða hefur aukist samhliða þessari þróun. Í apríl voru íbúðir á 100 milljónir króna eða meira um 35% af framboði á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 31% í apríl í fyrra. Þar af jókst hlutdeild íbúða á 120 milljónir króna eða meira úr 21% í 24%. 

Á móti lækkaði hlutdeild íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna úr 27% í 23%. Hlutdeild íbúða á bilinu 60–80 milljónir króna var nær óbreytt, um 31%, og hlutdeild íbúða undir 60 milljónum króna hækkaði lítillega úr 8% í 9%. Samsetning framboðsins hefur því færst nokkuð í átt að dýrari íbúðum frá apríl í fyrra, einkum vegna fjölgunar íbúða á 120 milljónir króna eða meira.

Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið 

Í lok mars voru 220 fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu auglýstar til sölu á 150 milljónir króna eða meira eða um tvöfalt fleiri en á sama tíma í fyrra. Fjöldinn er nú margfalt meiri en á árinu 2022, þegar sögulega fáar dýrar fjölbýlisíbúðir voru til sölu.  

Hærra vaxtastig getur verið ein skýring á þessari þróun þar sem það dregur úr greiðslugetu kaupenda og eykur fjármögnunarkostnað. Við slíkar aðstæður færist eftirspurn gjarnan í auknum mæli yfir í ódýrari og smærri íbúðir.

Skipulagsskilmálar á uppbyggingarlóðum geta einnig haft áhrif á samsetningu íbúða í nýbyggingum. Á íbúðarhúsalóðum eru yfirleitt sett mörk um bæði hámarksbyggingarmagn og hámarksfjölda íbúða. Byggingaraðilar leitast öllu jafna við að nýta heimilað byggingarmagn og það getur haft áhrif á stærð íbúða sem byggðar eru.

​Sem dæmi mætti hugsa sér byggingaraðila með lóð sem hefur heimild fyrir þúsund fermetra byggingarmagni og að hámarki tíu íbúðum. Ef hann fullnýtir byggingarmagnið þýðir það að meðalstærð íbúðanna verður 100 fermetrar. Ef hann vill byggja 80 fermetra íbúð þá þyrfti hann að byggja 120 fermetra íbúð á móti.

Byggingaraðilar geta þó einnig ákveðið að fullnýta ekki allt byggingarmagnið ef markaðsaðstæður gefa tilefni til, en svigrúm til þess ræðst meðal annars af lóðaverði og öðrum kostnaðarliðum verkefnisins.

Meiri eftirspurn hefur verið eftir minni íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á síðustu misserum, líkt og sést í yfirliti yfir seldar íbúðir í stórum byggingarverkefnum. Á byggingarsvæðum eins og Heklureitnum, Orkureitnum og í Stefnisvogi í Reykjavík eru margar af minnstu íbúðunum seldar á meðan stærri íbúðir hafa selst verr.