Sam­an­tekt

Inn­gang­ur

Þann 29. júlí 2022 tóku gildi breytingar á húsaleigulögum þar sem m.a. var kveðið á um hlutverk HMS á sviði húsaleigumála. Samkvæmt húsaleigulögum skal stofnunin vinna að stefnumótun á sviði húsaleigumála, annast greiningar, rannsóknir og útgáfu upplýsinga um leigumarkaðinn ásamt því að koma á framfæri við almenning upplýsingum er varða húsaleigumál.

Útgáfa þessarar skýrslu er liður í upplýsingagjöf HMS á leigumarkaði. Fjallað er um leigumarkaðinn á Íslandi á árinu 2025, samsetningu leigumarkaðarins, stöðu leigjenda og húsnæðisstuðning stjórnvalda auk þess sem leigumarkaðurinn á Íslandi er borinn saman við leigumarkaði á hinum Norðurlöndunum.

Í upphafi skýrslunnar er sjónum beint að leigumarkaðnum á árinu 2025. Meðal annars er fjallað um stærð leigumarkaðarins með tilliti til nýrra upplýsinga um stöðu aðfluttra á húsnæðismarkaði. Þá er einnig fjallað um húsnæðisstuðning hins opinbera við leigjendur og breytingar á húsaleigulögum sem tóku gildi á árinu.

Því næst er samsetning leigumarkaðarins og staða leigjenda til umræðu. Fjallað er ítarlega um stöðu aðfluttra á leigumarkaði og hún borin saman við stöðu innfæddra út frá gögnum úr leiguskrá HMS. Þar að auki er fjallað um stöðu leigjenda almennt út frá niðurstöðum úr leigumarkaðskönnun HMS.

Í framhaldi af því er leigumarkaðurinn á Íslandi settur í alþjóðlegt samhengi og aðstæður á markaðnum bornar saman við aðstæður á leigumörkuðum hinna Norðurlandanna.

Að lokum er húsnæðisstuðningur stjórnvalda til umræðu. Umfang og útfærsla stuðnings við leigjendur hér á landi er jafnframt borin saman við það sem tíðkast í samanburðarlöndum.

1. Helstu töl­ur af leigu­mark­aði árið 2026

Leigu­mark­að­ur­inn er stærri en áður var talið vegna vantaln­ing­ar að­fluttra íbúa

Séreignarstefna hefur verið ríkjandi á húsnæðismarkaði hér á landi um langt skeið, en meirihluti landsmanna býr í eigin húsnæði. Leigumarkaðurinn hefur því lotið í lægra haldi í opinberri stefnumótun og verið hlutfallslega minni að umfangi. Nokkur óvissa hefur ríkt um raunverulega stærð leigumarkaðarins hér á landi á undanförnum árum en engin haldbær opinber gögn um húsaleigu á Íslandi hafa í raun legið fyrir. Þinglýsingarskrá náði fyrst og fremst utan um þá húsaleigusamninga sem sótt var um húsnæðisbætur fyrir en síður utan um tímabundna og aðra óformlega leigusamninga sem hafa verið algengir á Íslandi.

Greining HMS frá árinu 2025 bendir til þess að leigumarkaðurinn sé talsvert stærri en áður var talið vegna vantalningar aðfluttra íbúa í fyrri könnunum. Miðað við niðurstöður úr almennri búsetukönnun og sérstakri búsetukönnun meðal aðfluttra íbúa er það mat HMS að um 28% fullorðinna einstaklinga hafi verið á leigumarkaði hér á landi árið 2025.

Hagstofa Íslands framkvæmdi lengi vel mat á stærð leigumarkaðar með árlegri lífskjararannsókn sem er hluti af samræmdri evrópskri gagnaöflun (e. The European Union Statistics on Income and Living Conditions, EU-SILC). Niðurstöður lífskjararannsóknar Hagstofunnar um hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hafa hins vegar ekki verið birtar eftir 2016 og niðurstöður um hlutfall heimila á leigumarkaði hafa ekki verið birtar eftir 2022. Því hefur ekki verið hægt að styðjast við niðurstöður hennar við mat á stærð leigumarkaðar undanfarin ár.

Árið 2017 hóf Íbúðalánasjóður, sem var forveri HMS, að framkvæma eigin búsetukannanir meðal þjóðarinnar. Niðurstöður þessara búsetukannana gáfu hins vegar til kynna að leigumarkaðurinn væri talsvert minni að umfangi en lífskjararannsókn Hagstofunnar gaf í skyn. HMS hafði um nokkurt skeið grunað að stærð leigumarkaðar væri vanmetin í könnununum, meðal annars eftir að stofnunin tók við framkvæmd húsnæðisbótalaga.

Í mánaðarskýrslu HMS fyrir mars 2025 var greint frá því að misræmi á milli niðurstaðna búsetukannana og eigendaskráningar úr fasteignaskrá bentu til þess að allt að 37 þúsund fullorðnir gætu verið vantaldir á leigumarkaði.

HMS taldi misræmið mega rekja til þess að búsetukannanir næðu ekki nægilega vel til aðfluttra íbúa og lét í kjölfarið framkvæma sérstaka könnun á húsnæðisaðstæðum aðfluttra íbúa í samvinnu við stéttarfélögin Eflingu, VR og Einingu-Iðju. Niðurstöður þeirrar könnunar leiddu í ljós að um 74% aðfluttra íbúa væru á leigumarkaði hér á landi.

Ef gert er ráð fyrir að niðurstöður búsetumælinga HMS endurspegli búsetuform innfæddra íbúa og þær eru vegnar saman með niðurstöðum um búsetuform aðfluttra íbúa fæst að um 28% fullorðinna einstaklinga hafi verið á leigumarkaði árið 2025. Niðurstöðurnar staðfestu þar með grun HMS um að stærð leigumarkaðar væri vanmetin vegna vantalningar aðfluttra íbúa.

Miðað við framangreindar niðurstöður má gera ráð fyrir að um 85 þúsund fullorðnir búi í leiguhúsnæði hér á landi. Enn fremur má ætla að um 23% barna búi í leiguhúsnæði og heildarfjöldi íbúa á leigumarkaði gæti því hafa verið í kringum 105 þúsund manns árið 2025.

Samkvæmt árlegri leigumarkaðskönnun HMS fyrir árið 2025 bjuggu að meðaltali 2,1 einstaklingur í hverri leiguíbúð. Þar af leiðandi má gera ráð fyrir að um það bil 50 þúsund heimili hafi verið á leigumarkaði hér á landi árið 2025. Miðað við mannfjöldaspá Hagstofu Íslands frá árinu 2025 má ætla að heimilum á leigumarkaði gæti fjölgað um 4.400 til 6.000 fram til ársins 2030, haldist hlutfall íbúa á leigumarkaði óbreytt.

Tekju­lág­ir ólík­legri til að eiga íbúð en áður

Samhliða stækkun leigumarkaðarins hefur hlutdeild tekjulágra á íbúðamarkaði minnkað á síðustu 18 árum. Samkvæmt gögnum úr skattframtölum einstaklinga hefur skráðum íbúðaeigendum í fjórum neðstu tekjutíundunum fækkað frá árinu 2008.

Myndin hér að neðan sýnir hlutfall skráðra íbúðaeigenda eftir tekjutíundum á tímabilinu 2008-2024. Einungis 3% einstaklinga í neðstu tekjutíund eru skráðir íbúðaeigendur, samanborið við 7% einstaklinga í annarri tekjutíund, 12% einstaklinga í þriðju tekjutíund og 29% einstaklinga í fjórðu tekjutíund.

Í fjórum neðstu tekjutíundunum má greina hlutfallslega fækkun skráðra íbúðaeigenda á síðustu áratugum. Fækkunin er mest á meðal einstaklinga í fjórðu tekjutíund, en 45% þeirra voru skráðir íbúðaeigendur árið 2011, samanborið við 29% árið 2024.

Skráðum íbúðaeigendum fjölgaði eilítið í neðri tekjutíundum á árunum 2020-2021, en þá jókst kaupgeta á fasteignamarkaði vegna mikilla vaxtalækkana í kjölfar heimsfaraldursins. Þeim fækkaði hins vegar samhliða vaxtahækkunum eftir heimsfaraldur og náði hlutfall skráðra íbúðaeigenda í neðstu fjórum tekjutíundunum lágpunkti í 13% árið 2024.

Leigu­verð sem hlut­fall af tekj­um hæst í Hafn­ar­firði

Þegar meðalleiguverð er skoðað í hlutfalli við meðaltal ráðstöfunartekna eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu mældist það hæst í Hafnarfirði árið 2025. Meðalleiguverð nam um 44% af meðaltali ráðstöfunartekna þar í bæ, en þar voru ráðstöfunartekjur að jafnaði lægstar af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð að jafnaði næsthæst.

Hlutfall leigu af ráðstöfunartekjum mældist næsthæst í Reykjavíkurborg, eða um 43%. Leiguverð var að jafnaði hæst í Garðabæ í fyrra þar sem meðaltal ráðstöfunartekna var jafnframt hæst. Leiga sem hlutfall af ráðstöfunartekjum mældist því um 36% í Garðabæ. Hlutfallið mældist þó lægst á Seltjarnarnesi, eða um 35%.

Á myndinni hér að neðan má sjá leiguverð sem hlutfall af ráðstöfunartekjum eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu fyrir árið 2025. Meðalleiguverð miðast við alla gilda markaðsleigusamninga um 40-140 fermetra leiguíbúðir í leiguverðsjá HMS fyrir árið 2025. Meðaltal ráðstöfunartekna byggist á gögnum úr skattframtölum einstaklinga sem Hagstofan heldur utan um. Notast er við skilyrt meðaltal fyrir árið 2024, uppreiknað til ársins 2025 með vísitölu launa.

Sé litið til sveitarfélaga í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru bæði leiguverð og ráðstöfunartekjur talsvert lægri en á höfuðborgarsvæðinu. Hlutfallið á milli leigu og ráðstöfunartekna er aftur á móti sambærilegt, eða um 41% að meðaltali.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins mældist hlutfall leigu af ráðstöfunartekjum hæst 45% í Sveitarfélaginu Vogum í fyrra, en þar voru ráðstöfunartekjur að jafnaði lægstar og meðalleiguverð næsthæst. Lægst mældist hlutfallið á Akranesi þar sem tekjur voru hærri en í öðrum sveitarfélögum á svæðinu og meðalleiguverð var næstlægst.

Annars staðar á landsbyggðinni eru hlutfallslega fáir markaðsleigusamningar í gildi í hverju sveitarfélagi, nema á Akureyri þar sem um 900 samningar voru í gildi undir lok árs 2025. Þar í bæ mældist byrði leigukostnaðar nokkuð léttari en á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess í fyrra, eða um 35%. Meðalleiguverð á Akureyri var nokkuð lægra en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á sama tíma og meðaltal ráðstöfunartekna var þar talsvert hærra.

Rétt er að geta þess að hér er leiga skoðuð í hlutfalli við ráðstöfunartekjur einstaklinga, en ekki heimila. Jafnframt tekur meðaltal ráðstöfunartekna til allra íbúa hvers sveitarfélags sem skiluðu skattframtali fyrir árið 2024, hvort sem þeir búa í eigin húsnæði eða leiguhúsnæði. Út frá niðurstöðunum er því ekki hægt að draga beinar ályktanir um hvort húsnæðiskostnaður heimila á leigumarkaði teljist íþyngjandi í þeim sveitarfélögum sem hér eru skoðuð. Nánar er fjallað um íþyngjandi húsnæðiskostnað á leigumarkaði hér á landi í öðrum kafla skýrslunnar og á hinum Norðurlöndunum í þriðja kafla skýrslunnar.

Ný­skráð­um leigu­samn­ing­um fjölg­aði á milli ára

Líkt og fram kom í umfjöllun um stærð leigumarkaðarins hér að framan byggist mat á stærð leigumarkaðar á niðurstöðum úr úrtakskönnunum þar sem upplýsingar um búsetuform landsmanna eru ekki aðgengilegar í opinberum skráargögnum. Á undanförnum árum hafa þó verið stigin skref í átt að bættri upplýsingasöfnun um leigumarkaðinn á Íslandi með tilkomu leiguskrár HMS, en hún var tekin í notkun í janúar 2023. Í leiguskrá HMS er haldið utan um skráða húsaleigusamninga, en skráin inniheldur meðal annars upplýsingar um leiguverð og gildistíma leigusamninga, ásamt upplýsingum um stærð og staðsetningu leiguíbúðar og tegund leigusala.

Alls tóku um 21.500 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS á árinu 2025, eða að meðaltali tæplega 1.800 samningar í hverjum mánuði. Nýskráðum leigusamningum fjölgaði því um tæp 17% á milli ára en árið 2024 tóku um 18.400 leigusamningar gildi í leiguskrá. Nokkra árstíðarsveiflu má greina í fjölda leigusamninga sem taka gildi eftir mánuðum sem má einna helst rekja til leigusamninga um námsmannaíbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga sem taka gjarnan gildi við upphaf skólaárs á haustin.

Í upphafi janúar 2026 voru um 32 þúsund leigusamningar í gildi í leiguskrá HMS en í leiguverðsjá gildra leigusamninga má aftur á móti lesa að gildir samningar hafi verið um 28 þúsund í upphafi árs. Munurinn skýrist af því að í leiguverðsjá eru undanskildir þeir samningar sem HMS telur ekki tæka til tölfræðivinnslu á grundvelli afbrigðilegs leiguverðs eða stærðar leiguhúsnæðis auk þess sem leiguverðsjáin tekur eingöngu til gildra leigusamninga þar sem eru í mesta lagi 5 ár frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu samnings. Nánar má lesa um hvaða samningar eru undanskildir í leiguverðsjá neðan við verðsjánna á vef HMS.  

Samkvæmt upplýsingum um gilda leigusamninga í upphafi árs úr leiguverðsjá vörðuðu um 70% þeirra íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, um 15% vörðuðu leiguíbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 15% vörðuðu íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Um 65% gildra samninga voru markaðsleigusamningar en um 35% gildra samninga féllu utan markaðsleigu.

Frá upphafi leiguskrár HMS í janúarmánuði 2023, hefur öllum leigusölum sem hafa fleiri en tvær eignir í útleigu verið skylt að skrá alla leigusamninga um eignir á þeirra vegum. Skráning í leiguskrá var jafnframt gerð að forsendu fyrir greiðslu húsnæðisbóta þegar leiguskráin tók gildi.

Þann 10. nóvember 2025 samþykkti Alþingi hins vegar frumvarp um breytingar á húsaleigulögum sem fólu meðal annars í sér almenna skráningarskyldu húsaleigusamninga í leiguskrá HMS. Frá og með 1. janúar 2026 er öllum leigusölum því skylt að skrá leigusamninga um eignir á þeirra vegum í leiguskrá HMS. Skráningarskyldan nær til allra leigusamninga sem komast á eftir gildistöku hennar en einnig til eldri leigusamninga sem voru í gildi 1. janúar 2026.

Þrátt fyrir gildistöku almennrar skráningarskyldu var ekki að greina fjölgun nýskráðra leigusamninga í leiguskrá HMS umfram það sem eðlilegt mátti teljast í upphafi árs 2026. Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá.

Leiguskrá HMS er hins vegar ólíkleg til að ná vel utan um óformleg leigusambönd, til dæmis þar sem leigt er af ættingjum eða vinum. Vægi slíkra leigusambanda er umtalsvert, en samkvæmt niðurstöðum úr búsetukönnunum og leigumarkaðskönnun HMS má gera ráð fyrir að allt að 11% leigjenda leigi íbúðir af ættingjum sínum, vinum eða öðrum.

Lang­ir biðlist­ar eft­ir leigu­í­búð­um utan mark­aðs­leigu

Samkvæmt húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 voru tæplega 7 þúsund umsækjendur á biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, en biðlistarnir voru álíka langir árin 2024 og 2023. Finna má upplýsingar um biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga, sem HMS heldur utan um.

Lengstu biðlistarnir eru eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, en einnig eru langir biðlistar eftir félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélaga og námsmannaíbúðum.

Hús­næð­is­bæt­ur hafa tvö­fald­ast að um­fangi frá ár­inu 2017

HMS greiddi að meðaltali rúmlega 900 milljónir króna í húsnæðisbætur í hverjum mánuði á árinu 2025. Heildarútgjöld ríkisins til húsnæðisbóta á árinu námu því 11,2 milljörðum króna, en útgjöldin hafa aukist ár frá ári að nafnvirði. Heildarútgjöldin voru 10 milljarðar króna árið 2024 og 8,5 milljarðar árið 2023. Frá árinu 2017 hafa útgjöldin rúmlega tvöfaldast að nafnvirði á sama tíma og almennt verðlag hefur hækkað um 47%. Útgjöldin hafa þó verið í kringum 0,2% af vergri landsframleiðslu allt tímabilið.

Húsnæðisbætur voru greiddar til að meðaltali 17.300 umsækjenda í hverjum mánuði á árinu 2025, en að baki hverri umsókn geta verið fleiri en einn einstaklingur. Samþykktum umsóknum fjölgaði talsvert á milli ára, en þær voru að meðaltali 16.600 í hverjum mánuði á árunum 2023 og 2024. Fjölgunina má að stórum hluta rekja til hækkunar á skerðingarmörkum húsnæðisbóta vegna bæði tekna og eigna sem hefur leitt til þess að fleiri heimili á leigumarkaði eiga rétt á húsnæðisbótum.

Með breytingum á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní 2024 tóku bæturnar til allt að sex heimilismanna í stað fjögurra áður og frítekjumörk vegna tekna hækkuðu í samræmi við það. Samhliða hækkuðu frítekjumörk vegna eigna verulega. Skerðingarmörk vegna tekna og eigna hafa svo hækkað nokkrum sinnum síðan þá, fyrst í janúar 2025, svo í september sama ár og nú síðast þann 1. janúar 2026. Fjallað var um áhrif rýmkunar skerðingarmarka á fjölda samþykktra umsókna og greiddar húsnæðisbætur í mánaðarskýrslu HMS fyrir febrúar 2026.

Aldrei færri leigu­í­búð­ir fjár­magn­að­ar með stofn­fram­lög­um

Markmið stjórnvalda hefur verið að bæta um 600 íbúðum við almenna íbúðakerfið á hverju ári með veitingu stofnframlaga til uppbyggingar eða kaupa á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága. Þrátt fyrir nægar fjárheimildir hefur markmiðið ekki náðst en einungis hefur tekist að bæta við að meðaltali tæplega 460 íbúðum á ári fram til þessa. Árangur ársins 2025 var töluvert undir markmiðum en þá voru einungis samþykktar umsóknir um stofnframlög fyrir 233 íbúðum.

Samdrátturinn í íbúðum sem fjármagnaðar voru með stofnframlögum átti sér stað á sama tíma og nýjum uppbyggingarverkefnum fjölgaði. Samkvæmt greiningu HMS á íbúðum í byggingu frá marsmánuði 2026 hafa fleiri ný verkefni farið af stað á milli talninga HMS á árunum 2025 og 2026, samanborið við árin 2023 og 2024.

Á fundi sem HMS hélt með tíu stærstu byggingaraðilum landsins á fyrri hluta ársins 2025 kom fram að skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin væru helstu áskoranir í íbúðauppbyggingu. Þar nefndu byggingaraðilar einnig að gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum hefðu veruleg áhrif á byggingarkostnað, sem gæti leitt til minna framboðs.

Í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar voru kynntar fyrirætlanir um að hækka stofnframlög til húsnæðisfélaga án hagnaðarsjónarmiða til að stuðla að fjölgun almennra íbúða. Lagt er upp með að stofnframlögin verði hækkuð úr 30% í 35%, og viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga verði hækkað úr 4% í 5%. Frumvarp þess efnis hefur verið lagt fram á Alþingi.

Veiting stofnframlaga til uppbyggingar almenna íbúðakerfisins er afar mikilvægt form af stuðningi við tekju- og eignalága leigjendur til að festa sér húsnæði við hæfi með viðráðanlegum kostnaði. Á sama tíma og markaðsleiguverð hefur hækkað mikið á undanförnum árum hefur eftirspurn eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu aukist, líkt og biðlistar eftir slíkum íbúðum bera merki um. Samkvæmt húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna fyrir árið 2025 voru tæplega 4 þúsund fjölskyldur á biðlista eftir leiguíbúð fyrir tekju- og eignalága, samanborið við um 2 þúsund fjölskyldur árið 2022.   

Breyt­ing­ar á húsa­leigu­lög­um styrkja rétt leigj­enda og stuðla að betri upp­lýs­ing­um um leigu­mark­að­inn

Þann 10. nóvember 2025 samþykkti Alþingi frumvarp til breytinga á húsaleigulögum sem fól í sér almenna skráningarskyldu leigusamninga og takmarkaði heimild leigusala til að breyta leiguverði á fyrstu 12 mánuðum leigusamnings. Meginmarkmið breytinganna var að stuðla að aukinni langtímaleigu og gera breytingar á leigufjárhæð fyrirsjáanlegri. Lögin tóku gildi 1. janúar 2026.

Með breytingum á húsaleigulögum sem tóku gildi 1. september árið 2024 var ekki lengur heimilt að breyta leiguverði, s.s. að binda það við vísitölu neysluverðs, í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Lagabreytingin kom hins vegar ekki í veg fyrir að leigusamningar til 13 mánaða yrðu bundnir vísitölu leiguverðs frá upphafi. Frá og með 1. janúar 2026 er hins vegar óheimilt að breyta leiguverði á fyrstu 12 mánuðum tímabundinna samninga, óháð því til hversu langs tíma er samið.

Sem fyrr segir var almenn skráningarskylda leigusamninga jafnframt innleidd með lögum þann 1. janúar 2026. Öllum leigusölum er nú skylt að skrá leigusamninga um húsnæði á þeirra vegum í leiguskrá HMS eigi síðar en 30 dögum frá undirritun samnings. Áður náði þessi skylda eingöngu til leigusala sem höfðu fleiri en tvær íbúðir í útleigu. Með lagabreytingunni er leigusölum jafnframt skylt að afskrá leigusamninga úr leiguskrá HMS þegar þeir falla úr gildi.

Samhliða innleiðingu almennrar skráningarskyldu voru gerðar breytingar á lögum um tekjuskatt þannig að sú skattaívilnun sem einstaklingar njóta vegna útleigu á íbúðarhúsnæði verður háð því að leigusamningurinn hafi verið skráður í leiguskrá HMS.

Í desember 2025 samþykkti Alþingi jafnframt lög um breytingu á lögum um tekjuskatt nr. 90/2003 sem fólu í sér að afsláttur af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna einstaklinga var lækkaður úr 50% niður í 25%. Breytingarnar eru í samræmi við þær aðgerðir sem kynntar voru í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar þann 29. október 2025. Með öðrum orðum fól lagabreytingin í sér að virk skattbyrði leigutekna einstaklinga hækkaði úr 11% í 16,5%.Breytingunni er ætlað að draga úr skattalegum hvata einstaklinga til að beina sparnaði í íbúðarhúsnæði umfram aðrar fjárfestingar, sem getur stuðlað að hærra íbúðaverði. Talið er að leiguverð geti hækkað sökum breytingarinnar, en geta leigusala til að hækka verð ræðst af framboði og eftirspurn á leigumarkaði hverju sinni.

2. Sam­setn­ing leigu­mark­að­ar­ins og staða leigj­enda

Að­flutt­ir á leigu­mark­aði greiða hærra leigu­verð fyr­ir smærri íbúð­ir þeg­ar leigt er af ein­stak­ling­um

Tæplega þrír af hverjum fjórum aðfluttum eru á leigumarkaði hér á landi samkvæmt niðurstöðum úr sérstakri könnun HMS um húsnæðisaðstæður aðfluttra sem framkvæmd var sumarið 2025. Um er að ræða varfærið mat þar sem könnunin náði nánast eingöngu til aðila á vinnumarkaði, enda samanstóð úrtakið af félagsmönnum þriggja stéttarfélaga. Aðilar utan vinnumarkaðar eru hins vegar að jafnaði líklegri til að vera á leigumarkaði.

Leiguskrá HMS nær ekki yfir allan leigumarkaðinn en í janúar 2026 voru um 44% leigjenda með skráðan leigusamning í leiguskrá HMS með erlent fæðingarland. Hlutfallið hefur farið vaxandi frá því í janúar 2024 þegar það mældist 38%.

Samkvæmt upplýsingum um gilda leigusamninga í leiguskrá HMS greiddu aðfluttir leigjendur að meðaltali rúmar 243 þúsund krónur í húsaleigu í janúar 2026 samanborið við tæpar 213 þúsund krónur meðal innfæddra leigjenda. Aðfluttir leigjendur greiddu því að jafnaði 14% hærra leiguverð en innfæddir leigjendur í janúar, þrátt fyrir að þeir leigðu að jafnaði litlu minni íbúðir, eða að meðaltali 74 fermetra leiguíbúðir samanborið við 76 fermetra íbúðir.

Á myndinni hér fyrir neðan má sjá meðalleiguverð á fermetra eftir uppruna leigjenda. Meðalfermetraverð aðfluttra leigjenda var 22% hærra en hjá innfæddum leigjendum í janúar 2026. Hlutfallslegur munur á leiguverði og fermetraverði eftir uppruna leigjenda hefur farið vaxandi á undanförnum tveimur árum samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS.

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala, en af þeim leigusamningum sem voru í gildi í leiguskrá í janúar 2026 leigðu um 44% aðfluttra leigjenda af einstaklingsleigusölum samanborið við um 30% innfæddra leigjenda. Einungis 7% aðfluttra leigjenda leigðu af sveitarfélögum og 15% af óhagnaðardrifnum leigufélögum á meðan tæplega helmingur innfæddra leigjenda leigði af slíkum leigusölum í janúar 2026.

Eðlilegt er að leiguverð á hvern fermetra sé hærra fyrir smærri íbúðir, rétt eins og við á um fasteignaverð. Aðfluttir leigjendur leigja að jafnaði smærri leiguíbúðir en innfæddir leigjendur og greiða því að jafnaði hærra leiguverð á hvern fermetra hjá öllum tegundum leigusala, nema hjá sveitarfélögum. Af sveitarfélögunum leigja aðfluttir leigjendur að jafnaði nokkuð stærri íbúðir en greiða fyrir þær álíka hátt fermetraverð og innfæddir leigjendur.

Þrátt fyrir að aðfluttir leigjendur leigi að jafnaði rúmlega 10% smærri leiguíbúðir en innfæddir leigjendur hjá einstaklingum og óhagnaðardrifnum leigufélögum greiða þeir að meðaltali 3% til 7% hærra leiguverð fyrir íbúðirnar. Af öðrum leigufélögum leigja aðfluttir að jafnaði 12% smærri íbúðir en innfæddir leigjendur og greiða að meðaltali 5% lægra leiguverð, en þó um 22% hærra fermetraverð að meðaltali. Af sveitarfélögunum leigja aðfluttir að jafnaði um 17% stærri leiguíbúðir og greiða um 13% hærra leiguverð að jafnaði. Meðalfermetraverðið er þó álíka hátt meðal aðfluttra og innfæddra leigjenda hjá sveitarfélögunum.

Staðsetning hefur jafnframt áhrif á leiguverð, en leiguverð er að jafnaði hæst á höfuðborgarsvæðinu, lægra í nágrenni þess og lægst annars staðar á landsbyggðinni. Mikill meirihluti leigusamninga í leiguskrá HMS varðar íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, hvort sem litið er til aðfluttra eða innfæddra leigjenda, til samræmis við búsetudreifingu þjóðarinnar almennt.

Ef eingöngu er litið til leigusamninga um íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð er greint eftir tegund leigusala og uppruna leigjenda fæst þó sambærileg mynd og að ofan. Aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði 5% hærra leiguverð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þegar leigt er af einstaklingsleigusölum á höfuðborgarsvæðinu. Meðalfermetraverðið er um 15% hærra.

Hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir leigjendur um 5% lægra leiguverð en innfæddir leigjendur fyrir að jafnaði 19% smærri leiguíbúðir, og meðalfermetraverðið er um 17% hærra. Hjá öðrum leigufélögum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir um 3% lægra leiguverð fyrir 8% smærri leiguíbúðir, og um 9% hærra fermetraverð. Hjá sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir leigjendur aftur á móti að jafnaði 13% hærra leiguverð fyrir um 18% stærri íbúðir, en þar er fermetraverð hjá aðfluttum leigjendum að jafnaði um 5% lægra en hjá innfæddum leigjendum.

Fæst­ir leigj­end­ur vilja vera á leigu­mark­aði

Fáir velja að vera á leigumarkaði hér á landi, en samkvæmt viðhorfskönnunum meðal leigjenda kveðast tæplega þrír af hverjum fjórum vera leigjendur af nauðsyn. Um það bil 15% leigjenda segjast vera að leigja tímabundið en einungis um 12% svara því til að þeir vilji vera á leigumarkaði. Hlutfall leigjenda sem vill vera á leigumarkaði hefur farið minnkandi frá árinu 2017 þegar um 29% leigjenda sögðust vilja vera á leigumarkaði. Lægst fór hlutfallið í 8% á árinu 2024 en hækkaði upp í 12% á árinu 2025.

Þeir sem hafa stöðugar tekjur og nægt eigið fé sækjast yfirleitt eftir því að komast inn á eignarmarkaðinn sem fyrst. Leigumarkaðurinn á Íslandi hefur því einkum verið skipaður tekjulægra fólki og þeim sem búa þar tímabundið. Þetta má meðal annars sjá í niðurstöðum úr búsetukönnunum HMS ef skoðuð er tekjudreifing leigjenda annars vegar og þeirra sem búa í eigin húsnæði hins vegar.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan voru rúmlega 60% einstaklinga á leigumarkaði með einstaklingstekjur undir 600 þúsund krónum á mánuði á fjórða ársfjórðungi ársins 2025, en með einstaklingstekjum er átt við tekjur einstaklings en ekki heimilis. Til samanburðar voru rúmlega 70% einstaklinga sem búa í eigin húsnæði með einstaklingstekjur yfir 600 þúsund krónum á mánuði.

Leigj­end­ur eiga erf­ið­ara með að ná end­um sam­an

Í ljósi þess að leigjendur eru að jafnaði tekjulægri en eigendur er viðbúið að fjárhagsleg staða þeirra sé lakari. Niðurstöður úr búsetukönnunum HMS sýna að leigjendur eru talsvert ólíklegri til þess að geta safnað sparifé og eiga erfiðara með að ná endum saman. Um 77% eigenda kveðast geta safnað sparifé samanborið við um 38% leigjenda. Um 44% leigjenda kveðast ná endum saman með naumindum og um 18% segjast þurfa að ganga á sparifé sitt eða safna skuldum til að ná endum saman. Til samanburðar svara 17% eigenda því til að þeir nái endum saman með naumindum og einungis 6% segjast þurfa að ganga á sparifé eða safna skuldum.

Ein­stak­ling­ar eru um­svifa­meiri en fagleigusal­ar á Ís­landi

Leigumarkaðurinn á Íslandi er sérstakur að því leytinu til að stór hluti leigusala er einstaklingar. Gera má ráð fyrir að um það bil 60% leigjenda hér á landi búi í leiguíbúðum sem eru í eigu einstaklinga, á meðan hlutdeild fagleigusala er lítil. Um 11% leigja íbúðir af leigufélögum sem hafa það að markmiði að hámarka hagnað. Segja má að um 20% leigjenda leigi íbúðir sem falli utan markaðsleigu, en það eru námsmannaíbúðir auk íbúða á vegum sveitarfélaga og óhagnaðardrifinna leigufélaga.

Leigj­end­ur sem leigja af ein­stak­lings­leigu­söl­um upp­lifa minna hús­næð­is­ör­yggi en aðr­ir

Búsetukannanir HMS leiða í ljós að um 94% húsnæðiseigenda telja sig búa við húsnæðisöryggi samanborið við um 52% leigjenda. Á sama hátt telja um 3% húsnæðiseigenda sig ekki búa við húsnæðisöryggi á meðan hlutfallið er 32% á meðal leigjenda. Helstu ástæður fyrir húsnæðisóöryggi á leigumarkaði eru lítið framboð af íbúðarhúsnæði, hátt leiguverð og tímabundnir leigusamningar.

Hátt hlutfall einstaklinga á meðal leigusala eykur hættu á húsnæðisóöryggi leigjenda, en þeir sem leigja af einstaklingum virðast upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Leigusamningar um íbúðir á vegum einstaklinga eru yfirleitt tímabundnir og því ríkir oft óvissa um húsnæðisaðstæður leigutaka að leigutíma loknum. Aðspurðir um ástæður fyrir húsnæðisóöryggi nefna leigjendur einnig áhyggjur af því að íbúðin sem þeir búa í verði seld. Leiguíbúðum á vegum einstaklinga er oft á tíðum ekki ætlað að vera leiguíbúðir nema til skamms tíma og algengt er að leigusalar flytji sjálfir inn í íbúðirnar eftir ákveðinn tíma eða setji þær á sölu. Leigjendur hafa þá ekki kost á því að framlengja samninginn og búa áfram í sama húsnæði. Vegna takmarkaðs framboðs leiguhúsnæðis gætu einstaklingar þurft að flytjast búferlum milli hverfa og jafnvel sveitarfélaga að leigutíma loknum.

Leigjendur nefna einnig hátt leiguverð sem orsök húsnæðisóöryggis. Vegna þess hve umfangsmiklir einstaklingar eru meðal leigusala er nokkuð sterk fylgni á milli leiguverðs og greiðslubyrðar íbúðalána, enda fjármagna flestir einstaklingar leiguíbúðir sínar með íbúðalánum. Greiðslubyrði íbúðalána hefur þyngst mikið á undanförnum árum á sama tíma og vaxtastig í landinu hefur verið hátt. Vísitala leiguverðs hefur hækkað um rúmlega 50% frá því í janúar 2021 þegar stýrivextir stóðu í 0,75%.

Tæp­lega helm­ing­ur leigj­enda kveðst búa við íþyngj­andi hús­næð­is­kostn­að

Húsnæðiskostnaður telst íþyngjandi ef hann nemur meira en 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS fyrir árið 2025 nam leiga að meðaltali 40% af ráðstöfunartekjum heimila á leigumarkaði, en samkvæmt niðurstöðunum bjuggu um 47% leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað. Þar af bjuggu um 11% leigjenda við verulega íþyngjandi húsnæðiskostnað, þ.e. húsnæðiskostnað sem nam meira en 60% af ráðstöfunartekjum heimilisins. Meðalhlutfall leigu af ráðstöfunartekjum hefur verið á bilinu 40 til 45 prósent undanfarinn áratug, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd, en hlutfallið lækkaði úr 44% niður í 40% á milli ára í síðustu könnun.

Byrði húsnæðiskostnaðar er ólík eftir tegund leigusala. Minnst er byrðin hjá þeim sem leigja af ættingjum sínum, vinum eða sveitarfélögum, þar sem 24% til 30% leigjenda búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað. Byrði húsnæðiskostnaðar er aftur á móti talsvert meiri þar sem leiguverð ákvarðast af markaðsforsendum, svo sem hjá þeim sem leigja af einstaklingum, einkareknum leigufélögum og búseturéttarfélögum. Þar býr rúmlega helmingur leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað, eða á bilinu 53% til 59%. Meirihluti námsmanna sem leigja íbúðir á stúdentagörðum býr einnig við íþyngjandi húsnæðiskostnað, en það skýrist helst af lágum tekjum námsmanna frekar en háum húsnæðiskostnaði.

3. Leigu­mark­að­ur­inn í al­þjóð­legu sam­hengi

Leigu­mark­að­ur­inn á Ís­landi er af svip­aðri stærð og í lönd­um inn­an ESB

Að teknu tilliti til vantalningar aðfluttra íbúa á leigumarkaði er leigumarkaðurinn á Íslandi af svipaðri stærð og í löndum innan Evrópusambandsins (ESB) þar sem að meðaltali 31% einstaklinga bjuggu í leiguhúsnæði á árinu 2024. Leigumarkaðurinn er þó misstór eftir löndum.

Á Norðurlöndunum er leigumarkaðurinn stærstur í Danmörku, þar sem um 39% einstaklinga bjuggu í leiguhúsnæði árið 2024 samkvæmt upplýsingum frá hagstofu Evrópusambandsins (Eurostat). Í Svíþjóð voru um 35% einstaklinga á leigumarkaði, á meðan leigjendur voru 32% af heildaríbúafjölda í Finnlandi. Í Noregi var leigumarkaðurinn minnstur allra Norðurlanda, en þar bjuggu um 21% einstaklinga í leiguhúsnæði árið 2024.

Utan Norðurlandanna er leigumarkaðurinn stærstur í Sviss og Þýskalandi, þar sem meira en helmingur þjóðarinnar býr í leiguhúsnæði, en minnstur í Rúmeníu (6%), Slóvakíu (7%) og Ungverjalandi (8%).

Tekju­lág­ir eru lík­legri til að vera á leigu­mark­aði á Norð­ur­lönd­un­um

Hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hér á landi er hærra sé eingöngu litið til þeirra tekjulægstu. Samkvæmt upplýsingum frá Eurostat voru um 41% þeirra sem höfðu tekjur undir 60% af miðgildi tekna á leigumarkaði hér á landi árið 2020, samanborið við um 16% þeirra sem höfðu tekjur yfir framangreindum mörkum.

Nýrri upplýsingar fyrir Ísland eru ekki aðgengilegar hjá Eurostat en nokkrar vísbendingar eru um að hlutfall tekjulágra einstaklinga á leigumarkaði hafi hækkað á síðustu árum. Líkt fram kom í fyrsta kafla skýrslunnar hefur skráðum íbúðaeigendum í fjórum neðstu tekjutíundunum fækkað frá árinu 2020. Sömuleiðis kom fram í öðrum kafla skýrslunnar að árið 2025 hafi rúmlega 60% einstaklinga á leigumarkaði verið með einstaklingstekjur undir 600 þúsund krónum á mánuði, en samkvæmt Hagstofu námu 60% af miðgildi heildartekna 523 þúsund krónum á mánuði árið 2024.

Á hinum Norðurlöndunum eru tekjulágir einnig mun líklegri til að vera á leigumarkaði. Um 66% einstaklinga sem hafa tekjur undir 60% af miðgildi tekna eru á leigumarkaði í Danmörku, Finnlandi og Noregi en í Svíþjóð er hlutfallið um 70% samkvæmt Eurostat.

Hlutfall einstaklinga á leigumarkaði með tekjur yfir 60% af miðgildi tekna er talsvert lægra á öllum Norðurlöndunum, eða á bilinu 15-36%, líkt og sjá má á myndinni hér að ofan.

Íþyngj­andi hús­næð­is­kostn­að­ur á leigu­mark­aði hef­ur auk­ist á Ís­landi

Hlutfall leigjenda sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað (e. housing cost overburden rate) hefur verið hærra hér á landi heldur en í Finnlandi og Svíþjóð undanfarinn áratug ef marka má gögn frá Eurostat, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Hlutfallið hefur hins vegar verið lægra en í Danmörku og Noregi á sama tímabili.

Hlutfall leigjenda sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað hefur að jafnaði farið lækkandi á hinum Norðurlöndunum og að meðaltali innan Evrópusambandsins undanfarinn áratug. Á Íslandi hækkaði hlutfallið hins vegar milli áranna 2015 og 2020 samkvæmt gögnum frá Eurostat og var enn hærra árið 2024 miðað við niðurstöður úr leigumarkaðskönnun HMS þar sem um 50% leigjenda bjó við íþyngjandi húsnæðiskostnað.

Hlutfall leigjenda sem býr við verulega íþyngjandi húsnæðiskostnað, þ.e. þegar húsnæðiskostnaður nemur meira en 60% af ráðstöfunartekjum, var jafnframt hærra hér á landi en í samanburðarlöndum árið 2024. Hlutfallið var 11% hér á landi samkvæmt niðurstöðum úr leigumarkaðskönnun HMS en í kringum 5% í Finnlandi, um 8% í Svíþjóð og um 9,5% í Noregi og Danmörku samkvæmt gögnum frá Eurostat.

Gera verður fyrirvara við samanburðarhæfni gagna frá Eurostat annars vegar og niðurstaðna úr leigumarkaðskönnun HMS hins vegar þar sem niðurstöður úr leigumarkaðskönnun HMS sýna að jafnaði hærra hlutfall sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað heldur en gögn frá Eurostat. Fyrir þau ár þar sem gögn frá Eurostat eru aðgengileg fyrir Ísland hefur að jafnaði hærra hlutfall leigjenda á almennum markaði búið við íþyngjandi húsnæðiskostnað í Danmörku og Noregi heldur en á Íslandi. Hið sama gildir um hlutfall leigjenda sem býr við verulega íþyngjandi húsnæðiskostnað. Það breytir þó ekki því að hlutfall leigjenda sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað hefur farið hækkandi hér á landi undanfarinn áratug á sama tíma og það hefur staðið í stað eða lækkað á hinum Norðurlöndunum.

Þrengra er um leigj­end­ur á Ís­landi en á hin­um Norð­ur­lönd­un­um

Heimili á leigumarkaði á Íslandi hafa að jafnaði 1,3 herbergi á hvern heimilismann samkvæmt upplýsingum frá Eurostat. Meðalfjöldi herbergja á hvern heimilismann hér á landi er lægri en á hinum Norðurlöndunum og að meðaltali í ESB löndum. Í Danmörku og Noregi eru að meðaltali 1,8 herbergi á hvern heimilismann á leigumarkaði, í Finnlandi eru þau að meðaltali 1,6 og í Svíþjóð um 1,4, en litlar breytingar hafa orðið á meðalherbergjafjölda síðastliðinn áratug. Það er því þrengra um íslenska leigjendur samanborið við leigjendur í öðrum löndum.

Hlutfall leigjenda sem býr við þrengsli (e. overcrowding rate) hefur aukist á Norðurlöndunum undanfarinn áratug, að Noregi frátöldum. Einstaklingur er talinn búa við þrengsli ef heimili hans er ekki nægilega stórt miðað við fjölda og samsetningu heimilismanna, þar sem stærð er mæld í fjölda herbergja.

Þröngbýli á leigumarkaði er mest í Svíþjóð og á Íslandi þar sem um það bil þriðjungur leigjenda er talinn búa við þrengsli. Í Finnlandi er um fjórðungur leigjenda talinn búa við þrengsli en í Noregi og í Danmörku býr innan við fimmtungur við þrengsli. Þrengslahlutfallið er talið hafa hækkað mest á Íslandi frá árinu 2015, en hafa verður í huga að ekki eru til nýrri upplýsingar um þrengslahlutfall fyrir Ísland en frá árinu 2020 hjá Eurostat.

Til samanburðar er þrengslahlutfallið talsvert lægra meðal þeirra sem búa í eigin húsnæði í öllum samanburðarlöndunum. Í öllum tilvikum er hlutfallið innan við 8% og hefur haldist tiltölulega stöðugt á tímabilinu 2015 til 2024.

Á hinn bóginn má skoða hlutfall leigjenda sem býr í vannýttu húsnæði (e. under-occupied dwellings), en einstaklingur er talinn búa í vannýttu húsnæði ef húsnæðið er álitið vera of stórt miðað við þarfir heimilisins með tilliti til fjölda herbergja, einkum svefnherbergja.

Hlutfall leigjenda sem býr í vannýttu húsnæði er talsvert lægra en hlutfall leigjenda sem býr við þrengsli. Hlutfallið er hæst í Danmörku og Noregi þar sem það stendur í tæplega 15% en lægst í Svíþjóð þar sem það var tæp 7% árið 2024. Í Finnlandi var hlutfallið tæp 12% árið 2024 og á Íslandi var það um 8% árið 2020. Öfugt við þrengslahlutfallið hefur hlutfall leigjenda sem býr í vannýttu húsnæði lækkað á öllum Norðurlöndunum milli áranna 2015 og 2024, nema í Noregi þar sem það hefur hækkað frá árinu 2015.

Hlutfall þeirra sem búa í vannýttu húsnæði er umtalsvert hærra á meðal húsnæðiseigenda. Árið 2024 var hlutfallið í kringum 60% í Danmörku, Finnlandi og Noregi, um 50% í Svíþjóð og um 40% að meðaltali í ESB löndum. Hlutfallið hefur þó verið nokkru lægra á Íslandi, en árið 2020 var það um 35%.

Hús­næð­is­að­stæð­ur eru lak­ari á leigu­mark­aði

Ástand leiguhúsnæðis er að jafnaði talsvert verra en ástand eignarhúsnæðis, á Íslandi sem og á hinum Norðurlöndunum, en hagstofa Evrópusambandsins heldur utan um tölfræði yfir hlutfall þeirra sem búa við slæmar húsnæðisaðstæður (e. severe housing deprivation rate). Einstaklingur er talinn búa við slæmar húsnæðisaðstæður ef hann býr við þrengsli og að minnsta kosti eitt af eftirfarandi; þak sem lekur, ekkert bað eða sturta er í húsnæðinu og ekkert salerni er innanhúss, eða slæm birtuskilyrði.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall einstaklinga sem taldir voru búa við slæmar húsnæðisaðstæður eftir búsetuformi á Íslandi árið 2020 og á hinum Norðurlöndunum og í löndum innan ESB á árinu 2023. Líkt og myndin gefur til kynna býr töluvert hærra hlutfall einstaklinga á leigumarkaði við lakar húsnæðisaðstæður samanborið við einstaklinga sem búa í eigin húsnæði.

Hæst er hlutfallið á Íslandi þar sem talið er að tæplega 8% leigjenda búi við slæmar húsnæðisaðstæður, samanborið við 0,6% húsnæðiseigenda. Hlutfall leigjenda sem býr við lakar húsnæðisaðstæður hefur verið nokkuð sveiflukennt á Íslandi frá árinu 2012, en lægst fór það í 2,4% árið 2016 og hæst í tæplega 10% árið 2019, samkvæmt gögnum frá Eurostat.

Hlutfallið hefur verið öllu stöðugra í samanburðarlöndunum á tímabilinu. Í löndum innan ESB búa að meðaltali rúmlega 6% leigjenda við slæmar húsnæðisaðstæður, sem er tvöfalt hærra hlutfall en meðal húsnæðiseigenda. Í Svíþjóð og í Noregi búa í kringum 5% leigjenda við lakar húsnæðisaðstæður, samanborið við um 0,2% til 0,8% húsnæðiseigenda. Í Danmörku búa tæplega 4% leigjenda og um 0,8% eigenda við lakar húsnæðisaðstæður. Í Finnlandi er talið að um 2,5% leigjenda búi við slæmar húsnæðisaðstæður, en hlutfallið er hverfandi meðal húsnæðiseigenda.

4. Hús­næð­is­stuðn­ing­ur stjórn­valda

Hús­næð­is­bót­um á Ís­landi svip­ar til hús­næð­is­bóta á hin­um Norð­ur­lönd­un­um

Margvíslegum stuðningsúrræðum við eigendur og leigjendur, sem beinast ýmist að eftirspurnar- eða framboðshlið markaðarins, er beitt á húsnæðismörkuðum í OECD löndum. Samkvæmt upplýsingum sem efnahags- og framfarastofnunin (OECD) hefur tekið saman er algengast að stutt sé við kaupendur húsnæðis með ýmsum leiðum, en einnig er algengt að stutt sé við leigjendur með greiðslu húsnæðisbóta og útvegun félagslegs húsnæðis.

Húsnæðisbætur eru greiddar á öllum Norðurlöndunum, en kerfin eru þó ólík milli landa. Til dæmis er misjafnt eftir löndum hvort húsnæðisbætur séu eingöngu greiddar til leigjenda eða hvort húsnæðiseigendur séu einnig gjaldgengir til þess að þiggja húsnæðisbætur. Kerfin eiga það þó sameiginlegt að bæturnar eru í flestum tilvikum tekjutengdar, þannig að þau sem hafa nægilega háar tekjur til að standa straum af eigin húsnæðiskostnaði hafa ekki rétt á húsnæðisbótum.

Á Íslandi er húsnæðisbótum ætlað að styðja við tekju- og eignalág heimili á leigumarkaði, hvort sem þau leigja á almennum leigumarkaði, á stúdentagörðum eða í félagslega kerfinu. Til að eiga rétt á húsnæðisbótum þurfa tekjur og eignir heimilisins að vera undir ákveðnum frítekjumörkum, auk þess sem húsnæðið þarf að uppfylla tiltekin skilyrði og umsækjandi þarf að hafa lögheimili í leiguhúsnæðinu. Upphæð húsnæðisbóta ræðst af fjölda heimilismanna, tekjum, eignum og leiguverði. Til viðbótar við almennar húsnæðisbætur veita sveitarfélögin sérstakan húsnæðisstuðning til þeirra sem búa við erfiðar fjárhagslegar eða félagslegar aðstæður.

Í Danmörku nefnist kerfi húsnæðisbóta boligstøtte og bæturnar eru eingöngu greiddar til einstaklinga og fjölskyldna sem búa í leiguhúsnæði. Upphæð húsnæðisbóta tekur mið af heildartekjum fjölskyldunnar, leiguverði, fjölda barna og stærð hins leigða húsnæðis. Lífeyrisþegar sem búa í eigin húsnæði geta hins vegar einnig sótt um húsnæðisbætur í Danmörku, og kallast þær þá boligydelse. Frá árinu 2008 hafa slíkar bætur þó eingöngu verið veittar í formi láns.

Almennar húsnæðisbætur í Finnlandi kallast yleinen asumistuki og eru ætlaðar lágtekjuheimilum, hvort sem þau búa í leiguhúsnæði eða eigin húsnæði. Upphæð húsnæðisbóta ræðst af fjölda og samsetningu heimilismanna og heildartekjum heimilisins, en bótafjárhæðin getur einnig verið ólík á milli sveitarfélaga. Sérstakt kerfi húsnæðisbóta til lífeyrisþega í Finnlandi kallast eläkkeensaajan asumistuki.

Í Noregi nefnist kerfi húsnæðisbóta bostøtte. Þar í landi hafa öll tekjulág heimili rétt á húsnæðisbótum, þar á meðal lífeyrisþegar, hvort sem þau búa í leiguhúsnæði eða eigin húsnæði. Námsmenn eru ekki gjaldgengir til að þiggja almennar húsnæðisbætur, en hermenn og þeir sem sinna borgaralegri þjónustu hafa aðskilið húsnæðisbótakerfi.

Kerfi húsnæðisbóta í Svíþjóð nefnist bostadsbidrag. Bæturnar eru greiddar annars vegar til barnafjölskyldna og hins vegar til ungmenna á aldrinum 18-28 ára með tekjur undir ákveðnum mörkum, hvort sem þau búa í leiguhúsnæði eða í eigin húsnæði. Lífeyrisþegar eiga jafnframt rétt á húsnæðisbótum í Svíþjóð, en þá kallast þær bostadstillägg för pensionärer. Bótafjárhæð tekur fyrst og fremst mið af heimilistekjum en fjölskyldustærð, húsnæðiskostnaður og staðsetning húsnæðisins hefur einnig áhrif.  

Líkt og á Íslandi er algengast að húsnæðisbótaþegar á hinum Norðurlöndunum séu einstaklingar sem búa ýmist einir eða með börnum sínum. Aftur á móti þiggja öllu færri heimili þar sem búa tveir eða fleiri fullorðnir einstaklingar húsnæðisbætur á Norðurlöndunum. Ástæðan er sú að húsnæðisbætur eru í flestum tilvikum tekjutengdar og ef báðir aðilar hafa reglulega innkomu er líklegra að húsnæðisbætur þeirra skerðist að hluta til eða í heild.

Um­fang hús­næð­is­bóta á Ís­landi er minna en víða á hin­um Norð­ur­lönd­un­um

Erfitt getur verið að bera saman umfang húsnæðisbótakerfanna á Norðurlöndunum í ljósi þess hve ólík þau eru, sér í lagi þar sem þau ná einnig til húsnæðiseigenda í vissum tilvikum. OECD safnar þó saman upplýsingum um útgjöld til húsnæðisbóta í aðildarlöndum sínum. Á myndinni hér að neðan má sjá samanburð á útgjöldum til húsnæðisbóta á Norðurlöndunum sem hlutfall af vergri landsframleiðslu árið 2022, eða nýjustu tiltæku upplýsingar.

Samkvæmt gögnum frá OECD voru útgjöldin sem hlutfall af vergri landsframleiðslu hæst í Finnlandi (0,88%) þar sem stuðningurinn nær bæði til leigjenda og eigenda með lágar tekjur. Hlutfallið var aftur á móti lægst í Noregi (0,11%) þar sem námsmenn fá ekki bætur auk þess sem vissar stéttir hafa aðskilið húsnæðisbótakerfi sem er ekki tekið með í reikninginn.

Í Svíþjóð voru útgjöldin litlu hærra hlutfall af vergri landsframleiðslu en á Íslandi, eða 0,29% árið 2022. Þar er stuðningurinn takmarkaður við ungt fólk og barnafjölskyldur en nær til bæði leigjenda og eigenda. Í Danmörku var hlutfallið talsvert hærra en á Íslandi, eða 0,72% árið 2017. Þar nær stuðningurinn eingöngu til leigjenda en þar í landi er leigumarkaðurinn hlutfallslega stærstur af Norðurlöndunum.

Á Íslandi voru útgjöld til húsnæðisbóta um 0,21% af vergri landsframleiðslu árið 2018. Upplýsingar úr húsnæðisbótagrunni HMS styðja framangreint og sýna enn fremur að útgjöldin hafi verið á bilinu 0,18 % til 0,21% af vergri landsframleiðslu á Íslandi frá því að núverandi húsnæðisbótakerfi tók gildi, eða á árunum 2017 til 2024.

Útgjöld til húsnæðisbóta gætu verið vanmetin á Íslandi þar sem ekki eru meðtalin útgjöld sveitarfélaga vegna sérstaks húsnæðisstuðnings umfram almennar húsnæðisbætur, sem þeim ber að veita á grundvelli laga um félagsþjónustu sveitarfélaga. Sérstakur húsnæðisstuðningur er afmarkaðri og umfangsminni en almennar húsnæðisbætur, en samkvæmt mælaborði velferðarþjónustu Reykjavíkurborgar nam sérstakur húsnæðisstuðningur rúmlega 1,4 milljörðum króna á árinu 2025. Í því samhengi er rétt að geta þess að rúmlega þriðjungur allra landsmanna er búsettur í Reykjavíkurborg auk þess sem um 58% allra félagslegra leiguíbúða á landinu eru staðsettar í borginni.

Hlut­falls­lega flest­ir leigj­end­ur þiggja hús­næð­is­bæt­ur í Dan­mörku

Í þessu samhengi má einnig bera saman hversu víðtækur stuðningurinn er á milli landa, þ.e. hversu hátt hlutfall leigjenda þiggur húsnæðisbætur. Á myndinni hér að neðan má sjá áætlað hlutfall heimila á leigumarkaði sem þáðu húsnæðisbætur árið 2024 á Norðurlöndunum. Efstu tvö sætin skipa sömu lönd og verja hæstu hlutfalli af vergri landsframleiðslu til húsnæðisbóta. Í Danmörku má gera ráð fyrir að um 40% leigjenda þiggi húsnæðisbætur og í Finnlandi má áætla að hlutfallið sé um 36%.

Á Íslandi má gera ráð fyrir að um 33% leigjenda þiggi húsnæðisbætur og í Noregi er hlutfallið um 22%. Hlutfallið er allra lægst í Svíþjóð þar sem það er einungis um 9% þrátt fyrir að leigumarkaðurinn þar í landi sé með þeim stærri á Norðurlöndunum og útgjöld til húsnæðisbóta nemi hærra hlutfalli af vergri landsframleiðslu en á Íslandi og í Noregi. Það skýrist líklega af því að húsnæðisbætur eru einungis greiddar til ungs fólks og barnafjölskyldna auk þess sem hluti sænskra húsnæðisbótaþega býr í eigin húsnæði og telst því ekki til leigjenda sem þiggja húsnæðisbætur.

Hér á landi hafa verið gerðar ýmsar breytingar á lögum um húsnæðisbætur sem miða að því að fjölga þeim leigjendum sem eiga rétt á húsnæðisbótum. Má þar til að mynda nefna rýmkun skerðingarmarka vegna bæði eigna og tekna. Hins vegar er rétt að geta þess að skilyrði um gerð og útbúnað húsnæðis getur takmarkað rétt sumra leigjenda til húsnæðisbóta, en til að mynda eru húsnæðisbætur ekki greiddar vegna leigu á stöku herbergi.

Rétt er að geta þess að framangreindar tölur eru áætlanir sem byggja á gögnum frá ýmsum stofnunum, svo sem hagstofum hvers lands fyrir sig og viðeigandi stofnunum sem halda utan um upplýsingar um húsnæðisbætur. Hlutfallið er reiknað út frá gögnum um fjölda heimila á leigumarkaði sem þáðu húsnæðisbætur og heildarfjölda heimila á leigumarkaði árið 2024. Þar sem húsnæðisbætur greiðast í mörgum tilfellum til fleiri en bara þeirra sem eru á leigumarkaði var leitast við að afmarka þá bótaþega sem voru á leigumarkaði úr gögnum um húsnæðisbætur.

Öll Norð­ur­lönd­in hafa stutt við upp­bygg­ingu hag­kvæms leigu­hús­næð­is

Ís­lensk stjórn­völd veita stofn­fram­lög

Íslensk stjórnvöld styðja við framboðshlið leigumarkaðar með veitingu stofnframlaga. Stofnframlag er húsnæðisstuðningur í formi eiginfjárframlags frá ríki og sveitarfélögum til húsnæðissjálfseignarstofnana, lögaðila í eigu sveitarfélaga eða lögaðila sem uppfylla skilyrði til að fá lán hjá HMS. Stofnframlög leggja grunninn að hinu svokallaða „almenna íbúðakerfi“ og þeim er ætlað að stuðla að uppbyggingu eða kaupum á íbúðarhúsnæði til leigu fyrir tekju- og eignalága einstaklinga og fjölskyldur. Markmið kerfisins er að húsnæðiskostnaður nemi ekki meira en 25% af ráðstöfunartekjum heimilis, en leigufjárhæð skal ákveðin þannig að rekstur eiganda íbúðanna sé sjálfbær.

Stofnframlög nema allt að 34% af stofnvirði íbúða, þ.e. byggingarkostnaði eða kaupverði. Stofnframlag ríkisins nemur 18% og við það bætist 12% stofnframlag þess sveitarfélags sem íbúðin er staðsett í. Heildarstuðningur nemur því að minnsta kosti 30% af stofnvirði íbúðar, en heimilt er að veita allt að 4% viðbótarframlag vegna íbúða fyrir námsmenn eða öryrkja, félagslegar íbúðir sveitarfélaga eða íbúða á óvirkum markaðssvæðum. Líkt og fram kom í fyrsta kafla skýrslunnar liggur þó fyrir Alþingi frumvarp þess efnis að hækka stofnframlög úr 30% í 35% og viðbótarframlög úr 4% í 5%.

Stofnframlög eru í flestum tilvikum bundin skilyrðum um endurgreiðslu þegar lánsfjármögnun viðkomandi húsnæðis hefur verið greidd að fullu, að hámarki 50 árum eftir veitingu stofnframlags. Þegar lánsfjármögnun hefur verið greidd munu bæði endurgreiðslur stofnframlaga og hluti leigugreiðslna renna í Húsnæðismálasjóð og stuðla þannig að því að auka sjálfbærni sjóðsins til lengri tíma í samræmi við stefnu stjórnvalda.

Frá gildistöku laga um almennar íbúðir árið 2016 hafa stjórnvöld veitt stofnframlög að andvirði rúmlega 50 milljarða króna. Með aðstoð stofnframlaganna hafa verið byggðar og keyptar hátt í 4 þúsund leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága um land allt, en heildarstofnvirði þeirra nemur rúmlega 150 milljörðum króna.

Nor­eg­ur veit­ir styrki til upp­bygg­ing­ar leigu­í­búða

Í Noregi hefur verið við lýði sambærilegt kerfi og á Íslandi þar sem hið opinbera hefur stuðlað að auknu framboði af hagkvæmu leiguhúsnæði með styrkveitingum til uppbyggingar eða kaupa á leiguíbúðum (n. tilskudd til utleieboliger). Íbúðirnar eru ætlaðar einstaklingum og fjölskyldum sem geta ekki orðið sér úti um húsnæði upp á eigin spýtur, þar á meðal einstaklingum sem standa frammi fyrir heilsutengdum eða félagslegum áskorunum. Styrkirnir hafa aðallega verið veittir til sveitarfélaga en einnig má veita styrki til annarra félaga, með því skilyrði að sveitarfélögin hafi rétt til að úthluta íbúðunum til umsækjenda sinna í að minnsta kosti 30 ár.

Styrkurinn er afskrifaður á 30 ára tímabili, eða um 3,3% á ári frá því að styrkurinn er greiddur. Styrkhöfum ber að endurgreiða styrkinn ef skilyrði fyrir styrkveitingu eru ekki uppfyllt eða ef íbúð er seld án þess að styrkurinn hafi verið afskrifaður að fullu.

Á tímabilinu 2010 til 2022 voru um 11.600 íbúðir fjármagnaðar með niðurgreiðslu frá hinu opinbera, en alls voru greiddir um 6,6 milljarðar norskra króna í styrki til byggingar eða kaupa á þeim, samkvæmt skýrslu frá Oslo Economics. Heildarkostnaður við byggingu íbúðanna nam 25,3 milljörðum norskra króna og því má draga þá ályktun að styrkurinn hafi numið að meðaltali um 26% af byggingarkostnaði (eða kaupverði þegar það á við). Styrkfjárhæðin er ákvörðuð á hvern fermetra en er mishá eftir svæðum.

Kerfið var lagt niður árið 2023 þegar engu fjármagni var úthlutað til kerfisins í fjárlögum. Kerfið var þó endurvakið í ljósi mikils eftirspurnarþrýstings á húsnæðismarkaði, sér í lagi vegna fjölda flóttamanna frá Úkraínu.

Í skýrslu Oslo Economics um virkni úrræðisins frá árinu 2023 kemur fram að styrkirnir hafi átt mikilvægan þátt í getu sveitarfélaga til að útvega viðkvæmum hópum húsnæði, en að þeim hafi ekki verið úthlutað á nægilega markvissan hátt. Það er jafnframt mat skýrsluhöfunda að kerfið sé skilvirkt, einfalt og hafi í för með sér lítinn stjórnsýslukostnað en að fjármagn til kerfisins hafi ekki verið nægilega mikið. 

Fyr­ir­mynd al­menna íbúða­kerf­is­ins á Ís­landi er í Dan­mörku

Almenna íbúðakerfið í Danmörku (d. Almene boliger) er ein helsta fyrirmynd þess íslenska, en þar í landi eru almennar leiguíbúðir byggðar og reknar af almennum húsnæðisfélögum sem starfa undir sérstakri löggjöf. Lesa má nánar um kerfið á heimasíðu dönsku félags- og húsnæðismálastofnunarinnar.

Líkt og á Íslandi eru íbúðirnar að hluta til fjármagnaðar með framlögum frá hinu opinbera á formi stofnframlaga frá sveitarfélögum sem nema allt að 8-12% af byggingarkostnaði en hlutfallið ræðst af stærð og gerð íbúðanna. Ríkið veitir einnig stuðning við afborganir af framkvæmdalánum (d. løbende ydelsesstøtte til optaget realkreditlån til byggeriet). Hluti af framkvæmdakostnaði er einnig fjármagnaður með almennri lánsfjármögnun til að hámarki 40 ára, en ólíkt því sem tíðkast hér á landi leggja íbúar jafnframt til um 2% af byggingarkostnaði.

Á Íslandi eru almennar íbúðir ætlaðar tekju- og eignalágum en í Danmörku eru þær aðgengilegar öllum, óháð tekjum, aldri eða fjölskylduaðstæðum og er alla jafna úthlutað eftir stöðu á biðlistum. Samkvæmt dönsku félags- og húsnæðismálastofnuninni hafa sveitarfélögin þó rétt til að úthluta, að minnsta kosti, fjórðu hverri almennri íbúð á félagslegum forsendum til einstaklinga og fjölskyldna í viðkvæmri stöðu sem hafa þá forgang gagnvart biðlistanum.

Líkt og á Íslandi er leiguverð fyrir almennar íbúðir í Danmörku reiknað á kostnaðargrundvelli, en miðað er við að leigan dugi til að standa straum af daglegum rekstri og eðlilegu viðhaldi. Að öðru leyti eru almennu húsnæðisfélögin sem reka almennar íbúðir í Danmörku óhagnaðardrifin.

Eftir að lánsfjármögnun hefur verið greidd niður rennur hluti af leigunni í sjóð á vegum húsnæðisfélagsins og Landsbyggefonden sem er síðar nýttur til viðhalds og frekari uppbyggingar. Samkvæmt dönsku íbúðasamtökunum um almennar íbúðir, BL, er íbúalýðræði ríkt í kerfinu og því hafa íbúarnir mikið að segja um það til hvaða verka fjármagnið er nýtt, hvort sem það er að byggja nýjan leikvöll, sinna viðhaldi á húsinu, bæta sameiginlega þvottaaðstöðu, eða önnur verkefni.

Sví­þjóð hef­ur lagt af rík­is­stuðn­ing við upp­bygg­ingu al­menns leigu­hús­næð­is

Í Svíþjóð studdi hið opinbera við uppbyggingu hagkvæms leiguhúsnæðis frá 2017 til 2021 með styrkjum til almennra húsnæðisfélaga (s. allmännyttiga bostadsföretag), fasteignafélaga í einkaeigu, námsmannaíbúðafélaga, byggingarfélaga eða húsnæðissamvinnufélaga. Lesa má nánar um styrkina í skýrslu frá sænsku húsnæðisstofnuninni, Boverket, frá árinu 2022.

Markmiðið með styrkjunum var að auka framboð af leiguíbúðum með hlutfallslega lægri leigu og hagkvæmari orkunotkun en aðrar nýbyggingar. Styrkurinn var veittur til uppbyggingar, viðbyggingar eða breytingar á atvinnu- eða frístundahúsnæði í íbúðarhúsnæði, en styrkfjárhæðin var mishá eftir staðsetningu og stærð íbúðar.

Ákveðið hámarksverð var á leigu fyrir þær íbúðir sem hlutu opinbera styrki auk þess sem leiguverðshækkanir voru takmarkaðar við almenna leiguverðsþróun á svæðinu. Þá skyldu kröfur um greiðslumat leigjenda einnig vera sveigjanlegri en almennt gengur og gerist.

Jafnframt var gerð krafa um að sveitarfélög hefðu rétt til að úthluta hluta af þeim íbúðum sem byggðar voru með styrkjum á félagslegum forsendum. Að öðru leyti skyldi íbúðunum úthlutað í samræmi við meginreglur opinbers leiguhúsnæðis í Svíþjóð, sem kallast allmännyttan.

Allmännyttan vísar til húsnæðisfélaga í eigu sveitarfélaga sem reka leiguhúsnæði og gegna mikilvægu hlutverki í því að tryggja íbúum aðgengi að húsnæði. Markmið kerfisins er að bjóða leigjendum góðar íbúðir óháð tekjum, bakgrunni, aldri eða fjölskyldugerð með áherslu á að tryggja húsnæðisöryggi.

Finn­land veit­ir stuðn­ing á fram­kvæmda­lán­um fyr­ir hag­kvæmt leigu­hús­næði

Í Finnlandi styður hið opinbera við uppbyggingu hagkvæms og félagslegs leiguhúsnæðis með vaxtastuðningi á framkvæmdalánum og ríkisábyrgð sem lækkar fjármögnunarkostnað við uppbyggingu nýs leiguhúsnæðis. Nánar má lesa um stuðninginn á heimasíðu finnska umhverfisráðuneytisins. Lánin eru veitt til allt að 40 ára, og á því tímabili gilda tiltekin skilyrði um bæði úthlutun leiguíbúða og ákvörðun leiguverðs. Í Finnlandi er almennt vísað til hagkvæms húsnæðis þegar átt er við leiguhúsnæði þar sem leigukostnaður er ekki íþyngjandi fyrir lágtekju- og millitekjuhópa. Samkvæmt samtökum húsnæðisfélaga fyrir hagkvæmt húsnæði í Finnlandi, KOVA, er slíkt húsnæði meðal annars ætlað einstaklingum með sérþarfir auk þess sem stuðst er við tiltekin tekju- og eignamörk. Húsnæðisfélög í eigu sveitarfélaganna eru stærstu rekstraraðilar hagkvæms leiguhúsnæðis í Finnlandi.

Húsnæði sem hlotið hefur niðurgreiðslu frá hinu opinbera er bundið skilyrðum sem varða val á leigjendum og leiguverð. Skilyrðin gilda í allt að 20 ár, en á meðan þau eru í gildi skal umsækjendum um hagkvæmt húsnæði forgangsraðað með tilliti til húsnæðisþarfar, eigna og tekna.

Leiguverð skal jafnframt ákvarðað með hliðsjón af kostnaði fremur en af eftirspurn. Rekstraraðilar hagkvæms húsnæðis geta tekið tillit til kostnaðar við fjármögnun íbúðanna, reksturs þeirra, viðhalds og endurnýjunar.

Þrátt fyrir að leiguverð hagkvæmra íbúða byggi á kostnaði þeirra er rekstraraðilunum þó heimilt að jafna út leigu og kostnað á milli bygginga í eignasafni sínu. Þannig er ekki gerð krafa um að rekstur hverrar byggingar fyrir sig sé sjálfbær heldur að eignasafn hvers rekstraraðila í heild sé rekið með sjálfbærum hætti.

Sum Norð­ur­lönd hafa einnig stutt við upp­bygg­ingu bú­setu­réttar­í­búða

Búseturéttur er algengt búsetuform á hinum Norðurlöndunum, en það er einskonar millistig á milli eignar og leigu. Þegar búseturéttur er keyptur greiðir kaupandi tiltekinn hluta af virði eignarinnar í upphafi og greiðir svo mánaðarlegt gjald til að standa straum af rekstri íbúðarinnar. Í Danmörku og Svíþjóð gengur búseturéttur kaupum og sölu á almennum markaði en í Finnlandi svipar kerfinu meira til leigumarkaðar með auknu húsnæðisöryggi. Búseturéttur þekkist einnig á Íslandi, en hefur ekki náð sömu fótfestu og á hinum Norðurlöndunum.  

Þegar keyptur er búseturéttur í Finnlandi eignast kaupandi ekki íbúðina sjálfa heldur eignast hann varanlegan búseturétt í íbúðinni. Búseturéttinn er ekki hægt að selja áfram en honum má skila eða flytja yfir á aðra íbúð. Í Finnlandi eru búseturéttaríbúðir í eigu sveitarfélaga, óhagnaðardrifinna félaga og búseturéttarfélaga og eru yfirleitt fjármagnaðar með ríkisstuðningi á formi niðurgreiddra lána. Í þeim tilvikum þurfa umsækjendur um búseturétt að uppfylla tiltekin eignamörk til að geta keypt búseturétt. Í Finnlandi skulu búseturéttaríbúðir vera nýttar til eigin búsetu, en heimilt er að framleigja slíkar íbúðir tímabundið til allt að tveggja ára vegna vinnu eða náms.

Í Danmörku eru búseturéttaríbúðir (d. andelsbolig) í eigu búseturéttarfélaga sem eru í eigu íbúa byggingarinnar. Með kaupum á búseturétti eignast viðkomandi hlut í búseturéttarfélaginu og þar með búseturétt í einni íbúðanna. Búseturétturinn gengur svo kaupum og sölu á almennum markaði.

Í Danmörku starfa nokkrar tegundir af búseturéttarfélögum, meðal annars búseturéttarfélög sem hafa hlotið opinberan stuðning til byggingar á búseturéttaríbúðabyggingum. Á árunum 1981 til 2004 studdi hið opinbera við uppbyggingu slíkra íbúða með styrkjum, en frá og með síðustu aldamótum hafa sveitarfélög veitt ábyrgð á byggingarlánum búseturéttarfélaga til að lækka fjármögnunarkostnað. Einnig starfa þar í landi einkarekin búseturéttarfélög sem ekki hafa notið opinbers stuðnings.

Í Svíþjóð er fyrirkomulag búseturéttar (s. bostadsrätt) sambærilegt og í Danmörku, þar sem keyptur er hlutur í búseturéttarfélagi sem veitir búseturétt í tiltekinni íbúð. Búseturétturinn gengur svo kaupum og sölu á almennum markaði. Í Svíþjóð styður hið opinbera ekki beint við uppbyggingu búseturéttaríbúða í dag, en á árunum eftir seinni heimsstyrjöld var opinberum húsnæðisstuðningi beint að öllum búsetuformum, þ.e. leiguhúsnæði, búseturétti og eignarhúsnæði, til jafns. Búseturéttarfélög nutu þá beinna niðurgreiðslna frá hinu opinbera, en á tíunda áratugnum var slíkum niðurgreiðslum hætt.

Um­ræð­ur

Í skýrslunni eru dregnar fram skýrar vísbendingar um kerfislægar áskoranir á íslenskum leigumarkaði sem hafa áhrif á yfirsýn yfir leigumarkaðinn, húsnæðisöryggi leigjenda og virkni opinbers húsnæðisstuðnings. HMS hefur bent á ýmsar orsakir fyrirliggjandi vandamála á leigumarkaði undanfarin ár, en fyrir liggur að framboð leiguhúsnæðis sem er bæði í senn á viðráðanlegu verði og til þess fallið að auka húsnæðisöryggi leigjenda er af skornum skammti. HMS telur því mikilvægt að vekja athygli á öðrum áhrifaþáttum þeirra vandamála sem til staðar eru á leigumarkaði.

Hátt hlut­fall ein­stak­lings­leigu­sala vinn­ur gegn hús­næð­is­ör­yggi

Í öðrum kafla skýrslunnar kemur fram að búsetukannanir HMS bendi til þess að meirihluti leigusala á Íslandi séu einstaklingar.

Stefna stjórnvalda á síðustu áratugum hefur líklega ýtt undir þessa þróun, þar sem fjölmargar aðgerðir á leigumarkaði hafa hvatt einstaklinga til þess að beina sparnaði sínum í kaup og útleigu á íbúðum. Má þar nefna skattaafslátt af leigutekjum einstaklinga og skattfrelsi söluhagnaðar áaukaíbúðum í eigu einstaklinga að uppfylltum tilteknum skilyrðum.  

Hátt hlutfall einstaklinga á meðal leigusala eykur hættu á húsnæðisóöryggi leigjenda. Þeir sem leigja af einstaklingum virðast upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Líkt og rakið er í öðrum kafla skýrslunnar eru tímabundnir samningar, óvissa um sölu íbúðar og sveiflur í leiguverði í takt við greiðslubyrði lána hugsanlegar ástæður þess að húsnæðisöryggi sé minna hjá þeim sem leigja hjá einstaklingum.

Í þriðja kafla skýrslunnar eru margar vísbendingar um að leigjendur standi sérstaklega höllum fæti hérlendis, ef miðað er við hin Norðurlöndin. Hlutfallslega fleiri leigjendur á Íslandi búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað, auk þess sem þeir búa við meiri þrengsli en á hinum Norðurlöndunum og eru líklegri til að búa við slæmar húsnæðisaðstæður. HMS telur að hátt hlutfall einstaklingsleigusala geti að hluta til útskýrt hvers vegna staða leigjenda er verri hérlendis en á hinum Norðurlöndunum.

HMS telur að lægri skattaafsláttur af leigutekjum einstaklinga og takmarkanir á skattfrelsi söluhagnaðar íbúða, sem ríkisstjórnin kynnti í fyrsta húsnæðispakka sínum, geti dregið úr vægi einstaklingsleigusala og þannig stuðlað að húsnæðisöryggi til lengri tíma. Hins vegar gætu aðgerðirnar þrýst leiguverði upp til skemmri tíma að öðru óbreyttu, ef leigusalar reyna að velta aukinni gjaldheimtu hins opinbera yfir á leigjendur í formi leigu.

Stofn­fram­lög eru ekki lík­leg til að vinna gegn sér­eign­ar­stefnu

Í leigukönnunum HMS, sem fjallað er um í öðrum kafla skýrslunnar, segjast tæplega þrír af hverjum fjórum leigjendum vera á leigumarkaði af nauðsyn. Til samanburðar segjast um 12% leigjenda vilja vera á leigumarkaði.

Vegna takmarkaðs vilja leigjenda til að vera á leigumarkaði hefur séreignarstefna verið ríkjandi í stefnumótun á húsnæðismarkaði um áratugaskeið hérlendis. Með séreignarstefnu hafa stjórnvöld lagt ríka áherslu á að auðvelda fólki að eignast íbúð.

Séreignarstefnan hefur þó ekki leitt til smærri leigumarkaðar á síðustu árum, þar sem eftirspurn eftir leiguíbúðum hefur aukist til muna vegna hraðrar fólksfjölgunar og takmarkaðrar kaupgetu tekjulægri heimila. Eftirspurn eftir hagkvæmum leiguíbúðum hefur sömuleiðis aukist, en líkt og komið er inn á í fyrsta kafla skýrslunnar lengdist biðlistinn eftir leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága úr 2 þúsund fjölskyldum árið 2022 í 4 þúsund fjölskyldur árið 2025.

Stuðningur stjórnvalda við uppbyggingu hagkvæmra leiguíbúða með stofnframlögum eykur framboð á þeim leiguíbúðum sem umframeftirspurn er eftir. Stuðningurinn stuðlar jafnframt að auknu húsnæðisöryggi, en leigan fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum er allt að þriðjungi lægri en leiga sambærilegra íbúða sem leigðar eru út af einstaklingum eða hagnaðardrifnum leigufélögum.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.

Greiðsla hús­næð­is­bóta er ófull­kom­in leið til að bæta að­stæð­ur á leigu­mark­aði

Umfang húsnæðisbóta hefur tvöfaldast frá árinu 2017, líkt og kemur fram í fyrsta kafla þessarar skýrslu. HMS áætlar að um þriðjungur allra leigjenda hérlendis þiggi húsnæðisbætur.

Samanburður á húsnæðisbótakerfum Norðurlandanna í fjórða kafla skýrslunnar leiddi í ljós að umfang húsnæðisbóta er minna hérlendis heldur en á hinum Norðurlöndunum, að Noregi undanskildu. Hlutfall leigjenda sem þiggur húsnæðisbætur hér á landi er þó álíka hátt og á hinum Norðurlöndunum að meðaltali.

HMS hefur áður bent á í Vegvísi leigumarkaðar árið 2025 að stuðningur við leigjendur í formi húsnæðisbóta sé ófullkomin leið til að bæta stöðu leigjenda í heild. Fylgni er á milli hækkunar bótafjárhæðar og leiguverðs, en síðustu hækkunum á húsnæðisbótafjárhæðum hefur verið mætt með álíka miklum hækkunum á markaðsleigu 12 mánuðum seinna.

Bein áhrif húsnæðisbóta geta í mörgum tilfellum komið fram sem fjárhagslegur stuðningur við leigusala, það er í þeim tilfellum þar sem húsnæðisbætur greiðast til leigusala. Enda eru vísbendingar um að leigusalar hafi í einhverjum tilfellum hækkað leiguverð í kjölfar hækkana húsnæðisbóta. Slíkur stuðningur er líklegur til að hafa jákvæð áhrif á framboð leiguíbúða, þar sem væntar tekjur af útleigu íbúða aukast með hærri húsnæðisbótum.

Framboðsáhrifin húsnæðisbóta eru þó takmörkuð, þar sem bæturnar hvetja ekki beint til uppbyggingar á nýjum íbúðum. Öllu heldur hvetja húsnæðisbætur einstaklinga og fyrirtæki til að fjárfesta í íbúðum til útleigu, sem getur stuðlað að hærra húsnæðisverði.

HMS er heim­ilt að sekta leigu­sala með óskráða leigu­samn­inga

Líkt og fram kemur í fyrsta kafla skýrslunnar telur HMS að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði, en leiguskrá HMS hefur aðeins að geyma um 30 þúsund gilda leigusamninga sem eru taldir vera um virka leigu. Því gætu allt að 20 þúsund heimili á leigumarkaði verið með óskráðan leigusamning.

Stjórnvöld hafa innleitt almenna skráningarskyldu leigusamninga, sem var ein af fjórum tillögum HMS til úrbóta í Vegvísi leigumarkaðar árið 2025, til að bæta yfirsýn yfir leigumarkaðinn. Samhliða var skráning leigusamninga gerð að forsendu fyrir afslætti af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna einstaklinga. Hins vegar hefur nýskráðum leigusamningum ekki fjölgað umfram það sem eðlilegt þykir eftir að skráningarskyldan tók gildi í ársbyrjun 2026.

Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá, þar sem leigusalar gætu beðið með að skrá sína samninga þangað til að núgildandi samningar renna sitt skeið. HMS mun fylgjast grannt með skráningum leigusamninga á næstu mánuðum.

Mögulega eru ákveðnir leigusamningar ólíklegri en aðrir til að skila sér í leiguskrá HMS, meðal annars vegna takmarkaðrar þekkingar leigusala á skráningarskyldunni. Má þar til dæmis nefna leigusamninga á milli ættingja og vina, leigusamninga um herbergjaleigur og útleigu á svefnaðstöðu fyrir starfsmenn fyrirtækja. Enn fremur er mögulegt að fjöldi óskráðra leigusamninga falli undir svarta leigustarfsemi sem er ólögleg og ekki gefin upp til skatts.

Samkvæmt húsaleigulögum hefur HMS heimild til þess að sekta leigusala sem brjóta gegn skráningarskyldu. HMS hyggst nýta þessa heimild, finnist skýr dæmi um leigusamninga sem ekki hafa verið skráðir, en til þess getur stofnunin stuðst við eigin gögn og gögn úr skattframtölum einstaklinga.