6. júlí 2026
Útgáfa HMS á LCA viðmiðunargildum
Skoða skýrslu
Yfirlit
Ábendingar/athugasemdir
Rekstur húsa sem standa tímabundið auð
Leiðbeiningar þessar eru ætlaðar eigendum og rekstraraðilum húsnæðis sem er tímabundið tekið úr reglulegri notkun til lengri tíma og á að varðveita, vakta og opna aftur. Markmiðið er að draga úr hættu á vatns- og frosttjóni, raka, myglu, bruna, innbrotum og skemmdarverkum.
Leiðbeiningarnar gilda almennt um íbúðar-, þjónustu- og atvinnuhúsnæði. Þær taka ekki sérstaklega til yfirgefinna bygginga, byggingarsvæða eða húsa sem bíða niðurrifs. Umfang ráðstafana fer eftir tegund byggingar, lengd lokunar, árstíma, tæknikerfum, verðmætum, notkunarflokki og skilmálum vátrygginga. Ef um er að ræða heilbrigðisstarfsemi, iðnaðarbyggingar, sundlaugar, kæliturna eða önnur sérhæfð kerfi þarf sértækt mat fagaðila.
Þrír áfangar
Leiðbeiningarnar skiptast í þrjá megináfanga:
- Undirbúningur og lokun: Ábyrgð, gögn, frágangur og ákvörðun um hvert kerfi.
- Rekstur og eftirlit: Skráning á skoðun, skjót viðbrögð og nauðsynlegt viðhald.
- Enduropnun og afhending í rekstur: Ástandsskoðun, endurgangsetning, prófun og afhending.
Tómt húsnæði má ekki standa án lágmarksumsjónar. Í flestum tilvikum er öruggara að halda uppi skilgreindum lágmarksrekstri en að stöðva hita, loftræsingu og önnur nauðsynleg kerfi að fullu.
Undirbúningur og lokun
Þegar húsnæði er tekið tímabundið úr notkun hefst sérstakur rekstraráfangi. Áður en það er skilið eftir tómt þarf að ákveða hver ber ábyrgð, aðgengi, lágmarksrekstur kerfa, eftirlit og viðbrögð við frávikum. Umfang undirbúnings ræðst af lengd lokunar, árstíma, ástandi húss, tæknikerfum, verðmætum, staðsetningu og skilmálum vátrygginga.
Ábyrgð, gögn og tilkynningar
- Tilnefna þarf ábyrgðaraðila, varaaðila, lykilhafa og viðbragðsaðila. Skrá þarf boðleiðir, neyðarnúmer og viðbragðstíma og tilkynna vátryggingaraðila um lokun.
- Skrá þarf almennt ástand byggingar við lokun og taka myndir af lykilsvæðum, tæknirýmum, mælum, vatnsinntaki, hitakerfum, loftræstikerfum, rafmagnstöflum og öryggiskerfum.
- Varðveita þarf teikningar, leiðbeiningar, lykla, þjónustusamninga, neyðarnúmer og upplýsingar um fagaðila þannig að gögnin séu aðgengileg við eftirlit og enduropnun.
- Skrá þarf hvaða kerfi eru stöðvuð, hvaða kerfi verða áfram í rekstri og hvaða stillingar gilda á lokunartíma.
Frágangur húss og lóðar
- Fjarlæg þarf rusl, matvæli, póst, eldfim efni, óþarfa lausamuni og verðmæti.
- Loka þarf fyrir þekkta leka (leysa þarf rakavandamál) og ganga frá opnum viðhaldsverkefnum áður en húsið er skilið eftir.
- Tryggja þarf hurðir, gluggar, lúgur, kjallaraop, þakop og aðrar lokanir gegn veðri, innbroti, fuglum og meindýrum.
- Yfirfara þarf þak, þakrennur, niðurföll, lóðarfrárennsli, klæðningar, glugga, hurðir og vatnshalla.
- Tryggja þarf öruggt aðgengi fyrir eftirlit og viðbragðsaðila allt árið, einnig að vetri. Hús og lóð skulu bera með sér að þau séu undir reglulegri umsjón.
Íslenskar aðstæður
Íslenskar veðurðastæður á borð við frost og þíða, slagregn, hvassviðri, snjóálag, ísing og stífluð niðurföll geta aukið hratt áhættu á skemmdum á byggingu að hluta eða í heild. Endurmeta þarf ráðstafanir fyrir frostakafla, hláku og óveður.
Tæknikerfi, innivist og vatn
Fyrir lokun þarf að ákveða hvernig staðið verður að frágangi vatns og vatnslagna, hita, frárennslis, loftræstingu, rafmagni, brunavörnum og öryggiskerfum. Nauðsynleg kerfi skulu vera í skilgreindum rekstri og óþarfa búnaður aftengdur þar sem það er öruggt. Tryggja þarf að lokun auki ekki hættu á frosti, raka, vatnstjóni eða bruna.
Skráning lokunar
Skrá þarf dagsetningu lokunar, ábyrgðaraðila, stöðu mæla og loka, stillingar kerfa, þekkt frávik, taka ljósmyndir þar sem við á og dagsetja næstu eftirlitsferð. Góð skráning auðveldar umsjón, lausn tryggingamála, viðhald og enduropnun.
Áhættumat ræður umfangi
Meta þarf hvert hús fyrir sig. Því lengur sem lokun stendur, því flóknari sem kerfin eru og því meiri sem áhættan er vegna frosts, raka, innbrota eða vatnstjóns, þeim mun meiri þörf er á skriflegri áætlun, tíðara eftirliti, fjareftirliti og skjótum viðbrögðum komi eitthvað uppá.
Tæknikerfi – ákvörðun fyrir hvert kerfi
Vatn og frárennsli
- Ákvörðun við lokun: Ákveða hvort loka eigi fyrir vatnsinntak, halda kerfinu í stýrðum lágmarksrekstri eða tæma hluta þess. Huga þarf að niðurföllum og vatnslásum.
- Varrúðaratriði: Tæming og frostvörn flókinna kerfa krefst fagaðila. Stöðnun vatns getur haft áhrif á vatnsgæði og tæringu lagna.
Hiti
- Ákvörðun við lokun: Ákveða lágmarkshita með hliðsjón af byggingargerð, lögnum, frosthættu og rakastigi.
- Varrúðaratriði: Ekki skal gera ráð fyrir að óhætt sé að slökkva alveg á hita við íslenskar aðstæður.
Loftræsting
- Ákvörðun við lokun: Ákveða hvort loftræsting verði stöðvuð, höfð í skertum rekstri eða tímastýrð, með hliðsjón af rakaálagi og gerð kerfis.
- Varrúðaratriði: Rangar stillingar geta aukið hættu á rakaþéttingu eða valdið óþarfa orkunotkun.
Rafmagn
- Ákvörðun við lokun: Aftengja óþarfa rafbúnað þar sem það er öruggt, en halda nauðsynlegum kerfum í rekstri.
- Varrúðaratriði: Viðvörun, brunavarnir, frostvörn, dæling og fjareftirlit geta verið háð rafmagni.
Brunavarnir og öryggi
- Ákvörðun við lokun: Staðfesta hvaða kerfi verða áfram virk, hver tekur við boðum og hvernig brugðist verður við.
- Varrúðaratriði: Ekki skerða brunahólfun eða aftengja kerfi án áhættumats og viðeigandi ráðgjafar.
Fyrir lokun skal
Prófa hvort boð frá viðvörunar- og vöktunarkerfum berist réttum aðila og að hann hafi aðgang að húsnæðinu og geti brugðist við.
Forðast skal að:
- slökkva alveg á hita án áhættumats;
- loka húsi án skráðrar ábyrgðar, lykilhafa og eftirlitsáætlunar;
- aftengja brunavarnir, öryggiskerfi eða fjareftirlit án faglegrar ráðgjafar;
- gera ráð fyrir að vatnskerfi sé öruggt eftir langa stöðnun án skolunar eða mats;
- skilja eftir rusl, matvæli, póst, eldfim efni eða óþarfa verðmæti.
Rekstur og eftirlit
Eftirlit með tómu húsnæði skal fara fram samkvæmt skráðri áætlun. Tíðni eftirlits ræðst af áhættu, árstíma, ástandi húss og skilmálum vátrygginga. Auka þarf eftirlit eftir frost, hláku, hvassviðri, mikla úrkomu, straumrof, viðvörun, innbrotstilraun eða annað frávik.
Aðstæður/lágmarksviðmið
- Stutt lokun, einföld bygging og engin þekkt frávik: Regluleg skoðun samkvæmt skráðri áætlun og skráning á frávikum.
- Vetrarlokun, eldri bygging, vatnskerfi eða óvissa um ástand: Tíðara eftirlit og aukaskoðun eftir frost, hláku, óveður, straumrof eða viðvörun.
- Stórt eða flókið hús,með sprinkler kerfi, verðmæti eða viðkvæm starfsemi: Skrifleg rekstrar- og viðbragðsáætlun, fjareftirlit þegar við á og aðkoma fagaðila.
Hér er ekki sett fram föst regla um fjölda daga milli skoðana. Skilmálar vátrygginga, ástand húss og staðbundin áhætta geta kallað á tíðara eftirlit.
Meginregla við eftirlit er að skoðun skal staðfesta að húsið sé þurrt, frostvarið, lokað og öruggt og að nauðsynleg kerfi starfi eins og ákveðið var við lokun.
Eftirlitslisti
Ytra byrði og lóð
- Athuga: Skemmdir á þaki, klæðningu, gluggum og hurðum. Stífluð niðurföll; vatn við hús; snjór, ís eða lausir hlutir sem geta skapað hættu.
- Fyrstu viðbrögð: Tryggja svæði, hreinsa niðurföll eða aðkomu eftir föngum, stöðva vatnsinnkomu og kalla til fagaðila.
Raki og innivist
- Athuga: Lekamerki, lykt, myglu, rakaþéttingu, sagga eða óvenjulegar breytingar á hita- og rakastigi.
- Fyrstu viðbrögð: Finna og stöðva rakauppsprettu, afmarka svæði, skrá með myndum og meta þörf á rakaráðgjöf.
Vatn og frárennsli
- Athuga: Leka, frost, tæringu, óeðlilegt rennsli, þurra vatnslása, fráveitulykt eða breytingar á vatnsþrýstingi.
- Fyrstu viðbrögð: Loka vatni ef við á, verja gegn frekara tjóni, skrá stöðu og kalla til pípulagningamanns.
Hiti og loftun
- Athuga: Bilun, frosthættu, óeðlilega hitastillingu, stöðvað loftflæði eða viðvaranir.
- Fyrstu viðbrögð: Bregðast strax við, stilla eða tryggja tímabundna frost- og rakavörn og kalla til fagaðila ef þörf er á.
Rafmagn og brunavarnir
- Athuga: Bilun, brunalykt, óeðlilegan hita, skemmdir, óvirk boð, straumrof eða hindrað aðgengi.
- Fyrstu viðbrögð: Tilkynna tafarlaust, rjúfa straum aðeins ef öruggt er og kalla til viðeigandi fagaðila eða 112.
Öryggi
- Athuga: Ummerki um innbrot, skemmdarverk, opnar lokanir, óleyfilega notkun eða óvirka vöktun.
- Fyrstu viðbrögð: Tryggja svæði, tilkynna lögreglu þegar við á, endurbæta lokanir og prófa boðkerfi aftur.
Skráning og viðhald
- Skrá þarf dagsetningu, eftirlitsaðila, veður, aðgengi, mæligildi þegar við á, ljósmyndir, frávik og fyrstu viðbrögð.
- Setja þarf ábyrgðaraðila og lokadag á hverja úrbót og staðfestið við næsta eftirlit að henni sé lokið.
- Sinna þarf nauðsynlegu viðhaldi strax. Smávægileg skemmd á þaki, glugga, niðurfalli eða lokun getur þróast hratt í stórt tjón.
- Halda þarf lóð, aðkomu, þakrennum og niðurföllum í þannig ástandi að vatn, snjór og ís safnist ekki að byggingunni. Viðhald og prófanir tæknikerfa skulu fara fram samkvæmt leiðbeiningum framleiðenda, þjónustuaðila og viðeigandi regluverki.
Bregðast þarf strax við leka, frosti við strax:
Leki, bilun í hitakerfi, brunalyktar verður vart, skemmdir verða á ytra byrði, straumrof á sér stað og ummerki finnast um innbrot. Framangreint getur valdið umfangsmiklu tjóni í mannlausu húsi.
Langtímalokun og flókin hús
Stór, flókin eða verðmæt hús þurfa ítarlegri rekstrar- og viðbragðsáætlun. Það á sérstaklega við um byggingar með sprinklerkerfi, vatnsgeyma, dælustöðvar, umfangsmikil loftræstikerfi, lyftur eða rannsóknar- og iðnaðarbúnað. Tilgreina skal hvaða kerfi verða í rekstri, hver hefur umsjón með þeim, hver tekur við boðum og hvernig brugðist verður við.
Fyrir hús með sérstakt varðveislugildi þarf sértækt mat áður en breytingar eru gerðar á hita, loftræsingu eða öryggisráðstöfunum.
Enduropnun og afhending í rekstur
Enduropnun skal fara fram í áföngum áður en regluleg notkun hefst. Fyrst skal staðfesta ástand hússins, síðan endurgangsetja tæknikerfi, prófa virkni þeirra og loks afhenda húsið til daglegs rekstrar. Ábyrgðaraðili skal samþykkja enduropnun. Ekki skal hefja fulla notkun fyrr en frávik sem varða öryggi, raka, vatnsgæði, brunavarnir eða tæknikerfi hafa verið metin og leyst.
Skref
Ástandsskoðun
- Verkþáttur: Skoða ytra byrði, innri rými, tæknirými og lóð. Skrá leka, raka, frost, skemmdir, innbrot, lykt og ummerki meindýra.
- Markmið: Staðfesta að húsið sé öruggt og engar skemmdir valdi því að bygging sé eða verði ónothæf
Endurgangsetning
- Verkþáttur: Setja vatn, hita, loftræstingu, rafmagn, dælingu, brunavarnir og öryggiskerfi aftur í rekstur í réttri röð.
- Markmið: Koma kerfum í stöðugan rekstur án þess að auka hættu á leka, frosti, raka, bruna eða öryggisfrávikum.
Prófun
- Verkþáttur: Prófa þrýsting, hita, loftræsingu, frárennsli, viðvaranir, boðkerfi og öryggisbúnað.
- Markmið: Sannreyna að kerfi starfi eðlilega eftir stöðvun, litla notkun eða skertan rekstur.
Afhending
- Verkþáttur: Skrá niðurstöður, ljúka úrbótum og afhenda ábyrgð, stillingar, gögn og frávikaskrá til rekstraraðila. Ólokin frávik skulu fylgja enduropnun með skýrri ábyrgð og lokafresti.
- Markmið: Tryggja rekjanlega yfirfærslu frá lokun yfir í reglulega notkun með samþykki ábyrgðaraðila.
Þrif, loftun og innra umhverfi
Fyrir enduropnun skal þrífa rými, fjarlægja ryk, óhreinindi og ummerki eftir meindýr og lofta eða keyra loftræstingu eftir aðstæðum áður en regluleg notkun hefst. Ef mygla, rakalykt eða rakaskemmdir koma fram þarf fyrst að finna og stöðva orsök rakans. Yfirborðsþrif duga ekki ef raki er enn til staðar.
Áður en húsið er tekið aftur í notkun skulu flóttaleiðir vera greiðar, skýrar og lausar við hindranir. Tryggja þarf að viðbragðsaðilar hafi öruggt aðgengi ef atvik verður.
Vatnsgæði við enduropnun
Lítil eða engin vatnsnotkun getur valdið stöðnun í lögnum og búnaði. Við enduropnun þarf að meta stöðnun og áhættu, skola kalt og heitt vatn í skipulagðri röð og staðfesta að ferskt vatn hafi leyst staðið vatn af hólmi. Skoða þarf sérstaklega heitt og kalt vatn, vatnslása, síur, sturtur, úðabúnað, vatnsgeyma og annan búnað sem tengist vatnskerfi. Í stórum eða flóknum kerfum, eða þar sem viðkvæmir notendur eru, skal gera áhættumat og kalla til viðeigandi fagaðila. Forðast skal óþarfa úðamyndun við fyrstu skolun.
- Athuga þarf: Ef þrýstifall, bilun, mengunargrunur eða langt stöðnunartímabil hefur orðið getur skolun ein og sér verið ófullnægjandi. Þá þarf sértækt mat og eftir atvikum sýnatöku eða hreinsun.
- Fyrstu vikur eftir enduropnun: Fylgjast skal sérstaklega með vatni, raka, loftgæðum og tæknikerfum, þar sem frávik geta komið fram þegar húsið fer aftur í reglulega notkun.
Leit á til fagaðila þegar:
- grunur er um falinn leka, rakaþéttingu, umfangsmiklar rakaskemmdir eða myglu,
- mikið frost, vatnstjón, eldsvoði, innbrot, skemmdarverk eða straumrof hefur orðið,
- vatns-, hita-, loftræsti-, raf-, dælu-, sprinkler- eða brunavarnakerfi eru flókin eða hafa verið óvirk,
- Bygging sem ætluð er fyrir heilbrigðisþjónustu, nemendum, sem dvalarheimili eða annarri starfsemi með viðkvæmum notendahópi,
- óvissa er um hvort vatnsgæði, brunavarnir eða öryggiskerfi séu fullnægjandi fyrir notkun.
Lokaorð
Húsnæði sem er ekki í notkun þarf áfram virka umsjón. Með skýrri ábyrgð, skilgreindum lágmarksrekstri, reglulegu eftirliti, góðri skráningu og skipulagðri enduropnun má draga verulega úr líkum á vatns-, frost-, raka-, bruna- og öryggistjóni.
Heimildir og myndir
Leiðbeiningarnar byggja á almennum meginreglum um rekstur tómra bygginga, brunavarnir, rakavarnir, vatnsgæði og ábyrgð eigenda, með aðlögun að íslenskum veðurfars- og rekstraraðstæðum.
· BUILD, Aalborg Universitet (2024). Drift af tomme ejendomme, BUILD-vejledning 1.
· CFPA Europe (2025). Protection of Empty Buildings, Guideline No. 02:2025 S. https://cfpa-e.eu/app/uploads/2022/05/cfpa_02_2025-S.pdf
· HMS. Rakaskemmdir og mygla.
· World Health Organization (2011). Water safety in buildings.
· UK Ministry of Defence. Water Hygiene guidance for buildings or sites closed or subject to reduced occupancy, TB 2021-01.
· Byggingarreglugerð nr. 112/2012, með síðari breytingum.
- Ljósmyndir: HMS
