Fast­eigna­mark­að­ur

Kaup­samn­ing­um á fyrri helm­ingi árs­ins fækk­aði á milli ára

Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 864 í júnímánuði. Kaupsamningum fjölgaði þannig um 9,5% frá því í maí, en voru engu að síður rúmlega 13% færri en á sama tíma í fyrra. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hafa þinglýstir kaupsamningar í júnímánuðum undanfarinna ára yfirleitt verið nokkuð fleiri en í nýliðnum júnímánuði.

Á fyrstu sex mánuðum ársins hefur tæplega 4.900 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði verið þinglýst á landinu öllu. Það eru um það bil 14% færri kaupsamningar en á fyrri hluta síðasta árs. Raunar hafa þinglýstir kaupsamningar ekki verið færri á fyrri hluta ársins síðan á árunum 2014 og 2015, ef frá er talið árið 2023 þegar þeir voru tæplega 4.200.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur uppsafnaður fjöldi kaupsamninga verið mjög sambærilegur því sem þekktist á árinu 2019 það sem af er ári, en þó örlítið færri alla mánuðina. Kaupsamningar á fyrri hluta ársins voru flestir á árinu 2021, þegar vextir voru í lágmarki, og á árinu 2024, þegar Grindavíkuráhrifin stóðu hvað hæst.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í júlí eru jafnframt aðgengilegar í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga. Þegar þessi skýrsla var gefin út hafði 899 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði verið þinglýst í júlí, en í sama mánuði í fyrra voru þeir 1.058. Útlit er því fyrir að kaupsamningar í mánuðinum verði áfram færri en á síðasta ári.

Með­al­sölu­tími íbúða hef­ur lengst mest í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Að jafnaði tók um 87 daga að selja þær íbúðir sem seldust á höfuðborgarsvæðinu frá apríl fram í júní 2026. Meðalsölutími íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur verið nokkuð stöðugur undanfarna mánuði, en þriggja mánaða meðaltal hans mældist rúmlega 80 dagar í byrjun árs. Meðalsölutíminn hefur þó verið litlu lengri en á árinu 2025 þegar hann mældist að jafnaði um 77 dagar.

Á myndinni hér að neðan má sjá þriggja mánaða meðaltal af meðalsölutíma íbúða á höfuðborgarsvæðinu, í nágrenni þess og annars staðar á landsbyggðinni. Með sölutíma er átt við fjölda daga frá því að fyrsta fasteignaauglýsing er birt þar til kaupsamningur hefur verið undirritaður.

Meðalsölutími hefur lengst mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins undanfarna mánuði. Í júní mældist þriggja mánaða meðaltal hans um 142 dagar og var það 18% lengri sölutími en í byrjun árs. Meðalsölutími á fyrstu sex mánuðum ársins hefur jafnframt verið tæplega 40% lengri en á fyrstu sex mánuðum ársins 2025.

Á landsbyggðinni getur meðalsölutími verið mjög breytilegur á milli mánaða þar sem kaupsamningar eru að jafnaði fáir í hverjum mánuði. Á fyrstu sex mánuðum ársins hefur meðalsölutími íbúða mælst að jafnaði um 108 dagar og hefur því lengst um fjórðung frá því á sama tímabili í fyrra.

Sölu­tími hef­ur að jafn­aði ver­ið lengst­ur í Garða­bæ á ár­inu

Meðalsölutími íbúða á höfuðborgarsvæðinu er ólíkur eftir sveitarfélögum. Það sem af er ári hefur sölutími að jafnaði mælst lengstur í Garðabæ, um 137 dagar, og næstlengstur í Hafnarfirði, um 103 dagar. Líkt og fjallað var um í mánaðarskýrslu fyrir júlímánuð hefur mikil uppbygging átt sér stað í sveitarfélögunum að undanförnu og meira en helmingur allra íbúða til sölu í byrjun júlí voru nýjar íbúðir. Meðalsölutími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur að jafnaði verið meira en tvöfalt lengri en annarra íbúða það sem af er ári, eða um 183 dagar samanborið við um 76 daga.

Meðalsölutími hefur verið nokkuð styttri í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu á fyrri hluta ársins. Í Mosfellsbæ var sölutíminn stystur á fyrri árshelmingi, en þar seldust íbúðir að meðaltali á  64 dögum. Á sama tíma var meðalsölutíminn að meðaltali 69 dagar á Seltjarnarnesi, 81 dagur í Reykjavík og 84 dagar í Kópavogi.

Í Garðabæ má greina mesta muninn á sölutíma íbúða, en seldar íbúðir voru 43% lengur á sölu á fyrstu sex mánuðum ársins miðað við sama tímabil í fyrra. Á Seltjarnarnesi og í Mosfellsbæ hefur sölutíminn aftur á móti styst um 13%.

Dreg­ið hef­ur sam­an með með­al­sölu­tíma nýrra og annarra íbúða utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Líkt og áður kom fram tekur að jafnaði lengri tíma að selja nýjar íbúðir heldur en aðrar íbúðir. Þetta má sjá á mynd hér að neðan sem sýnir þriggja mánaða meðaltal af meðalsölutíma nýrra og annarra íbúða á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni.

Á landsbyggðinni hefur munur á sölutíma nýrra og annarra íbúða minnkað að undanförnu, en meðalsölutími annarra íbúða mældist um 29% lengri á fyrri hluta ársins en á sama tíma í fyrra á meðan meðalsölutími nýrra íbúða hafði einungis lengst um 4%. Á allra síðustu mánuðum hefur meðalsölutími nýrra íbúða á landsbyggðinni styst, en hann mældist um 17% styttri á nýliðnum öðrum ársfjórðungi samanborið við fjórða ársfjórðung 2025.

Á höfuðborgarsvæðinu hefur þróunin ekki verið á sama veg, en þar hefur meðalsölutími á fyrstu sex mánuðum ársins lengst litlu meira meðal nýrra íbúða heldur en annarra íbúða á milli ára. Meðalsölutíminn mældist 27% lengri meðal nýrra íbúða en 23% lengri meðal annarra íbúða.

Hlut­falls­lega fáar íbúð­ir selj­ast yfir aug­lýstu sölu­verði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Á sama tíma og meðalsölutími íbúða hefur lengst hefur dregið úr algengi þess að íbúðir seljist yfir auglýstu söluverði. Þriggja mánaða meðaltal hlutfalls íbúða sem seldust yfir auglýstu söluverði mældist undir 10% á höfuðborgarsvæðinu í júní í fyrsta sinn frá því í byrjun árs 2020.

Þriggja mánaða meðaltalið mældist rúmlega 20% um mitt ár 2024, þegar Grindavíkuráhrifin voru í hámarki, og yfir 60% á fyrri hluta ársins 2022, þegar umsvif á markaðnum voru hvað mest í kjölfar lágvaxtatímabils. Hlutfallið er nú farið að nálgast það sem þekktist fyrir heimsfaraldur, en í því samhengi má nefna að hlutfallið var að meðaltali um 8% á árinu 2019.

Hlutfallslega fáar íbúðir hafa einnig selst yfir auglýstu söluverði í nágrenni höfuðborgarsvæðisins undanfarin misseri, en hlutfallið hefur mælst að meðaltali 3,5% á fyrstu sex mánuðum ársins. Það er lægra hlutfall en mældist að jafnaði á svæðinu áður en heimsfaraldurinn skall á árið 2020.

Annars staðar á landsbyggðinni hefur hlutfall íbúða sem seljast yfir auglýstu söluverði jafnframt lækkað nokkuð undanfarna mánuði, en þriggja mánaða meðaltalið mældist 4,2% í júní samanborið við 11% undir lok árs 2025. Líkt og á höfuðborgarsvæðinu er hlutfallið nú sambærilegt og það var fyrir heimsfaraldur.

Raun­virði íbúða­verðs er álíka hátt og í nóv­em­ber 2023

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,5 stig í júlí og hækkaði því um 0,09% á milli mánaða. Undanfarna tólf mánuði hefur vísitalan nú hækkað um 1,61% á sama tíma og verðbólga mældist 5,3%. Íbúðaverð hefur því lækkað um 3,46% að raunvirði síðastliðið ár.

Vísitala íbúðaverðs hefur farið lækkandi að raunvirði frá því í ársbyrjun 2025. Tólf mánaða rauntakturinn hefur nú mælst neikvæður tólf mánuði í röð og er enn á niðurleið. Raunvirði íbúðaverðs mælist nú álíka hátt og í nóvember 2023, þegar það hafði hægt verulega á íbúðaverðshækkunum samhliða skörpum stýrivaxtahækkunum. Þetta má sjá á myndinni hér að neðan sem sýnir vísitölu íbúðaverðs að raunvirði með grunn í júlí 2026.

Undirvísitalan fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað minnst af öllum undirvísitölum íbúðaverðs á undanförnum 12 mánuðum, eða um 1% að nafnvirði sem samsvarar um 4% raunverðslækkun. Raunverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu mælist nú álíka hátt og haustið 2021.

Mestar hækkanir hafa aftur á móti orðið á undirvísitölunni fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu síðastliðið ár. Vísitalan hefur hækkað um 2,9% að nafnvirði sem samsvarar 2,3% raunverðslækkun. Raunverð sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu mælist nú álíka hátt og í maí árið 2024. Undirvísitölur íbúðaverðs að raunvirði með grunn í júlí 2026 má sjá á myndinni hér að neðan.

Íbúða­verð er ná­lægt tíu ára með­al­tali ef tek­ið er til­lit til launa

Á síðustu fjórum árum hafa laun hækkað umfram íbúðaverð og hefur því íbúðaverð sem hlutfall af launum farið lækkandi. Þessa stundina er íbúðaverð sem hlutfall af launum nálægt meðaltali síðustu tíu ára.

Á mynd hér að neðan má sjá vísitölu íbúðaverðs sem hlutfall af launum frá árinu 1989, en hún er fengin með því að deila vísitölu íbúðaverðs með launavísitölu Hagstofu. Síðasta mælingin, sem er frá júnímánuði 2026, tekur gildið 100.

Vísitalan náði hámarki í október 2022, en þá var íbúðaverð tæplega 13% hærra hlutfall af launum en það var í júní á þessu ári. Hlutfallið hækkaði tímabundið á árinu 2024, en íbúðaverð hækkaði þá hratt þegar fasteignaeigendur í Grindavík voru að leita sér að nýju heimili.

Frá nóvembermánuði árið 2024 hefur íbúðaverð þó hækkað minna en laun og hefur vísitalan því lækkað nær samfellt síðan. Á milli júnímánaða 2025 og 2026 hefur vísitalan lækkað um 3,7%.

Á mynd hér að ofan má einnig sjá 10 ára hlaupandi meðaltal vísitölunnar í hverjum mánuði, ef horft er 5 ár aftur í tímann og 5 ár fram í tímann. Greina má þenslu- og samdráttarskeið á íbúðamarkaði með því að bera meðaltalið saman við mánaðargildi vísitölunnar, þar sem mánaðargildi fyrir ofan meðaltalið benda til þenslu en mánaðargildi fyrir neðan vísitöluna benda til samdráttar.

Meðaltal vísitölunnar frá júlímánuði 2016 fram í júní 2026 er 99, en  vísitalan tekur gildið 100 í júní 2026 líkt og áður segir. Því var íbúðaverð sem hlutfall af launum nálægt sögulegu meðaltali nú í byrjun sumars.

Greiðslu­byrði af hús­næð­is­lán­um er enn þung í sögu­legu til­liti

Greiðslur af óverðtryggðum íbúðalánum hafa orðið viðráðanlegri á síðustu árum, ef tekið er tillit til þróunar íbúðaverðs, vaxta og launa. Greiðslubyrði nýrra húsnæðislána, bæði verðtryggðra og óverðtryggðra, er þó þung þessa stundina ef miðað er við árin 2015-2020.

Hægt er að meta greiðslubyrði lána með því að skoða áætlaðar vaxta- og höfuðstólsgreiðslur af nýju húsnæðisláni sem hlutfall af launum. Greiðslubyrðin gefur góða mynd af greiðslugetu íbúðakaupenda og getur því verið vísbending um eftirspurn í núverandi umhverfi vaxta, verðlags og launa. Ef greiðslubyrðin er þung má búast við minni eftirspurn, þar sem færri íbúðakaupendur munu geta staðið straum af lánagreiðslum.

Á mynd hér að neðan má sjá þróun greiðslubyrði af nýju húsnæðisláni eftir mánuðum frá ársbyrjun 2015 til aprílmánaðar 2026. Þróunin er sýnd með vísitölu sem tekur gildið 100 í janúar 2015 og byggir á hagvísum Seðlabankans um vexti á íbúðalánum, ásamt vísitölu íbúðaverðs og launavísitölu Hagstofu.

Myndin sýnir greiðslubyrði af nýju verðtryggðu og óverðtryggðu húsnæðisláni á fyrsta ári lántöku. Í báðum tilvikum er gert ráð fyrir 30 ára jafngreiðsluláni.

Líkt og myndin hér að ofan sýnir var greiðslubyrði nýrra lána tiltölulega stöðug á tímabilinu 2015-2019. Greiðslubyrðin minnkaði þó markvert eftir að vextir á húsnæðislánum lækkuðu á tímum heimsfaraldursins, en jókst svo enn meira þegar vextir hækkuðu á árunum 2022-2024.

Greiðslubyrði óverðtryggðra lána náði hámarki í október árið 2024, en þá var hún orðin 75% þyngri en hún var árið 2015. Á síðustu tveimur árum hefur greiðslubyrði óverðtryggðra lána þó orðið viðráðanlegri, samhliða vaxtalækkunum og launahækkunum umfram íbúðaverð. Greiðslubyrðin á óverðtryggðum lánum er þó enn um 40% þyngri en hún var fyrir faraldurinn.

Greiðslubyrði verðtryggðra lána hefur aftur á móti haldist nokkuð stöðug frá árslokum 2024 og verið um 30% þyngri en hún var á tímabilinu 2015-2020. Greiðslubyrðin náði hámarki í mars 2026, en þá var hún 37% þyngri en í janúar 2015.

Að­stoð frá for­eldr­um er al­geng­ari en lán­taka hjá fyrstu kaup­end­um

Langflestir fyrstu kaupendur njóta aðstoðar foreldra eða ættingja við fyrstu íbúðakaup og eru þeir fleiri en fyrstu kaupendur sem fjármagna íbúðakaup sín með láni. Þetta kemur fram í sameiginlegri spurningakönnun HMS og Félags fasteignasala.

HMS hefur sent mánaðarlega spurningakönnun á félagsmenn í Félagi fasteignasala frá því í júnímánuði 2025. Síðasta spurningakönnunin var framkvæmd dagana 11. og 12. ágúst, en þá svöruðu 69 könnuninni. Félagsmenn í Félagi fasteignasala eru alls 330 og því var svarhlutfall könnunarinnar 20,9%.

Samkvæmt fasteignasölum er fasteignamarkaðurinn enn kaupendum í vil og algengt er að verð sé lækkað í söluferli. Sömuleiðis eru að jafnaði fáir sem mæta að skoða eignir , en 66% fasteignasala segja að 4 eða færri skoði eignir á fyrstu viku sölutíma þeirra.

Í spurningakönnuninni er einnig spurt um þær fjármögnunarleiðir sem fasteignasalar hafa séð hjá fyrstu kaupendum þennan mánuðinn. Mikill meirihluti fasteignasala nefna að fyrstu kaupendur fá aðstoð frá foreldrum eða ættingjum, en hlutfall þeirra er á milli 70% og 90% á milli kannana.

Á mynd hér að neðan má sjá meðaltalsniðurstöður um fjármögnunarleiðir fyrstu kaupenda í öllum spurningakönnunum sem framkvæmdar hafa verið frá júní 2025 fram til ágúst 2026. Líkt og myndin sýnir nefna 79% fasteignasala sem miðluðu til fyrstu kaupenda að kaupendurnir hafi fengið aðstoð frá fjölskyldu sinni. Til viðmiðunar sögðu að meðaltali 73% fasteignasala að fyrstu kaupendur hefðu tekið lán hjá lánastofnunum.

Yfir fimmtungur fasteignasala nefna að fyrstu kaupendur hafi tekið hlutdeildarlán til þess að festa kaup á sinni fyrstu fasteign, á meðan 7% fasteignasala nefna að fyrstu kaupendur hafi fjármagnað sig með öðrum hætti.

Leigu­mark­að­ur

Ný­skráð­um leigu­samn­ing­um fjölg­aði á milli mán­aða vegna samn­inga um náms­mann­a­í­búð­ir

Í júlí síðastliðnum tóku 1.852 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS á sama tíma og 1.558 leigusamningar féllu úr gildi. Bæði nýskráðum og afskráðum leigusamningum fjölgaði þannig á milli mánaða. Nýskráðir leigusamningar í júlí voru þó nokkuð færri en á sama tíma í fyrra þegar 1.991 leigusamningur var skráður í leiguskránna.

Stærstur hluti nýrra leigusamninga í júlí var um íbúðir á vegum einstaklinga, eða tæplega 38% allra nýskráðra samninga. Um 31% samninga voru um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga og um fjórðungur á vegum annarra leigufélaga. Hlutfallslega fæstir samningar voru aftur á móti um íbúðir á vegum sveitarfélaga, eða einungis um 6%.

Fjölgun nýrra leigusamninga á milli mánaða skýrist af fleiri nýjum leigusamningum um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga, en slík félög leigja meðal annars út námsmannaíbúðir. Óhagnaðardrifin leigufélög stóðu að baki um 31% nýrra leigusamninga í mánuðinum, samanborið við tæp 13% í júní. Fjölgunin er hluti af árstíðarsveiflu á leigumarkaði, en senn líður að upphafi skólaárs. Líkt og undanfarin ár má búast við að nýskráðir og endurnýjaðir leigusamningar um námsmannaíbúðir verði talsvert fleiri í ágústmánuði.

Vísi­tala leigu­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu stend­ur áfram í stað að raun­virði

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 130,4 stig í júlí og hækkaði því um 0,46% á milli mánaða. Undanfarna tólf mánuði hefur vísitalan hækkað um 4,74% á sama tíma og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,61% og verðbólga mældist 5,3%.

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur því hækkað talsvert umfram íbúðaverð að undanförnu, en hefur nokkurn veginn staðið í stað að raunvirði. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur tólf mánaða raunbreyting vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu sveiflast á milli þess að vera lítillega jákvæð og lítillega neikvæð undanfarna 8 mánuði. Þar áður hafði tólf mánaða takturinn verið jákvæður um rúmlega tveggja ára skeið.

Mark­aðs­leigu­verð hef­ur hækk­að mest á lands­byggð­inni und­an­far­ið ár

Meðalfermetraverð í nýjum markaðsleigusamningum á höfuðborgarsvæðinu hefur verið sveiflukennt að undanförnu en hækkað heldur lítið frá því í vor samkvæmt upplýsingum úr leiguverðsjá HMS. Meðalverðið stóð í 4.291 krónu í júlí síðastliðnum og hafði þá hækkað um 2,5% á milli mánaða. Meðalverðið í júlí var þó einungis um 1,17% hærra en það var í mars síðastliðnum þegar það stóð í 4.218 krónum. Undanfarna 12 mánuði hefur meðalfermetraverðið hækkað um 6,1% á sama tíma og vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,74%.

Leiguverð hefur þróast með ólíkum hætti utan höfuðborgarsvæðisins undanfarið ár, ef miðað er við upplýsingar úr leiguverðsjánni. Meðalfermetraverð markaðsleigusamninga lækkaði til að mynda um 3% á milli júlímánaða 2025 og 2026 í nágrenni höfuðborgarsvæðisins síðastliðið ár. Annars staðar á landsbyggðinni hækkaði það aftur á móti meira en á höfuðborgarsvæðinu, eða um 7,8%.

Al­geng­ast að tíma­bundn­ir leigu­samn­ing­ar gildi í um það bil ár

Yfirleitt eru flestir þeirra leigusamninga sem taka gildi í leiguskrá í hverjum mánuði tímabundnir, eða að jafnaði um þrír af hverjum fjórum nýskráðum samningum. Misjafnt er til hversu langs tíma er samið, en í leiguskrá þekkist að gildistími sé allt frá innan við einum mánuði upp í rúman áratug. Að jafnaði er þó samið til um það bil eins árs í senn, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur meðalgildistími nýrra tímabundinna samninga verið á bilinu 11 til 13 mánuðir undanfarin ár, en miðgildið hefur verið stöðugt við 12 mánuði.

Ekki má greina miklar breytingar á tímalengd leigusamninga eftir breytingar á húsaleigulögum í september 2024 og 2025 þegar litið er til meðallengdar nýrra leigusamninga. Árið 2024 var vísitölutenging gerð óheimil á leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma en í kjölfarið má greina lítilsháttar hækkun á meðalgildistíma nýrra tímabundinna samninga. Sú hækkun virðist þó að hluta til hafa gengið til baka, en í september árið 2025 var vísitölutenging gerð óheimil á fyrstu 12 mánuðum allra tímabundinna leigusamninga.

Enn fremur má skoða dreifingu gildistíma tímabundinna leigusamninga eftir upphafsdegi, en hún er sýnd á mynd hér að neðan. Af henni má sjá að það er lang algengast að samið sé til á bilinu 11 til 14 mánaða í senn, en að jafnaði 62% nýrra tímabundinna leigusamninga í hverjum mánuði hafa gildistíma á því bili.

Samið er til 10 mánaða eða skemmri tíma í um fjórðungi tímabundinna samninga en talsvert sjaldgæfara er að samið sé til 15 mánaða eða lengri tíma. Til að mynda er einungis samið til lengri tíma en tveggja ára í um 4% nýrra tímabundinna leigusamninga að meðaltali.

Lána­mark­að­ur

Úti­stand­andi verð­tryggð íbúðalán bank­anna drag­ast sam­an

Hrein ný íbúðalán til heimila námu 13,7 milljörðum króna í júní samanborið við 10,8 milljarða króna í maí. Hrein ný lántaka heimilanna jókst þannig um tæplega 27% á milli mánaða í júlí en var þó minni en í júní í fyrra þegar hún nam um 16,9 milljörðum króna, sem jafngildir um 17,8 milljörðum á verðlagi dagsins í dag. Umsvif á fasteignamarkaði í júní í fyrra voru meiri en í nýliðnum júnímánuði, en alls var tæplega þúsund kaupsamningum um íbúðarhúsnæði þinglýst í júní í fyrra samanborið við 864 kaupsamninga í nýliðnum júnímánuði.

Hrein ný lántaka heimila jókst á milli mánaða hjá bæði bönkum og lífeyrissjóðum, þó aukningin hafi verið talsvert meiri hjá lífeyrissjóðunum. Lántakan jókst um 5,5% á milli mánaða hjá bönkunum, en um rúmlega helming hjá lífeyrissjóðunum. Þrátt fyrir það var fjárhæð hreinna nýrra útlána til heimila hærri hjá bönkunum en hjá lífeyrissjóðunum, líkt og verið hefur undanfarna mánuði.

Hrein ný lántaka heimilanna hjá lífeyrissjóðunum hefur verið nánast alfarið verðtryggð undanfarna mánuði á meðan óverðtryggð lán eru ráðandi hjá bönkunum. Raunar hefur fjárhæð upp- og umframgreiðslna heimilanna af verðtryggðum íbúðalánum verið umfram fjárhæð nýrra verðtryggðra lána hjá bönkunum síðastliðna fimm mánuði. Virði útistandandi verðtryggðra lána bankanna hefur því minnkað undanfarið.

Hlut­deild óverð­tryggðra lána af úti­stand­andi lán­um stend­ur í stað

Aukið vægi óverðtryggðra lána í hreinni nýrri lántöku heimila hefur leitt til þess að hlutfall óverðtryggðra lána af útistandandi lánum til heimila hefur staðið í stað eftir að hafa farið lækkandi undanfarin misseri.

Hlutdeild óverðtryggðra lána af útistandandi lánum fór vaxandi á meðan vextir voru lágir við upphaf heimsfaraldursins og náði hámarki í 56% á haustmánuðum ársins 2022. Á þeim tíma voru heimilin farin að leita í auknum mæli yfir í verðtryggð lán þar sem vextir höfðu hækkað allnokkuð frá því þeir voru lægstir og greiðslubyrði lána, sérstaklega óverðtryggðra, hafði hækkað töluvert. Hlutdeild óverðtryggðra lána tók því að  lækka í framhaldinu, en í ljósi aukinnar ásóknar í óverðtryggð lán undanfarið hefur hlutfallið staðið nokkurn veginn í stað í kring um 34,5% frá ársbyrjun.

Líkt og áður kom fram hefur aukin ásókn í óverðtryggð lán einskorðast við bankana. Ásóknin hefur raunar verið svo mikil að hlutdeild óverðtryggðra lána af útistandandi lánum bankanna til heimila hefur aukist um tæpt prósentustig frá áramótum, úr 39,7% í janúar upp í 40,6% í júní.

Þar sem hrein ný verðtryggð lántaka hefur verið ráðandi hjá lífeyrissjóðunum undanfarin ár, hefur hlutfall óverðtryggðra lána af útistandandi lánum lífeyrissjóðanna til heimila lækkað jafnt og þétt. Hlutfallið náði hámarki við 38,7% í ársbyrjun 2023 en í júní síðastliðnum hafði hlutfallið lækkað niður í 23,7%.

Verð­bólgu­vænt­ing­ar halda áfram að hækka

Markaðsaðilar vænta þess að verðbólga á þriðja ársfjórðungi þessa árs verði 5,4% og 5,3% á fjórða ársfjórðungi en taki svo að hjaðna nokkuð hratt í átt að markmiði á næsta ári. Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýrri könnun Seðlabankans um væntingar markaðsaðila á þriðja ársfjórðungi.

Í síðustu mælingu gerðu markaðsaðilar ráð fyrir að verðbólga á þriðja ársfjórðungi yrði 4,9% og 4,8% á þeim fjórða. Verðbólguvæntingar hækkuðu því á milli mælinga, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hafa þær stigið jafnt og þétt undanfarið ár.

Markaðsaðilar vænta þess jafnframt að stýrivextir Seðlabankans verði hærri á komandi ársfjórðungum en þeir gerðu í síðustu mælingu í maí. Miðað við miðgildi svara telja markaðsaðilar að stýrivextir bankans verði 8% á þriðja og fjórða ársfjórðungi en í síðustu könnun töldu þeir að vextirnir yrðu 7,75%. Markaðsaðilar gera þó eftir sem áður ráð fyrir að vextir fari lækkandi frá og með fyrsta ársfjórðungi næsta árs og verði 7,25% eftir 12 mánuði og 6,25% eftir 24 mánuði.

Helm­ing­ur mark­aðs­að­ila tel­ur taum­hald pen­inga­stefn­unn­ar of þétt

Þrátt fyrir að verðbólguvæntingar hafi hækkað að undanförnu og markaðsaðilar telji að vextir Seðlabankans muni hækka enn frekar á árinu telur helmingur markaðsaðila að taumhald peningastefnunnar sé of þétt um þessar mundir. Hlutfallið hækkaði lítillega á milli kannana en hefur þó iðulega mælst nokkuð hærra á síðastliðnum tveimur árum. Um þriðjungur markaðsaðila telur taumhaldið of laust nú á þriðja ársfjórðungi 2026, en hlutfallið hefur farið hækkandi undanfarnar mælingar.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan er það meðaltalsálit markaðsaðila að taumhaldið sé nú innan marka þess að teljast hæfilegt. Að meðaltali töldu markaðsaðilar taumhaldið hafa verið of þétt á síðustu árum, nánar tiltekið frá og með öðrum ársfjórðungi 2024 fram á fyrsta ársfjórðung 2026.

Í nýrri rannsóknarritgerð Seðlabanka Íslands um vaxtaákvarðanir á Íslandi komast höfundar þó að þeirri niðurstöðu að ákvarðanir peningastefnunefndar hafi yfirleitt fylgt hagkvæmustu stefnu á árunum 2024 og 2025, að gefnum þeim upplýsingum sem fyrir lágu á hverjum tíma. Ef eitthvað er hafi vextirnir frekar verið of lágir á tímabilinu og taumhaldið þar af leiðandi of laust.

Samkvæmt niðurstöðum ritgerðarinnar vék vaxtastigið aftur á móti með tölfræðilega marktækum hætti frá hagkvæmasta stigi í kjölfar heimsfaraldursins. Upphaflega hafi vextirnir ekki verið lækkaðir nægilega mikið, að gefnum fyrirliggjandi spám um verðbólgu og framleiðsluslaka. Síðar, þegar ljóst var að efnahagsleg áhrif faraldursins yrðu minni en upphaflega var gert ráð fyrir og horfur bötnuðu hratt og örugglega, hafi vextirnir verið of lágir. Niðurstöðurnar benda til þess að vaxtastigið hafi verið marktækt lægra en hagkvæmasta stig frá öðrum ársfjórðungi ársins 2022 fram að öðrum ársfjórðungi ársins 2023. Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan voru markaðsaðilar að jafnaði þeirrar skoðunar að taumhaldið væri of laust eða hæfilegt á því tímabili.

Stýri­vext­ir hækk­að­ir um 0,25 pró­sent­ur

Peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands ákvað í gær að hækka stýrivexti um 25 punkta. Þetta er í þriðja sinn á árinu sem nefndin hækkar stýrivexti en eftir vaxtahækkunina standa meginvextir bankans í 8,00%, en þeir stóðu í 7,25% í byrjun árs. Vaxtahækkunin var í takt við væntingar greiningardeilda bankanna og markaðsaðila, líkt og fjallað var um hér að framan.

Í yfirlýsingu peningastefnunefndar í tengslum við ákvörðunina í gær kemur fram að verðbólguvæntingar séu enn of háar og að undirliggjandi verðbólga sé of mikil, þó hún sé tekin að hjaðna á suma mælikvarða í takt við vaxandi slaka í þjóðarbúinu. Þó búist sé við að verðbólga hjaðni hratt á næsta ári sé óvissa áfram mikil, ekki síst hvað varðar þróun alþjóðlegra efnahagsmála og framvindu á innlendum vinnumarkaði.

Í yfirlýsingunni er þannig vísað til óvissu um áhrif yfirvofandi forsendubrests á kjarasamningum ef verðbólga mælist hærri en 4,7% í ágúst. Verðbólgumæling ágústmánaðar verður birt þann 27. ágúst næstkomandi, en hverfandi líkur eru á því að verðbólga mælist undir því marki.

 Í ljósi mikillar verðbólgu og hárra verðbólguvæntinga taldi nefndin rétt að hækka vexti bankans til að tryggja nægt peningalegt aðhald. Í yfirlýsingu nefndarinnar segir þó að mótun peningastefnunnar muni sem fyrr ráðast af þróun efnahagsumsvifa, verðbólgu og verðbólguvæntinga.

Lands­bank­inn er stærst­ur á íbúðalána­mark­aði

Stærsti lánveitandinn á íbúðalánamarkaði er Landsbankinn, ef miðað er við bókfært virði lána með veði í íbúð í árslok 2025. Hlutdeild Landsbankans á íbúðalánamarkaði nemur 29%, en Íslandsbanki og Arion veita hvor um sig 21% íbúðalána.

Alls bjóða 20 lánastofnanir upp á húsnæðislán á Íslandi þessa stundina. Lánastofnanirnar eru viðskiptabankar, lífeyrissjóðir og sparisjóðir, en hið opinbera býður einnig upp á hlutdeildarlán og almenn húsnæðislán í gegnum HMS. Meirihluti útistandandi húsnæðislána er þó hjá tiltölulega fáum aðilum.

Á mynd hér að neðan má sjá skiptingu á bókfærðu virði íbúðalána hjá helstu lánveitendum á íbúðamarkaði, samkvæmt ársreikningum. Samanlagt virði þriggja stærstu bankanna nemur 70% af öllu bókfærðu virði íbúðalána, en bókfært virði íbúðalána hjá lífeyrissjóðunum nemur samtals 29%.

Hlutdeild annarra lánastofnana á íbúðalánamarkaði er óveruleg. Samanlagt virði íbúðalána hjá sparisjóðum nemur 0,8% af heildarvirði íbúðalána, á meðan hlutdeild HMS á íbúðalánamarkaði er 0,6% og hlutdeild Kviku banka er 0,1%.

HMS vinnur nú að vegvísi um íbúðalánamarkaðinn, þar sem farið verður yfir stöðu og þróun markaðarins ásamt því sem hann verður borinn saman við lánamarkaðinn í öðrum löndum. Í vegvísinum munu sömuleiðis koma fram helstu áskoranir á núverandi lánamarkaði, auk þess sem kynntar verða tillögur að breytingum til þess að bæta markaðinn. Vegvísirinn verður kynntur á haustmánuðum 2026.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Meiri­hluti íbúða í bygg­ingu telst fok­held­ur eða lengra kom­inn

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru tæplega 5.800 íbúðir skráðar í byggingu á landinu öllu, auk rúmlega 900 byggingaráforma. Samkvæmt mælaborðinu, sem byggir á upplýsingum úr mannvirkjaskrá HMS, telst um það bil þriðja hver íbúð sem er í byggingu fokheld. Við fokheldi hefur burðarvirki verið fullreist og byggingu hefur verið lokað fyrir veðri og vindum. Um 19% íbúða til viðbótar eru á matsstigi 5 þar sem útveggir eru fullbúnir með endanlegri klæðningu, gluggar og útihurðir hafa verið uppsettar, þak er fullfrágengið og innrými er tilbúið fyrir málningu, gólfefni og klæðningu.

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu íbúða í byggingu eftir matsstigum og tegund húsnæðis samkvæmt skráningu í mannvirkjaskrá HMS.

Líkt og sjá má á myndinni er tæplega þriðjungur allra fjölbýlisíbúða í byggingu á matsstigi 2, sem vísar til þess þegar vinnu við undirstöður hefur verið lokið. Hlutfallslega færri sérbýli eru á því matsstigi, eða um 15%. Samkvæmt skráningu í mannvirkjaskrá eru fæstar íbúðir á matsstigi 3, hvort sem um er að ræða fjölbýli eða sérbýli, en á því matsstigi er burðarvirki byggingarinnar reist.

Dreifing íbúða í byggingu eftir matsstigum er ólík eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu. Þar má helst nefna að í Kópavogi virðist lítið hafa verið um nýjar framkvæmdir að undanförnu þar sem nánast allar íbúðir í byggingu í sveitarfélaginu eru orðnar fokheldar.

Hlutfallslega flestar íbúðir eru á fyrri stigum framkvæmda í Reykjavík, þar sem um helmingur íbúða í byggingu er ýmist á matsstigi 1 eða 2. Hlutfallið er á bilinu 30-36% í Garðabæ, Hafnarfirði og Mosfellsbæ.

Bygg­ing­ar­leyf­um fækk­ar fyr­ir upp­bygg­ingu nýrra íbúða

Á fyrri helmingi þessa árs voru heldur fá byggingarleyfi gefin út fyrir nýbyggingar ef miðað er við síðustu ár, sem bendir til samdráttar í nýjum byggingarverkefnum.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda útgefinna byggingarleyfa fyrir uppbyggingu nýrra íbúða eftir árshelmingum frá 2020. Hér eru ekki talin með byggingarleyfi fyrir uppbyggingu sumarhúsa eða atvinnuhúsnæðis og sömuleiðis eru ekki talin með byggingarleyfi fyrir breytingar á byggingum, niðurrif eða viðbyggingar.

Líkt og myndin hér að neðan sýnir voru 56 byggingarleyfi gefin út fyrir uppbyggingu nýrra íbúðarhúsa á fyrri helmingi þessa árs, en þau voru 66 á síðasta árshelmingi. Dregið hefur úr veitingu byggingarleyfa á síðustu misserum, en þau voru töluvert fleiri á tímabilinu 2021-2023.  Samdráttinn má mæla hjá bæði einbýlishúsum og  fjölbýlishúsum.

Mögulegur samdráttur í íbúðauppbyggingu á sér stað á sama tíma og fjárhagsstaða byggingarfyrirtækja hefur versnað, en Samtök iðnaðarins hafa greint frá því að vanskil í byggingariðnaði hafi stóraukist frá síðasta ári.

Á þessum tölum hvílir þó sá fyrirvari að eitt byggingarleyfi getur verið veitt fyrir uppbyggingu margra íbúða. Samdráttur í útgáfu byggingarleyfa fyrir fjölbýlishús bendir aftur á móti til þess að færri nýjar íbúðir verði fullbúnar í þeim byggingarverkefnum sem veitt var byggingarleyfi fyrir á nýliðnum árshelmingi.

HMS framkvæmir talningu á öllum íbúðum í byggingu tvisvar sinnum á ári og metur framvindu íbúðauppbyggingar. Niðurstöður talningarinnar eru kynntar í mars og september á hverju ári. Vinna er hafin við septembertalningu HMS og upplýsingar í mælaborði íbúða í byggingu verða uppfærðar þegar þær berast frá talningunni. Kynning á niðurstöðum septembertalningar er fyrirhuguð þann 22. september næstkomandi.

Óupp­fyllt eft­ir­spurn eft­ir vinnu­afli í bygg­ingar­iðn­aði hef­ur dreg­ist sam­an

Alls voru um 680 laus störf í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð á öðrum ársfjórðungi samkvæmt bráðabirgðatölum Hagstofu. Endurskoðaðar tölur benda jafnframt til þess að 600 störf hafi verið laus í greininni á fyrsta ársfjórðungi, en áður var talið að þau hefðu verið 840.

Laus störf í byggingariðnaði hafa því verið um það bil helmingi færri á þessu ári heldur en á sama tíma í fyrra, sem endurspeglar minni eftirspurn eftir vinnuafli í greininni. Hlutfall lausra starfa í greininni hefur sömuleiðis lækkað mikið og mældist 3,4% á öðrum ársfjórðungi samanborið við 6,4% á öðrum ársfjórðungi í fyrra.

Hlutfall lausra starfa er öllu lægra ef litið er til hagkerfisins í heild, en það mældist 1,4% á öðrum ársfjórðungi. Líkt og í byggingariðnaði lækkaði hlutfallið nokkuð á milli ára, en á öðrum ársfjórðungi í fyrra mældist hlutfallið 2,2%.

Á sama tíma og lausum störfum hefur fækkað í byggingariðnaði hefur atvinnulausum í greininni fjölgað undanfarin misseri. Samkvæmt gögnum Vinnumálastofnunar voru 1.097 atvinnulausir í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í júlí, sem eru um það bil 27% fleiri en í júlí í fyrra.

Spá litlu minni sam­drætti í íbúða­fjár­fest­ingu en í maí

Væntingar stjórnenda í byggingariðnaði um eftirspurn og ráðningaráform voru heldur lakar á öðrum ársfjórðungi en bötnuðu þó lítillega á milli kannana. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá Seðlabankans er gert ráð fyrir litlu minni samdrætti í íbúðafjárfestingu í ár heldur en gert var í maíspá bankans. Þetta er meðal þess sem fram kemur í ritinu Peningamál 2026/3 sem birt var samhliða vaxtaákvörðun peningastefnunefndar í gær.

Samkvæmt gögnum frá Hagstofu Íslands dróst fjárfesting í íbúðarhúsnæði saman um 5,9% á milli ára í fyrra eftir að hafa aukist um 19,4% á milli ára árið 2024. Ný spá Seðlabankans gerir nú ráð fyrir að íbúðafjárfesting dragist saman um 3,3% á milli ára í ár, sem er litlu minni samdráttur en gert var ráð fyrir í fyrri spá bankans sem hljóðaði upp á 3,6% samdrátt. Breytingarnar má líklega rekja til þess að horfur um eftirspurn og ráðningaráform í byggingariðnaði hafi batnað lítillega milli mælinga samkvæmt niðurstöðum úr ársfjórðungslegri fyrirtækjakönnun Gallup.

Sem fyrr er það mat Seðlabankans að íbúðafjárfesting muni taka við sér á næsta ári þegar gert er ráð fyrir að hún aukist um 3% á milli ára, en í maí var gert ráð fyrir 3,2% vexti á milli ára. Á árinu 2028 er nú gert ráð fyrir 4,2% aukningu á milli ára samanborið við 3,4% vexti í maíspá.

Íbú­um fjölg­ar í takt við lág­spá sveit­ar­fé­lag­anna

Íbúum landsins fjölgaði um 1.450 á öðrum ársfjórðungi, samkvæmt tölum Hagstofu. Þriðjungur nýrra íbúa á ársfjórðungnum voru erlendir ríkisborgarar, á meðan tveir af hverjum þremur nýjum íbúum voru innfæddir.

Ef litið er á tólf mánaða fjölgun íbúa sést hvernig innfæddum Íslendingum hefur fjölgað hraðar á síðustu misserum, á meðan hægt hefur á fjölgun erlendra ríkisborgara. Samtals fjölgaði íbúum um 4.690 á milli sumarmánaða 2025 og 2026.

Íbúafjölgun síðustu 12 mánaða er nálægt lágspá sveitarfélaganna um fólksfjölgun fyrir árið 2026, en þar er gert ráð fyrir að íbúum landsins muni fjölga um rúmlega 5.000. Hægt er að nálgast spár sveitarfélaganna um fólksfjölgun í mælaborði húsnæðisáætlana, en miðspá þeirra gerir ráð fyrir að íbúum fjölgi um tæplega 8.000 í ár og háspáin gerir ráð fyrir fjölgun sem nemur tæplega 11.000 íbúum.

Haldi íbúum áfram að fjölga á sama hraða á næstu mánuðum má því búast við að íbúðaþörf verði í samræmi við lágspá sveitarfélaganna í ár. Samkvæmt lágspánni er þörf á 2.610 nýjum íbúðum árið 2026.

Ný er­lend lán fyr­ir 2,5 millj­arða í bygg­ing­ar­starf­semi og mann­virkja­gerð í júní

Hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu alls 3,8 milljörðum króna í júní síðastliðnum.

Lántaka í júní er í samræmi við meðaltal síðustu þriggja mánaða, en þó töluvert minni en hún var á síðari hluta ársins 2025 og á fyrstu þremur mánuðum ársins 2026. Líkt og HMS fjallaði um í mánaðarskýrslu fyrir júní 2026 dróst hrein ný lántaka hjá fyrirtækjum í geiranum hratt saman í apríl.

Á mynd hér að neðan má sjá hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar eftir tegundum lána. Líkt og myndin sýnir var meginþorri hreinna nýrra útlána í júní í erlendum gjaldmiðlum, en virði nýrra slíkra lána nam 2,5 milljörðum króna.

Fyrirtæki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hafa ekki verið nálægt því að taka ný lán í erlendum gjaldmiðli í jafnmiklum mæli í einum mánuði frá því að Seðlabankinn fór að birta hrein ný útlán eftir mánuðum í janúar 2013. Lántakan tengist þó ekki íbúðauppbyggingu, heldur er hún bundin við fyrirtæki í ferðaþjónustu.

Vísi­tala bygg­ing­ar­kostn­að­ar held­ur áfram að lækka að raun­virði

Vísitala byggingarkostnaðar mældist 129,0 stig í júlí og stóð í stað á milli mánaða. Vísitalan hefur hækkað um 2,7% síðastliðna 12 mánuði á sama tíma og verðbólga mældist 5,3%. Vísitalan hefur því lækkað um 2,4% að raunvirði síðastliðið ár á sama tíma og íbúðaverð hefur lækkað um 3,5% að raunvirði.

Hagstofan heldur úti vísitölu byggingarkostnaðar en hún mælir verðlag byggingaraðfanga sem notuð eru til að reisa íbúðarhús á höfuðborgarsvæðinu. Nánar má lesa um vísitöluna með því að smella hér. Þróun vísitölunnar að raunvirði með grunn í desember 2021 má sjá á myndinni hér að neðan.

Hagstofan birtir vísitölu byggingarkostnaðar einnig eftir aðfangaflokkum. Aðfangaflokkarnir eru fjórir talsins og skiptast í innlent efni, innflutt efni, vinnu og vélar, flutning og orkunotkun. Vísitalan hefur lækkað að raunvirði fyrir alla aðfangaflokka nema vinnu undanfarna 12 mánuði, en vinnuliðurinn hefur hækkað um rúmt hálft prósent á meðan aðrir liðir hafa lækkað á bilinu 3,5% til 4,8%.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur verð á innfluttu efni og vélum, flutningi og orkunotkun hækkað talsvert minna en almennt verðlag á undanförnum árum á meðan vinnuliðurinn og innlent efni hafa haldið betur í við verðbólgu.

Rétt er þó að geta þess að vísitala byggingarkostnaðar tekur ekki til opinberra gjalda í tengslum við íbúðaruppbyggingu, svo sem gatnagerðargjalda og byggingarréttargjalda. Þar af leiðandi mælir vísitalan ekki raunverulegan heildarkostnað við uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, en Samtök iðnaðarins hafa til að mynda bent á að gatnagerðargjöld hafi hækkað talsvert meira en byggingarvísitalan á síðustu árum. Um það var einnig fjallað í mánaðarskýrslu HMS fyrir desembermánuð 2025.