Fast­eigna­mark­að­ur

Um­svif í jan­ú­ar und­ir með­al­tali síð­ustu tíu ára

Í janúar 2026 voru gefnir út 627 kaupsamningar á landsvísu, þar af 208 sem tengdust fyrstu kaupum. Þinglýstum kaupsamningum fækkaði því um 43% milli mánaða en sú breyting er að stórum hluta árstíðarbundin, þar sem umsvif á fasteignamarkaði eru alla jafna minni í janúar en í öðrum mánuðum ársins.

Kaupsamningar í desember voru hins vegar fleiri en aðstæður á markaði gáfu tilefni til, en leiða má líkur að því að þinglýsing einhverra kaupsamninga sem varða viðskipti sem áttu sér stað í nóvember hafi frestast fram í desember vegna þeirrar óvissu sem ríkti á lánamarkaði á þeim tíma. Kaupsamningar í janúar voru þó 18% færri en í janúar í fyrra og lítillega undir meðaltali janúarmánaða síðustu 10 ára.

Samningum fækkaði milli mánaða hjá öllum kaupendahópum, þ.e. fyrstu kaupendum, lögaðilum og öðrum kaupendum, líkt og lesa má úr mælaborði fyrstu kaupenda á heimasíðu HMS. Kaupsamningum þar sem lögaðilar eru meðal kaupenda fækkaði þó hlutfallslega mest á milli mánaða, eða um 55%, en líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu eru lögaðilar að jafnaði umsvifameiri á fasteignamarkaði í desember heldur en aðra mánuði ársins.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningum.

Í mælaborðinu eru einnig aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í febrúar, en þegar þessi skýrsla er gefin út hafði 775 kaupsamningum um íbúðareignir verið þinglýst í febrúarmánuði. Þeim gæti þó fjölgað eitthvað á næstu vikum vegna tafa við skráningu í kaupskrá.

Í því samhengi má einnig líta til fjölda íbúða sem teknar voru af söluskrá í mánuðinum, en sá mælikvarði hefur jafnan töluvert forspárgildi um fjölda kaupsamninga. Á myndinni hér að neðan má sjá að 992 íbúðir voru teknar af söluskrá í febrúar samanborið við tæplega 800 í janúar, sem bendir til þess að kaupsamningum kunni að fjölga nokkuð frá janúarmánuði.

Verð­lækk­an­ir í sölu­ferli eru orðn­ar al­geng­ari að mati fast­eigna­sala

HMS leggur mánaðarlega spurningakönnun fyrir fasteignasala þar sem kannað er viðhorf þeirra til fasteignamarkaðarins. Könnunin var lögð fyrir í ellefta sinn þann 3. mars síðastliðinn og send á félagsmenn Félags fasteignasala. Alls bárust 101 svar sem samsvarar rúmlega 31% svarhlutfalli. Mikill meirihluti svarenda miðlar mestmegnis fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Líkt og í síðustu könnunum telja flestir fasteignasalar að virkni á markaðnum sé lítil miðað við árstíma og níu af hverjum tíu fasteignasölum telja að nú ríki kaupendamarkaður. Á milli síðustu tveggja kannana má einnig greina áberandi fjölgun í hópi þeirra fasteignasala sem telja að markaðnum megi lýsa sem miklum kaupendamarkaði, eða 37% í marskönnun samanborið við 22% í febrúarkönnun.

Frá því HMS hóf framkvæmd könnunarinnar í maí 2025 hefur markaðurinn kólnað nær samfellt frá einum mánuði til annars að mati fasteignasala, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Í samræmi við framangreint fjölgaði einnig þeim fasteignasölum sem töldu algengt að verð væri lækkað í söluferli milli kannana. Í nýjustu könnuninni sögðu 64% fasteignasala að verð væri oft eða alltaf lækkað í söluferli, samanborið við 48% í mánuðinum á undan. Aðeins 3% sögðu að verð væri sjaldan eða aldrei lækkað, en 33% sögðu það stundum eiga sér stað. Hér að neðan má sjá hvernig svör fasteignasala hafa þróast undanfarna mánuði.

Líkt og rakið var í febrúarskýrslu HMS endurspeglast þessi þróun einnig í samanburði á gögnum um kaupsamninga og fasteignaauglýsingar sem sýna að íbúðum sem seljast undir ásettu verði hefur fjölgað hlutfallslega á síðustu mánuðum, á sama tíma og hlutfall íbúða sem selst yfir auglýstu söluverði hefur farið lækkandi. Aðeins 6,6% íbúða seldust til að mynda yfir auglýstu söluverði á landsvísu í janúar, en leita þarf aftur til ársins 2019 til að finna lægra hlutfall líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Endanlegt kaupverð íbúða víkur oft frá auglýstu söluverði. Þegar hægir á fasteignamarkaði styrkist samningsstaða kaupenda gagnvart seljendum og íbúðir seljast þá oftar undir auglýstu verði. Á móti aukast líkurnar á að íbúðir seljist á yfirverði þegar umsvif á markaðnum aukast og kaupendur eru margir með hliðsjón af framboði.

Fram­boð á íbúða­mark­aði hef­ur auk­ist mik­ið frá ára­mót­um

Á sama tíma og dregið hefur úr verðþrýstingi á íbúðamarkaði hefur framboð íbúða til sölu aukist mikið undanfarna mánuði. Í byrjun janúar voru um 5.100 íbúðir til sölu á landinu öllu, en í byrjun mars voru þær orðnar rúmlega 6.000. Framboð hefur því aukist um tæp 18% frá áramótum og er rúmlega helmingi meira nú en þegar mest lét um mitt ár 2020.

Rétt er að geta þess að undanfarin ár hefur framboð íbúða til sölu dregist nokkuð saman þegar líður að jólum og áramótum, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, en aukist á nýjan leik í upphafi nýs árs. Þrátt fyrir það er framboð íbúða til sölu tæplega 12% meira í dag en þegar mest lét síðasta haust.

Íbúðum til sölu hefur fjölgað mest á höfuðborgarsvæðinu frá áramótum, eða um tæplega 440 íbúðir samanborið við tæplega 270 íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og rúmlega 160 íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Hlutfallslega hefur framboðið þó aukist mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, eða um fjórðung.

Á landsbyggðinni skýrist framboðsaukningin að langmestu leyti af fjölgun nýrra íbúða til sölu sem tengjast margar hverjar tveimur nýjum fjölbýlishúsum á Akureyri. Á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess má hins vegar rekja framboðsaukningu undanfarinna mánaða til fjölgunar bæði nýrra og eldri íbúða til sölu.

Á myndinni hér að ofan virðist framboðsaukningin stafa nánast alfarið af fjölgun eldri íbúða til sölu en í því samhengi er rétt að geta þess að frá áramótum flokkast íbúðir með byggingarár á árinu 2023 ekki lengur sem nýjar íbúðir í gögnum HMS, þrátt fyrir að þær séu í raun og veru nýjar. Tæplega 350 íbúðir með byggingarár 2023 eru til sölu í dag, en eftir því sem auglýsingar vegna þeirra eru endurbirtar flytjast þær á milli flokka. Það getur því virst sem að nýjum íbúðum til sölu hafi fjölgað lítið það sem af er ári vegna þess að hluti þeirra telst nú til framboðs annarra íbúða til sölu.

Vísi­tala íbúða­verðs stóð í stað á milli mán­aða

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,1 stig í febrúar og hækkaði því um 0,09% á milli mánaða. Undanfarna tólf mánuði hefur vísitalan hækkað um 2,35% að nafnvirði á sama tíma og verðbólga mældist 5,2%. Íbúðaverð hefur því lækkað um 2,7% að raunvirði síðastliðið ár. Íbúðaverð hefur ekki lækkað meira að raunvirði á ársgrundvelli síðan í desember 2023, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Undirvísitölur íbúðaverðs þróuðust með fjölbreyttum hætti í febrúar. Undirvísitala íbúðaverðs fyrir höfuðborgarsvæðið lækkaði um 0,36% á milli mánaða á meðan undirvísitalan fyrir landsbyggðina hækkaði um 1,39%.

Innan höfuðborgarsvæðisins hækkaði undirvísitalan fyrir fjölbýli um 0,63% á meðan undirvísitalan fyrir sérbýli lækkaði um 1,75% á milli mánaða. Í því samhengi er rétt að hafa í huga að undirvísitölur fyrir sérbýli eru mun sveiflukenndari en fyrir fjölbýli, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Þetta skýrist að hluta til af því að kaupsamningar um sérbýliseignir eru að jafnaði talsvert færri en um eignir í fjölbýli.

Sé litið yfir lengra tímabil hefur verðþróun á sérbýli og fjölbýli verið áþekkari. Verð á íbúðum í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur þó hækkað nokkuð meira en verð á íbúðum í fjölbýli á sama svæði undanfarin misseri. Þetta má sjá á myndinni hér að neðan þar sem ljósbláa línan hefur legið nokkuð ofar en sú dökkbláa undanfarin tvö ár. Frá janúar 2024 hefur sérbýli hækkað um 12,6% í verði á sama tíma og fjölbýli hefur hækkað um 11,5% í verði.

Seld sér­býli eru að með­al­tali langstærst á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Þær íbúðir sem ganga kaupum og sölu á höfuðborgarsvæðinu eru að jafnaði stærri en annars staðar á landinu, hvort sem litið er til íbúða í fjölbýlishúsum eða sérbýli. Munurinn er þó meiri þegar um sérbýli er að ræða. Undanfarinn rúman áratug hafa seld sérbýli að meðaltali verið um 185 fermetrar að stærð á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við um 130 fermetra í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 140 fermetra annars staðar á landsbyggðinni.

Á sama tímabili hefur meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu verið í kringum 95 fermetrar, en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og annars staðar á landsbyggðinni hefur meðalstærð þeirra að meðaltali verið rétt rúmlega 90 fermetrar. Meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða hefur minnkað frá árinu 2014 á öllum svæðum, en þó minna utan höfuðborgarsvæðisins heldur en innan þess.

Á heildina litið er meðalstærð allra seldra íbúða þó sambærileg á höfuðborgarsvæðinu, í nágrenni þess og annars staðar á landsbyggðinni, líkt og myndin hér að neðan sýnir. Seldar íbúðir á landsbyggðinni hafa þó verið litlu stærri að meðaltali en á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess undanfarin ár.

Í þessu samhengi er þó vert að nefna að hlutfallslega fleiri fjölbýlisíbúðir seljast í hverjum mánuði á höfuðborgarsvæðinu heldur en annars staðar á landinu. Það kemur ekki á óvart enda eru fjölbýlisíbúðir í miklum meirihluta á höfuðborgarsvæðinu (77%) á meðan sérbýlisíbúðir eru í meirihluta í nágrenni höfuðborgarsvæðisins (53%) og annars staðar á landsbyggðinni (66%).

Verð­bil eykst á milli sér­býla og fjöl­býla á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Miðgildi söluverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur haldist að mestu stöðugt síðustu 12 mánuði á meðan miðgildi söluverðs sérbýlis hefur verið á hægri uppleið. Í janúar 2026 var þriggja mánaða miðgildi söluverðs um 72,7 m.kr. fyrir fjölbýli og um 148,4 m.kr. fyrir sérbýli.

Til samanburðar var þriggja mánaða miðgildið í nágrenni höfuðborgarsvæðisins um 54,8 m.kr. fyrir fjölbýli og um 81,5 m.kr. fyrir sérbýli. Á öðrum svæðum landsbyggðarinnar mældist miðgildið um 48,4 m.kr. fyrir fjölbýli og um 57,3 m.kr. fyrir sérbýli.

Ein líkleg skýring á vaxandi verðmun milli fjölbýlis og sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu er ójafnvægi í framboði, enda hefur uppbygging nýs húsnæðis á undanförnum árum nær eingöngu beinst að fjölbýli. Sem dæmi voru aðeins 5% þeirra íbúða sem komu á markað á síðasta ári í sérbýli og af íbúðum sem nú eru í byggingu eru einungis um 10% í sérbýli.

Þróunin bendir til þess að uppbygging sé ekki að fullu í takt við eftirspurn. Ef framboð eykst fyrst og fremst í fjölbýli, en eftirspurn eftir sérbýli er áfram til staðar, getur það stuðlað að meiri verðhækkunum á sérbýli. Á svæðum utan höfuðborgarsvæðisins virðist verðmunur milli þessara húsnæðisgerða hins vegar hafa verið stöðugri, sem gæti tengst því að þar hefur nýtt framboð sérbýla verið meira.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði á milli mán­aða en hef­ur mælst hærri

Vísitala leiguverðs mældist 126,0 stig í febrúar og hækkaði því um 1,2% á milli mánaða eftir að hafa lækkað tvo mánuði í röð. Gildi vísitölunnar er þó enn lægra en það var í október og nóvember á síðasta ári þegar hún mældist 126,4 og 126,7 stig.

Sama mynstur má greina í þróun vísitölunnar í fyrra þegar hún lækkaði á milli mánaða í desember 2024 og janúar 2025 en hækkaði svo um rúmt prósent í febrúar 2025. Vísitölu leiguverðs og mánaðarbreytingu hennar frá því í október 2024 má sjá á myndinni hér að neðan.

Á undanförnum tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 5,2% að nafnvirði, en þar sem verðbólga mældist einnig 5,2% í febrúar hefur leiguverð staðið í stað að raunvirði á tímabilinu. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur hægt á raunverðshækkunum leiguverðs á ársgrundvelli undanfarin misseri.

Al­gengt er að ný­leg­ar íbúð­ir séu í út­leigu

Rúmlega 14% gildra leigusamninga í leiguskrá HMS varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum 5 árum. Til samanburðar varða um 10% gildra leigusamninga íbúðir sem byggðar voru á árunum 2016–2020 og fyrir hvert fimm ára tímabil frá 1951 til 2015 er samsvarandi hlutfall að meðaltali um 5%.

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguhúsnæðis. Á henni sést jafnframt að hlutfallslega margir leigusamningar varða íbúðir byggðar á árunum 2021 til 2025, hvort sem litið er til markaðsleigusamninga eða annarra samninga.

Uppbygging íbúðarhúsnæðis hefur áhrif á dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúða. Þegar mikið er byggt á ákveðnu tímabili fjölgar íbúðum frá þeim árum í heildaríbúðastofninum, sem ætti að öðru óbreyttu að leiða til þess að fleiri íbúðir frá því tímabili séu nýttar til útleigu.

Í mælaborði um fjölda íbúða og sumarhúsa á vef HMS má sjá fullbúnar íbúðir eftir byggingarári. Samkvæmt mælaborðinu hafa undanfarin ár einkennst af mikilli uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis eftir að uppbygging hafði dregist verulega saman á árunum eftir fjármálahrunið árið 2008. Frá aldamótum fram að fjármálahruni var einnig mikill kraftur í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, en árið 2006 var mesta uppbyggingarárið til þessa þegar tæplega 3.900 íbúðir voru byggðar.

Í ljósi þess er áhugavert að bera saman dreifingu íbúða og leigusamninga eftir byggingarári, líkt og myndin hér að neðan sýnir. Af myndinni er ljóst að dreifing fullbúinna íbúða er frábrugðin dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúðar, sér í lagi hvað varðar allra síðustu ár.

Hátt hlutfall leigusamninga sem varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum fimm árum skýrist því ekki eingöngu af mikilli uppbyggingu á tímabilinu, heldur virðast fleiri atriði hafa áhrif þar á. Má þar meðal annars nefna að frá árinu 2016 hafa stjórnvöld veitt stofnframlög til uppbyggingar leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága auk þess sem áhugi fjárfesta á útleigu íbúðarhúsnæðis hefur verið talsverður undanfarin ár. Þá má einnig nefna dræma sölu nýrra íbúða undanfarin misseri sem hefur í sumum tilvikum leitt til þess að nýjar íbúðir sem ekki hefur tekist að selja hafa verið leigðar út, líkt og fjallað hefur verið um í fréttum nýlega og í fyrra.

Helm­ing­ur allra gildra leigu­samn­inga varða íbúð­ir í Reykja­vík

Tæplega 14% færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í febrúar síðastliðnum heldur en árið áður, eða alls 1.385 samningar í febrúar 2026 samanborið við 1.597 leigusamninga í febrúar 2025. Á sama tíma féllu 23% fleiri leigusamningar úr gildi í febrúar í ár heldur en í fyrra, eða 911 í febrúar 2026 samanborið við 792 í febrúar 2025.

Í upphafi marsmánaðar vörðuðu um 68% allra gildra leigusamninga í leiguskrá HMS íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, á meðan um 15% vörðuðu íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 17% íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Dreifingu leigusamninga eftir svæðum svipar því mjög til dreifingar mannfjöldans eftir svæðum líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Hlutfall leigusamninga er þó litlu hærra en hlutfall mannfjöldans á höfuðborgarsvæðinu, en litlu lægra annars staðar á landsbyggðinni.

Um það bil helmingur allra gildra leigusamninga í leiguskrá í byrjun mars varða íbúðir sem staðsettar eru í Reykjavíkurborg þrátt fyrir að einungis 36% mannfjöldans hafi búsetu í borginni. Leigumarkaðurinn er því hlutfallslega stór í Reykjavíkurborg, en þar hefur meðal annars áhrif að flestar námsmannaíbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru staðsettar þar.

Næsthæsta hlutfall gildra leigusamninga var í Reykjanesbæ þar sem það er um 9%. Um 7% gildra leigusamninga vörðuðu íbúðir í Kópavogsbæ og um 7% íbúðir í Hafnarfirði. Um 6% gildra leigusamninga vörðuðu svo íbúðir sem staðsettar eru á Akureyri.

Flest­ir nýir mark­aðs­leigu­samn­ing­ar í fyrra voru um íbúð­ir mið­svæð­is í Reykja­vík

Á árinu 2025 tóku um 15 þúsund leigusamningar um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu gildi í leiguskrá HMS, þar af um 10 þúsund markaðsleigusamningar. Hlutfallslega flestir nýir markaðsleigusamningar vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru miðsvæðis í Reykjavík. Rúmlega 14% markaðsleigusamninga á höfuðborgarsvæðinu voru um íbúðir í miðborg Reykjavíkur (póstnúmer 101) og um 12% voru um íbúðir í póstnúmeri 105, sem er jafnframt fjölmennasta póstnúmerið í Reykjavík.

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu markaðsleigusamninga sem tóku gildi á höfuðborgarsvæðinu í fyrra eftir póstnúmerum. Dökkur litur táknar hátt hlutfall en ljós litur táknar lágt hlutfall.

Tæplega 8% markaðsleigusamninga sem tóku gildi á höfuðborgarsvæðinu í fyrra vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í póstnúmeri 200 í Kópavogi, sem er fjölmennasta póstnúmer höfuðborgarsvæðisins. Rúmlega 6% markaðsleigusamninga vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í póstnúmeri 108 en tæplega 6% samninga vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í póstnúmerum 104 í Reykjavík, og póstnúmerum 220 og 221 í Hafnarfirði. Í öðrum póstnúmerum tóku innan við 5% markaðsleigusamninga gildi á árinu 2025.

Enn lít­ið um ný­skrán­ing­ar eft­ir gild­is­töku al­mennr­ar skrán­ing­ar­skyldu

Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hefur skráningum í leiguskrá HMS ekki fjölgað að neinu marki þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi 1. janúar síðastliðinn. Engin breyting hefur orðið þar á í febrúarmánuði, en um það bil 16% færri leigusamningar voru skráðir í leiguskrá HMS í nýliðnum febrúarmánuði samanborið við febrúar 2025.

Rúm­lega fjórð­ung­ur þeirra sem fengu greidd­ar hús­næð­is­bæt­ur í febr­ú­ar er á aldr­in­um 30 til 39 ára

HMS greiddi alls um 937 milljónir króna í almennar húsnæðisbætur til tekju- og efnaminni leigjenda vegna leigu í febrúar. Alls fengu 18.267 umsækjendur greiddar almennar húsnæðisbætur vegna leigu í febrúar, samanborið við um 17.376 umsækjendur á sama tíma í fyrra. Samþykktum umsóknum um húsnæðisbætur fjölgaði því um rúmlega 5% á milli ára, en líkt og fjallað var um í mánaðarskýrslu HMS fyrir febrúar 2026 hefur heimilum sem eiga rétt á húsnæðisbótum fjölgað samhliða rýmkun á tekju- og eignamörkum.

Rúmlega 26% umsækjenda sem fengu greiddar húsnæðisbætur vegna leigu í febrúar 2026 voru á aldrinum 30 til 39 ára. Aldurshópurinn var sá fjölmennasti hvort sem litið er til höfuðborgarsvæðisins eða landsbyggðarinnar. Langflestir þeirra leigja af einkaaðilum, þ.e. einstaklingum eða einkareknum leigufélögum, eða um 70%.

Næst fjölmennasti hópurinn voru umsækjendur á aldrinum 18 til 29 ára. Í þeim aldurshópi er stór hluti umsækjenda sem leigir tímabundið íbúðir á námsgörðum eða heimavist, eða um 40%. Að námsgörðum frátöldum var næstfjölmennasti hópurinn hins vegar umsækjendur á aldrinum 40 til 49 ára. Húsnæðisbótaþegum fer svo fækkandi með aldri, en um 9% þeirra sem fengu greiddar húsnæðisbætur í febrúar eru 70 ára eða eldri. Aldursdreifing umsækjenda um húsnæðisbætur er sambærileg aldursdreifingu leigjenda í leiguskrá HMS almennt.

Lána­mark­að­ur

Seðla­bank­inn hækk­ar vexti í fyrsta sinn frá 2023

Þann 18. mars síðastliðinn tilkynnti peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands um ákvörðun sína um að hækka stýrivexti um 0,25 prósentur, úr 7,25% í 7,5%. Í yfirlýsingu peningastefnunefndar vegna ákvörðunarinnar segir að mikil hækkun olíuverðs og annarrar hrávöru í kjölfar stigmögnunar átaka við Persaflóa hafi nú þegar leitt til frekari hækkunar á verðbólguvæntingum á skuldabréfamarkaði.

Tveir nefndarmenn vildu hækka um 0,5 prósentur en þrír nefndarmenn studdu ákvörðun um að hækka um 0,25 prósentur. Nefndin er tilbúin að herða taumhald peningastefnunnar enn frekar til þess að tryggja hjöðnun verðbólgu að markmiði þótt það gæti hægt enn frekar á efnahagsumsvifum.

Í yfirlýsingu nefndarinnar er einnig bent á að aukin hætta sé á að endurskoðunarákvæði kjarasamninga muni virkjast síðar á árinu sem gæti aukið enn frekar á undirliggjandi verðbólguþrýsting. Undirliggjandi verðbólga hafi aukist og ekki verið meiri í rúmlega ár. Forsendur fyrir endurskoðun kjarasamninga fela í sér að ársverðbólga mælist yfir 4,7% í næstkomandi ágústmælingu Hagstofunnar eða að verðbólga frá mars fram í ágúst verði yfir 4,4% miðað við árshraða.

Vaxtalækkun bankans frá því í nóvember 2025 hefur nú gengið til baka en verðbólga hefur aukist umfram spár undanfarið. Verðbólga í febrúar mældist 5,2% og hélst óbreytt frá fyrri mánuði. Vísitalan hækkaði meira í febrúar en greiningardeildir bankanna gerðu ráð fyrir eða um 0,94% samanborið við spá Landsbankans um 0,64% hækkun, spá Íslandsbanka um 0,70% hækkun og spá Arion banka um 0,73% hækkun. Stýrivextir hækka nú í fyrsta skipti frá því í ágúst 2023 þegar síðasta skref vaxtahækkunarferlisins var tekið upp í 9,25% stýrivexti,  þar sem þeir stóðu óbreyttir í rúmt ár. Vaxtalækkunarferli hófst svo með 25 punkta lækkun í október 2024.

Heimili og fyrirtæki hafa sýnt mikinn viðnámsþrótt í háu vaxtastigi og vanskil einstaklinga og fyrirtækja eru í lágmarki. Síðustu ár hafa vanskil farið stöðugt lækkandi, en Motus birti gögn um vanskil frá árinu 2019 í febrúar síðastliðnum. Í fyrra fór ársmeðaltali vanskila í fyrsta sinn niður fyrir 12% þegar það mældist 11,9%, en alvarleg vanskil hafa sömuleiðis dregist saman undanfarin ár.

Lána­fram­boð bank­anna byrj­að að aukast á ný eft­ir að hafa ver­ið tak­mark­að í kjöl­far vaxta­dóms­ins

Í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu svokallaða um miðjan október 2025 greip um sig talsverð óvissa á lánamarkaði. Í framhaldinu gerðu flestar lánastofnanir hlé á afgreiðslu íbúðalána af ýmsum gerðum, sér í lagi lánum með breytilegum vöxtum. Aðgengi að lánsfjármagni til íbúðakaupa var því skert tímabundið.

Eftir fjögurra mánaða hlé hefur Arion banki opnað að nýju fyrir umsóknir um óverðtryggð íbúðalán með breytilegum vöxtum en bankinn hefur í millitíðinni eingöngu boðið upp á óverðtryggð íbúðalán á föstum vöxtum til þriggja ára. Lánstími óverðtryggðra lána bankans er allt að 40 ár. Óverðtryggð lán með breytilega vexti bera ekki uppgreiðslugjald en óverðtryggð lán með föstum vöxtum bera uppgreiðslugjald á fastvaxtatímabilinu.

Lánsframboð bankanna er því aftur byrjað að aukast en þó má lesa úr töflunni hér að neðan að lánsframboð þriggja stærstu viðskiptabankanna er minna nú en fyrir vaxtadóminn sem féll 14. október 2025.

Líkt og lesa má út úr töflunni hér að ofan bætist Arion banki í hóp með Landsbankanum sem býður einnig upp á óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Óverðtryggðir breytilegir vextir Landsbankans þróast í takt við stýrivexti Seðlabanka Íslands, að viðbættu 2,5% föstu vaxtaálagi út líftíma lánsins. Veðhlutfall er allt að 80% en 90% fyrir fyrstu kaupendur. Óverðtryggðir breytilegir vextir Arion banka samanstanda af grunnvöxtum og föstu vaxtaálagi, en grunnvextir geta tekið breytingum ef breytingar verða á þeim þáttum sem vextirnir byggjast á, svo sem ávöxtunarkröfu óverðtryggðra skuldabréfa, fjármögnunarkostnaði, rekstrarkostnaði, vaxtakjörum sambærilegra lána og álagningu bankans vegna útlánaáhættu.

Lánaframboð lífeyrissjóða hefur takmarkast mikið eftir fyrrnefndan vaxtadóm. Stærsti lífeyrissjóður landsins, LSR, býður eingöngu upp á íbúðalán á föstum verðtryggðum vöxtum út lánstímann. Meira framboð er hjá næststærsta lífeyrissjóði landsins, Lífeyrissjóði verzlunarmanna, þar sem hægt er að festa vexti á verðtryggðum lánum til 5 ára eða út lánstímann. Eins býður sjóðurinn upp á óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum og á föstum vöxtum til þriggja ára.

Þó ber að hafa í huga að almennt gilda þrengri skilyrði um lántöku heimila til íbúðakaupa hjá lífeyrissjóðum samanborið við hjá viðskiptabönkunum. Algengt er að lífeyrissjóðirnir láni eingöngu þeim sem greiða eða hafa greitt í viðkomandi sjóð til að geta sótt um lífeyrissjóðslán vegna fasteignakaupa.

Hrein ný út­lán til heim­ila juk­ust þrátt fyr­ir að kaup­samn­ing­um fækk­aði

Hrein ný lántaka heimila nam 11,5 milljörðum króna í janúar og jókst um rúmlega 35% milli mánaða á sama tíma og kaupsamningum fækkaði um 41%. Það gefur til kynna að meðallánsfjárhæð hafi verið hærri en í mánuðinum á undan. Hrein ný lántaka á hvern kaupsamning nam 18,4 milljónum króna í janúar 2026, samanborið við 7,9 milljónir í desember 2025.

Hrein ný óverð­tryggð lán í mikl­um meiri­hluta hjá bönk­un­um í jan­ú­ar

Sé íbúðalántaka heimila skoðuð eftir lánveitendum í janúar sést að hrein ný óverðtryggð lántaka hjá bönkunum nam 3 milljörðum króna en hrein ný verðtryggð lántaka nam 1,1 milljarði króna. Þannig voru hrein ný óverðtryggð lán í miklum meirihluta hjá bönkunum. Hjá lífeyrissjóðunum nam hrein ný verðtryggð lántaka íbúðakaupenda 8,5 milljörðum króna í janúar en til frádráttar komu uppgreiðslur á óverðtryggðum lánum fyrir 0,5 milljarð hjá þeim.

75% útistand­andi íbúða­lána líf­eyr­is­sjóða eru til heim­ila á verð­tryggð­um vöxt­um

Útistandandi íbúðalán til heimila námu samtals 2.936 milljörðum króna í lok janúar. Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd hafa heildaríbúðalán til heimila á föstu verðlagi nánast staðið í stað síðastliðin fjögur ár eftir að hafa vaxið að jafnaði um 4-8% árin 2018 til og með 2021.

Hægt hefur á uppgreiðslum óverðtryggðra lána samhliða lækkun stýrivaxta. Í janúar voru 34,5% allra íbúðalána heimila á óverðtryggðum vöxtum en til samanburðar var hlutfallið 38,5% í janúar 2025. Breytinguna má að stórum hluta rekja til þess að margir lántakendur hafa endurfjármagnað fasteignakaup sín með verðtryggðum lánum í stað eldri óverðtryggðra lána.

Hlutfall óverðtryggðra lána af útistandandi lánum er nokkuð mismunandi eftir útlánastofnunum. Meðal banka er hlutfallið nú um 40% en það fór hæst í 67% um mitt ár 2022. Hjá lífeyrissjóðum er hlutfallið rúm 25% en það var hæst 39% í byrjun árs 2023. Þar sem lífeyrissjóðirnir hófu mun síðar að bjóða upp á óverðtryggð lán en bankarnir er hlutfall útistandandi óverðtryggðra íbúðalána mun lægra hjá lífeyrissjóðunum samanborið við bankana.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Færri íbúð­ir full­bún­ar á fyrstu tveim­ur mán­uð­um árs­ins sam­an­bor­ið við í fyrra

Á fyrstu tveimur mánuðum ársins urðu 264 nýjar íbúðir fullbúnar á landinu öllu, en þetta kemur fram í mælaborði um fullbúnar íbúðir. Það eru færri íbúðir en hafa orðið fullbúnar á sama tímabili undanfarin ár. Til samanburðar urðu 585 nýjar íbúðir fullbúnar á fyrstu tveimur mánuðum ársins 2025 og 573 íbúðir á sama tímabili árið 2024. Á árunum 2020 til 2025 urðu að meðaltali 517 nýjar íbúðir fullbúnar á fyrstu tveimur mánuðum hvers árs.

Fækkun nýrra fullbúinna íbúða í upphafi árs þarf ekki eingöngu að endurspegla minni umsvif í byggingariðnaði, heldur getur hún einnig bent til þess að byggingaraðilar fresti verklokum. Vísbendingar eru um að byggingaraðilar bíði með að ljúka íbúðum að fullu, þar á meðal með fjárfestingu í innréttingum, vegna þess að enn er talsverður fjöldi nýrra íbúða óseldur á markaði. Þróunin gæti því endurspeglað bæði hægari uppbyggingu og varfærnari afhendingu íbúða við núverandi markaðsaðstæður.

Arð­semi eig­in fjár í bygg­ing­ar­starf­semi minnk­aði þriðja árið í röð

Lesa má úr gögnum Hagstofu um viðskiptahagkerfið hvernig ólíkum atvinnugreinum vegnaði árið 2024 samanborið við hagkerfið í heild. Hagnaður í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð nam 61,7 milljörðum króna árið 2024, samanborið við 65,4 milljarða króna árið 2023, og dróst því saman milli ára. Jafnframt dró úr arðsemi eigin fjár í greininni þrjú ár í röð, úr 26% árið 2021 í 24% árið 2022, 20% árið 2023 og 16,7% árið 2024. Arðsemin var því undir meðaltali síðustu tólf ára, sem er 23,6%, og bendir þróunin til þess að rekstrarskilyrði fyrirtækja í greininni þyngdust samhliða vaxtahækkunum. Þótt afkoman hafi enn verið jákvæð árið 2024 í sögulegu samhengi gefa þessar niðurstöður vísbendingu um að framlegð í greininni hefði minnkað.

Minni arðsemi í byggingarstarfsemi má meðal annars rekja til þyngra vaxtaumhverfis, aukins kostnaðarþrýstings og harðnandi samkeppni, en gjöld sem leggjast á nýja uppbyggingu kunna einnig að hafa haft áhrif. Þar gætu gatnagerðargjöld hafa vegið sérstaklega þungt, enda hafa þau hækkað mun hraðar en byggingarkostnaður á undanförnum árum líkt og kom fram í mánaðarskýrslu HMS í desember síðastliðnum.

At­vinnu­laus­um í bygg­ing­ar­iðn­aði fækk­aði ör­lít­ið á milli mán­aða í febr­ú­ar

Vinnustundum í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fjölgaði um 7,6% milli ára árið 2025, sem bendir til aukinna umsvifa í greininni. Á sama tíma drógust vinnustundir í hagkerfinu í heild lítillega saman, eða um 0,1%. Þróunin sýnir því að byggingariðnaðurinn skar sig nokkuð úr miðað við aðrar atvinnugreinar og að virkni í greininni hafi aukist þrátt fyrir stöðnun eða lítilsháttar samdrátt í hagkerfinu í heild.

Samkvæmt febrúarskýrslu Vinnumálastofnunar var þróun atvinnuleysis eftir atvinnugreinum nokkuð stöðug í febrúar 2026. Byggingargeirinn er áfram meðal þeirra atvinnugreina þar sem atvinnulausir eru flestir, en þeim fækkaði lítillega milli mánaða, úr 1.235 í janúar í 1.226 í febrúar. Atvinnulausir í byggingariðnaði eru engu að síður fleiri í ár samanborið við í febrúar í fyrra þegar þeir voru 1.010 talsins.

Ný­skrán­ing­ar eru fleiri en gjald­þrot í bygg­ing­ar­iðn­aði og velta í grein­inni eykst

Nýskráningum og gjaldþrotum fyrirtækja í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur almennt fjölgað á undanförnum árum, sem bendir til aukinnar hreyfingar í greininni. Frá janúar 2019 hafa nýskráningar verið að meðaltali 43,5 á mánuði, en gjaldþrot 16,3 á mánuði. Á síðustu misserum hafa nýskráningar yfirleitt haldist í eða yfir þessu meðaltali, sem bendir til þess að nýliðun fyrirtækja í greininni sé áfram töluverð. Gjaldþrot hafa hins vegar verið breytilegri og sveiflast meira milli mánaða.

Á fyrstu tveimur mánuðum ársins 2026 var fjöldi nýskráninga í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð áfram meiri en fjöldi gjaldþrota. Í janúar voru nýskráningar 54 og gjaldþrot 38, en í febrúar voru nýskráningar 52 og gjaldþrot 34. Nýskráningar voru því í báðum mánuðum yfir meðaltali frá janúar 2019, en gjaldþrot sömuleiðis umtalsvert yfir langtímameðaltali. Þetta bendir til þess að nýliðun í greininni sé áfram nokkur, en að rekstrarskilyrði fyrirtækja séu engu að síður áfram erfið.

Við þetta bætast nýjar tölur Hagstofu Íslands um veltu samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum, sem benda til áframhaldandi umsvifa í greininni undir lok árs 2025. Í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð jókst velta um rúmlega 11% í nóvember og desember 2025 miðað við sama tímabil árið áður og nam um 135 milljörðum króna.

Vöxturinn var einkum borinn uppi af 12% aukningu í sérhæfðri byggingarstarfsemi og tæplega 8% aukningu í byggingu húsnæðis og þróun byggingarverkefna, en jafnframt var 45% vöxtur í mannvirkjagerð þótt sá hluti greinarinnar sé jafnan lítill. Á ársgrundvelli jókst velta í byggingarstarfsemi um 4% árið 2025. Þessar tölur gefa til kynna að þrátt fyrir að rekstrarskilyrði hafi verið erfið, líkt og fjöldi gjaldþrota bendir til, hafi umsvif í greininni engu að síður haldist talsverð og velta aukist undir lok árs.

Lántaka í byggingariðnaði var áfram mikil í janúar þegar 11,2 milljarðar voru teknir að láni umfram upp- og umframgreiðslur, en í síðustu mánaðarskýrslu var fjallað um að lántaka í byggingargeiranum hafi aukist undir lok síðasta árs. Hrein ný útlán í byggingariðnaði námu 33,2 milljörðum króna síðustu fjóra mánuði ársins 2025 sem er álíka mikil lántaka í geiranum og var allt árið 2024 þegar hrein ný útlán námu 37,6 milljörðum króna. Aukin velta í greininni síðustu tvo mánuði ársins bendir til þess að umsvif hafi aukist samhliða aukinni lántöku. Rúmlega 11% aukning í veltu í greininni í nóvember og desember 2025 miðað við sömu mánuði ársins 2024 er til marks um það, en sé miðað við fyrstu tíu mánuði ársins 2025 jókst velta í greininni einungis um 2% að nafnvirði miðað við sama tímabil 2024 og lækkaði að raunvirði.

Bygg­ing­ar­vísi­tala tók stökk á milli mán­aða en árs­hækk­un­in er stöðug

Byggingarvísitala hækkaði um 1,0% í febrúar 2026, sem er mesta mánaðarhækkun hennar frá því í maí 2025. Undanfarna mánuði hafa breytingar vísitölunnar að jafnaði verið hóflegar, en hækkunin í febrúar markar nokkurn viðsnúning frá þeirri þróun sem einkenndi seinni hluta árs 2025. Á sama tíma mældist 12 mánaða breyting vísitölunnar 4,0%, samanborið við 4,1% í janúar og 4,7% í febrúar 2025. Þótt hækkunin í febrúar sé því töluverð milli mánaða bendir ársbreytingin til þess að undirliggjandi verðþróun sé enn fremur stöðug.

Íbú­um fjölg­aði í tíu af ell­efu stærstu sveit­ar­fé­lög­un­um í fyrra

Samkvæmt tölum frá Hagstofu voru íbúar 394.324 talsins þann 1. janúar 2026 og hafði þeim fjölgað um 4.880 frá 1. janúar 2025 eða um 1,3%.

Af þeim ellefu sveitarfélögunum sem hafa 5.000 íbúa eða fleiri fjölgaði hlutfallslega mest í Sveitarfélaginu Árborg eða um 5,0% og í Garðabæ um 3,0%. Í Reykjavíkurborg var fjölgunin undir landsmeðaltali eða 0,7%. Af ellefu stærstu sveitarfélögunum fækkaði einungis í einu þeirra en það var í Fjarðabyggð, þar sem fækkunin nam 0,4%.

Sé litið til landshluta var fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu 1,1% og var hún því lítillega undir landsmeðaltali. Hlutfallsleg fólksfjölgun var mest á Suðurlandi eða um 3,7% á síðasta ári. Á Vestfjörðum var fjölgunin 2,3% og á Vesturlandi fjölgaði íbúðum um 1,3%, sem er í samræmi við landsmeðaltal. Í öðrum landshlutum var fólksfjölgunin undir landsmeðaltali.

Fólksfjölgunin í fyrra var í samræmi við lágspá sveitarfélaganna en líkt og lesa má úr mælaborði húsnæðisáætlana nemur áætluð íbúðaþörf í lágspám sveitarfélaganna í ár 2.600 íbúðum. Samkvæmt mælaborði um fullbúnar íbúðir urðu 3.103 nýjar íbúðir fullbúnar í fyrra, svo íbúðauppbygging var umfram áætlaða þörf í lágspá sveitarfélaganna.

Mar­staln­ing íbúða í bygg­ingu

HMS stendur fyrir talningu íbúða í byggingu á landinu öllu í mars og september ár hvert. Í talningunni er farið um öll byggingarsvæði landsins og lagt mat á framvindu hverrar íbúðar. Þetta er gert í þeim tilgangi að fá betri yfirsýn yfir stöðu og framgang íbúðauppbyggingar í landinu og hvenær áætlað er að íbúðir komi á markað. Í talningunni er sömuleiðis safnað upplýsingum um íbúðir sem eru fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Marstalning HMS er komin vel á veg og stendur til að kynna niðurstöður hennar 24. mars.

Helsti munur á þeirri talningu og mælaborði íbúða í byggingu er að gögnin í mælaborðinu byggja á gögnum úr fasteignaskrá. Nákvæmni þeirra veltur á því hversu vel og tímanlega sveitarfélög uppfæra skráningar. Niðurstöður talningarinnar varpa því betra ljósi á raunstöðuna eins og hún er hverju sinni. Niðurstöður talningarinnar eru jafnframt nýttar til þess að uppfæra skráningar í fasteignaskrá.