Fast­eigna­mark­að­ur

Kaup­samn­ing­um fækk­aði um 8% milli ára í febr­ú­ar

Rétt um 800 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði var þinglýst á landinu öllu í febrúar síðastliðnum. Þinglýstum kaupsamningum fjölgaði þannig um rúmlega 26% frá því í janúar, en kaupsamningar í janúar eru venjulega færri en í öðrum mánuðum ársins. Færri kaupsamningum var þó þinglýst í nýliðnum febrúarmánuði samanborið við í febrúarmánuðum áranna 2025 og 2024, en 877 kaupsamningum var þinglýst í febrúar í fyrra og árið 2024 voru þeir rúmlega þúsund talsins.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga eftir mánuðum. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS, en upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá. Allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.

Í mælaborðinu eru þó aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í marsmánuði, en þegar þessi skýrsla kom út hafði 961 kaupsamningi um íbúðarhúsnæði þegar verið þinglýst í mánuðinum.

Níu af hverj­um tíu fast­eigna­söl­um telja virkn­ina vera frek­ar litla eða mjög litla

HMS leggur mánaðarlega spurningakönnun fyrir fasteignasala þar sem kannað er viðhorf þeirra til fasteignamarkaðarins. Könnunin var lögð fyrir í tólfta sinn þann 8. apríl síðastliðinn og send á félagsmenn Félags fasteignasala. Alls bárust 85 svör sem samsvarar tæplega 26% svarhlutfalli. Mikill meirihluti svarenda miðlar mestmegnis fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Fasteignasalar greina kólnun á markaði og í byrjun apríl töldu níu af hverjum tíu fasteignasölum virkni markaðarins vera frekar litla eða mjög litla miðað við árstíma. Hlutfallið var 91% í byrjun nóvember á síðasta ári, þegar óvissa á lánamarkaði var mikil í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu, en lækkaði eftir að óvissunni var eytt. Hlutfall fasteignasala sem telja virknina mjög litla er þó lægra nú, eða 35% samanborið við 49% í byrjun nóvember 2025.

Á sama tíma og fasteignasalar telja virkni markaðar vera litla miðað við árstíma telja þeir verðþróun á markaðnum einkennast í auknum mæli af verðlækkunum. Um sjö af hverjum tíu fasteignasölum töldu verð fara lækkandi í byrjun apríl, samanborið við um 60% í byrjun mars og 50% í byrjun febrúar.

Færri skoða eign­ir í fyrstu viku sölu­tíma

Aðsókn í opin hús og einkaskoðanir á fasteignum til sölu gefur góða vísbendingu um fjölda mögulegra kaupenda á markaðnum. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun HMS meðal fasteignasala hefur fækkað í hópi þeirra sem skoða hverja fasteign á fyrstu viku sölutíma hennar. Nýjustu mælingar sýna að algengast sé að innan við fjórir skoði hverja eign á fyrstu viku sölutíma, en í mars var álíka algengt að fjöldinn væri á bilinu 4 til 8.

Vís­bend­ing­ar um að fyrstu kaup­end­um hafi fækk­að

Niðurstöður könnunarinnar gefa jafnframt vísbendingar um að fyrstu kaupendum hafi fækkað á síðustu vikum, en þeim hafði farið fjölgandi samfellt frá desembermælingu 2025. Alls voru 28% fasteignasala sem miðluðu ekki fasteignum til fyrstu kaupenda í mánuðinum, en hlutfallið var síðast hærra eða 30% í desember 2025.

Sögu­lega mik­ið fram­boð íbúða

Tæplega 6.200 íbúðir voru til sölu í byrjun aprílmánaðar og hefur þeim fjölgað um rúmlega 1.800 á síðustu 12 mánuðum. Framboðið hefur aukist hlutfallslega mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á tímabilinu, eða um 67%. Eldri íbúðum til sölu, þ.e. íbúðum með byggingarár 2023 og fyrr, hefur fjölgað um tæplega 1.000 á síðastliðnu ári. Í því samhengi er rétt að geta þess að frá áramótum flokkast íbúðir með byggingarár á árinu 2023 ekki lengur sem nýjar íbúðir í gögnum HMS, þrátt fyrir að þær séu í raun og veru nýjar. Um 300 íbúðir með byggingarár 2023 eru til sölu í dag, en eftir því sem auglýsingar vegna þeirra eru endurbirtar flytjast þær á milli flokka. Það getur því virst sem nýjum íbúðum til sölu hafi fjölgað lítið það sem af er ári vegna þess að hluti þeirra telst nú til framboðs annarra íbúða til sölu.

Hlutfallslega hefur nýrri íbúðum fjölgað hraðar en öðrum íbúðum í öllum landshlutum á síðastliðnu ári líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd þar sem hlutfall nýrra íbúða í framboði hefur hækkað frá því í apríl á síðasta ári. Á höfuðborgarsvæðinu hækkaði hlutfallið úr 41% í byrjun apríl 2025 í 43% í byrjun apríl 2026, í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hækkaði hlutfallið úr 36% í 39% á milli ára og annars staðar á landsbyggðinni hækkaði það úr 19% í 25%. Hækkun hlutfallsins skýrist að einhverju leyti af fyrrnefndri breytingu, þ.e. að íbúðir með byggingarár 2023 töldust frá og með áramótunum síðustu, ekki til nýrra íbúða.

Fjölgun nýrra íbúða til sölu sést vel í nýrri íbúðatalningu HMS sem kom út í síðustu viku marsmánaðar en úr henni má meðal annars lesa að fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun eru nær tvöfalt fleiri um þessar mundir samanborið við fyrir ári, eða 1.409 í mars 2026 samanborið við 707 íbúðir í mars 2025.

Birgða­tími lengst­ur í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Síðustu sex mánuði, þ.e. á milli september 2025 og febrúar 2026, hefur að jafnaði um 900 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði verið þinglýst á landinu öllu í hverjum mánuði. Um 600 þeirra varða íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, um 140 varða íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 160 varða íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Fjöldi kaupsamninga síðasta hálfa árið er nánast sá sami og á sama tímabili fyrir ári (þ.e. september 2024 og febrúar 2025), en innan við 2% breyting er á fjölda kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni þess og innan við 5% breyting annars staðar á landinu.

Sami fjöldi kaupsamninga á sama tíma og framboð íbúða til sölu hefur verið að aukast og er í sögulegum hæðum gerir það að verkum að birgðatími hefur lengst á öllum landssvæðum. Á myndinni hér að neðan má sjá þriggja mánaða hlaupandi meðaltal birgðatíma eftir landshlutum en birgðatími sýnir hversu langan tíma það tæki að selja núverandi framboð af íbúðum miðað við söluhraða mánaðarins á undan.

Eins og áður hefur komið fram hefur framboð íbúða aukist mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á síðustu misserum og er birgðatími þar kominn í um það bil níu mánuði. Á höfuðborgarsvæðinu og annars staðar á landsbyggðinni er birgðatíminn styttri, eða um sex mánuðir.

Íbúða­verð held­ur áfram að lækka að raun­virði á árs­grund­velli

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,8 stig í mars og hækkaði því um 0,62% á milli mánaða. Milli marsmánaða 2025 og 2026 hækkaði íbúðaverð um 2,61% að nafnvirði, en árshækkunin nam 2,35% í febrúar síðastliðnum. Verðbólga jókst þó á milli mánaða í mars og því hefur raunverð íbúða breyst minna en nafnverð. Íbúðaverð hefur nú lækkað um 2,63% að raunvirði undanfarna 12 mánuði, samanborið við 2,70% lækkun milli ára í febrúar síðastliðnum, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Þegar horft er til undirvísitalna íbúðaverðs má sjá að sérbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu drógu hækkunina og hækkuðu um 1,87% á meðan verð á fjölbýlisíbúðum á svæðinu stóð í stað. Á höfuðborgarsvæðinu hækkaði vísitalan um 0,8% en á landsbyggðinni lækkaði hún um 0,17% og er það í samræmi við verðþróun síðustu 12 mánaða.

Eins og fram kom hér að framan hefur íbúðaverð hækkað um 2,61% að nafnvirði síðastliðna 12 mánuði. Sú nafnverðshækkun er drifin áfram af verðþróun íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Sérbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafa hækkað um 3,43% en fjölbýlisíbúðir á sama svæði hafa hækkað um 1,93%. Á landsbyggðinni hafa fjölbýlisíbúðir hækkað um 3,26% síðastliðið ár en íbúðir í sérbýli hafa hækkað minna eða um 1,58% milli marsmánaða 2025 og 2026. 

Val kaup­enda á eldri íbúð­um end­ur­spegl­ar háan íbúða­verðs­kostn­að mið­að við launa­tekj­ur

Milli febrúarmánaða 2025 og 2026 hækkaði vísitala launa um 7,2% en vísitala íbúðaverðs um 2,35%. Íbúðaverð sem hlutfall af launum hefur lækkað nær samfellt frá því í nóvember 2024 eftir að meira jafnvægi komst á íbúðamarkaðinn þegar Grindavíkuráhrifin fjöruðu út. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá Landsbankans er útlit fyrir að hlutfall íbúðaverðs af launum muni lækka áfram í ár og árin 2027 og 2028. Bankinn spáir 2% hækkun húsnæðisverðs í ár, 2,6% á næsta ári og 4% árið 2028, á sama tíma og laun muni hækka um 4,8-5,2% á ári yfir spátímabilið 2026-2028.

Aðrir þættir hafa þó einnig áhrif á kaupgetu heimila, til að mynda vextir og lánsframboð, en nánar er vikið að þróun vaxta og lánsframboðs í lánakafla skýrslunnar. Aðgengi heimila að lánsfjármögnun til íbúðakaupa er þrengra nú en áður, meðal annars eftir uppkvaðningu vaxtadómsins frá því í október í fyrra.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan er hlutfallið þó enn hátt í sögulegu samhengi, sem bendir til þess að erfiðara sé að festa kaup á íbúð nú en áður. Íbúðakaupendur hafa þó getað leitað í ódýrari eignir í ljósi þess að framboð íbúða á sölu hefur verið mikið. Til að mynda lækkaði hlutfall nýrra íbúða af seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu í fyrra sem er vísbending um að kaupendur hafi leitað í aðrar eignir sem jafnframt eru að jafnaði ódýrari.

Ís­land í fremstu röð heitra hús­næð­is­mark­aða Evr­ópu frá 2015

Aukið jafnvægi og meira framboð íbúða er meðal þess sem dregið hefur úr hækkunum íbúðaverðs hér á landi og að raunvirði hefur íbúðaverð lækkað sé horft til síðustu tólf mánaða. Í nýlegri samantekt Eurostat kemur fram að húsnæðisverð innan Evrópusambandsins hafi hækkað um 5,5% á milli ára á fjórða ársfjórðungi síðasta árs og að leiguverð hafi hækkað um 3,2% að nafnvirði. Árstaktur húsnæðisverðs innan Evrópusambandsins hækkaði því lítillega milli ára, en húsnæðisverð hækkaði um 4,9% á milli fjórðu ársfjórðunga áranna 2023 og 2024.

Á myndinni hér að neðan má sjá árshækkun húsnæðisverðs að nafnvirði árin 2025 og 2024 í ýmsum Evrópulöndum. Á árinu 2025 hækkaði húsnæðisverð mest að nafnvirði í Ungverjalandi (21%) og Portúgal (19%), en minnst í Finnlandi (-3%) og Lúxemborg (0%). Á Íslandi hækkaði húsnæðisverð hins vegar hóflega, eða um rúm 3%.

Sé hins vegar horft yfir lengra tímabil, eða frá 2015, hefur húsnæðisverð hækkað um tæp 65% að nafnvirði í Evrópusambandinu og leiguverð um tæp 22%. Ansi misjafnt er hversu mikið húsnæðisverð hefur hækkað eftir löndum, eða frá 290% í Ungverjalandi niður í -3% í Finnlandi, en það er eina landið þar sem húsnæði hefur lækkað að nafnvirði á tímabilinu. Á Íslandi hefur húsnæðisverð hækkað um 166% á tímabilinu að nafnvirði, en sökum þess hve ólík almenn verðlagsþróun hefur verið eftir löndum er gagnlegra að skoða hækkanir að raunvirði.

Frá 2015 hefur húsnæðisverð hækkað mest að raunvirði í Ungverjalandi (137%), Portúgal (127%) og á Íslandi (103%). Íbúðamarkaðurinn á Íslandi er því í hópi með þeim heitustu í Evrópu sé horft frá 2015. Íbúðaverð hefur hins vegar lækkað um 20% að raunvirði á tímabilinu í Finnlandi og um 6% á Ítalíu. Í löndum innan Evrópusambandsins hefur húsnæðisverð hækkað um 24% að raunvirði frá upphafi árs 2015.

Leigu­mark­að­ur

Að­flutt­ir á leigu­mark­aði greiða hærra leigu­verð fyr­ir smærri íbúð­ir þeg­ar leigt er af ein­stak­ling­um

Samkvæmt upplýsingum um gilda leigusamninga í leiguskrá HMS greiddu aðfluttir leigjendur að meðaltali rúmar 243 þúsund krónur í húsaleigu í janúar 2026 samanborið við tæpar 213 þúsund krónur meðal innfæddra leigjenda. Aðfluttir leigjendur greiddu því að jafnaði 14% hærra leiguverð en innfæddir leigjendur í janúar, þrátt fyrir að þeir leigðu að jafnaði litlu minni íbúðir, eða að meðaltali 74 fermetra leiguíbúðir samanborið við 76 fermetra íbúðir. Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýrri skýrslu HMS sem birt var í lok mars og ber heitið Staðan á leigumarkaði 2026.

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala, en af þeim leigusamningum sem voru í gildi í leiguskrá í janúar 2026 leigðu um 44% aðfluttra leigjenda af einstaklingsleigusölum samanborið við um 30% innfæddra leigjenda. Einungis 7% aðfluttra leigjenda leigðu af sveitarfélögum og 15% af óhagnaðardrifnum leigufélögum á meðan tæplega helmingur innfæddra leigjenda leigði af slíkum leigusölum í janúar 2026.

Eðlilegt er að leiguverð á hvern fermetra sé hærra fyrir smærri íbúðir, rétt eins og á við um fasteignaverð. Aðfluttir leigjendur leigja að jafnaði smærri leiguíbúðir en innfæddir leigjendur og greiða því að jafnaði hærra leiguverð á hvern fermetra hjá flestum tegundum leigusala.

Staðsetning hefur jafnframt áhrif á leiguverð, en leiguverð er að jafnaði hæst á höfuðborgarsvæðinu, lægra í nágrenni þess og lægst annars staðar á landsbyggðinni. Mikill meirihluti leigusamninga í leiguskrá HMS varðar íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, hvort sem litið er til aðfluttra eða innfæddra leigjenda, til samræmis við búsetudreifingu þjóðarinnar almennt.

Ef eingöngu er litið til leigusamninga um íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð er greint eftir tegund leigusala og uppruna leigjenda má sjá að aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði 5% hærra heildarleiguverð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þegar leigt er af einstaklingsleigusölum. Meðalfermetraverðið er um 15% hærra.

Hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir leigjendur um 5% lægra leiguverð en innfæddir leigjendur fyrir að jafnaði 19% smærri leiguíbúðir og meðalfermetraverðið er um 17% hærra. Hjá öðrum leigufélögum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir um 3% lægra leiguverð fyrir 8% smærri leiguíbúðir og um 9% hærra fermetraverð. Hjá sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir leigjendur aftur á móti að jafnaði 13% hærra leiguverð fyrir um 18% stærri íbúðir, en þar er fermetraverð hjá aðfluttum leigjendum að jafnaði um 5% lægra en hjá innfæddum leigjendum.

Minna hús­næð­is­ör­yggi þeg­ar leigt er af ein­stak­ling­um

Gera má ráð fyrir að um það bil 60% leigjenda hér á landi búi í leiguíbúðum sem eru í eigu einstaklinga á meðan hlutdeild fagleigusala er lítil. Hátt hlutfall einstaklinga á meðal leigusala eykur hættu á húsnæðisóöryggi leigjenda, en þeir sem leigja af einstaklingum upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Leigusamningar um íbúðir á vegum einstaklinga eru yfirleitt tímabundnir og því ríkir oft óvissa um húsnæðisaðstæður leigutaka að leigutíma loknum. Aðspurðir um ástæður fyrir húsnæðisóöryggi nefna leigjendur einnig áhyggjur af því að íbúðin sem þeir búa í verði seld. Leiguíbúðum á vegum einstaklinga er oft og tíðum ekki ætlað að vera leiguíbúðir nema til skamms tíma og algengt er að leigusalar flytji sjálfir inn í íbúðirnar eftir ákveðinn tíma eða setji þær á sölu. Leigjendur hafa þá ekki kost á því að framlengja samninginn og búa áfram í sama húsnæði. Vegna takmarkaðs framboðs leiguhúsnæðis gætu einstaklingar þurft að flytjast búferlum milli hverfa og jafnvel sveitarfélaga að leigutíma loknum.

Leigjendur nefna einnig hátt leiguverð sem orsök húsnæðisóöryggis. Vegna þess hve umfangsmiklir einstaklingar eru meðal leigusala er nokkuð sterk fylgni á milli leiguverðs og greiðslubyrðar íbúðalána, enda fjármagna flestir einstaklingar leiguíbúðir sínar með íbúðalánum. Greiðslubyrði íbúðalána hefur þyngst mikið á undanförnum árum á sama tíma og vaxtastig í landinu hefur verið hátt. Vísitala leiguverðs hefur hækkað um rúmlega 50% frá því í janúar 2021 þegar stýrivextir stóðu í 0,75%.

Meiri­hluti leigj­enda á erfitt með að ná end­um sam­an

Fáir velja að vera á leigumarkaði hér á landi, en samkvæmt niðurstöðum úr leigumarkaðskönnun HMS frá árinu 2025 kváðust tæplega þrír af hverjum fjórum leigjendum vera leigjendur af nauðsyn. Á sama tíma sögðust um það bil 15% vera að leigja tímabundið á meðan einungis 12% sögðust vilja vera á leigumarkaði.

Hlutfall leigjenda sem vill vera á leigumarkaði hefur farið lækkandi frá árinu 2017 þegar um 29% leigjenda sögðust vilja vera á leigumarkaði. Lægst fór hlutfallið í 8% á árinu 2024 en hækkaði upp í 12% á árinu 2025.

Þeir sem hafa stöðugar tekjur og nægt eigið fé sækjast yfirleitt eftir því að komast inn á eignarmarkaðinn. Fyrir vikið hefur leigumarkaðurinn á Íslandi einkum verið skipaður tekjulægra fólki, líkt og samanburður á tekjudreifingu leigjenda og þeirra sem búa í eigin húsnæði ber merki um, samkvæmt niðurstöðum úr búsetukönnunum HMS.

Niðurstöður búsetukannana sýna enn fremur að leigjendur eiga erfiðara með að ná endum saman og eru ólíklegri en húsnæðiseigendur til að geta safnað sparifé. Í fyrra kváðust um 77% húsnæðiseigenda geta safnað sparifé samanborið við um 38% leigjenda. Aftur á móti sögðust um 44% leigjenda ná endum saman með naumindum og um 18% sögðust þurfa að ganga á sparifé sitt eða safna skuldum til að ná endum saman. Til samanburðar svöruðu 17% eigenda því til að þeir næðu endum saman með naumindum og einungis 6% sögðust þurfa að ganga á sparifé eða safna skuldum.

Líkt og hér á landi eru tekjulágir einnig líklegri en aðrir til að vera á leigumarkaði á hinum Norðurlöndunum. Í Danmörku, Finnlandi og Noregi eru um 66% einstaklinga sem hafa tekjur undir 60% af miðgildi tekna á leigumarkaði, en í Svíþjóð er hlutfallið um 70% samkvæmt upplýsingum frá Eurostat.

Hlutfall tekjuhærri einstaklinga á leigumarkaði, þ.e. einstaklinga með tekjur yfir 60% af miðgildi tekna, er talsvert lægra á öllum Norðurlöndunum, eða á bilinu 15-36% eins og sjá má á myndinni hér að ofan.

Þrengra er um leigj­end­ur á Ís­landi en á hin­um Norð­ur­lönd­un­um

Meðalfjöldi herbergja á hvern heimilismann hér á landi er lægri en á hinum Norðurlöndunum og að meðaltali í ESB-löndum samkvæmt upplýsingum frá Eurostat. Hlutfall leigjenda sem býr við þrengsli (e. overcrowding rate) hefur aukist víðast hvar á Norðurlöndunum undanfarinn áratug, en einstaklingur er talinn búa við þrengsli ef heimili hans er ekki nægilega stórt miðað við fjölda og samsetningu heimilismanna, þar sem stærð er mæld í fjölda herbergja.

Þröngbýli á leigumarkaði er mest í Svíþjóð og á Íslandi þar sem um það bil þriðjungur leigjenda er talinn búa við þrengsli. Í Finnlandi er um fjórðungur leigjenda talinn búa við þrengsli en í Noregi og í Danmörku býr innan við fimmtungur við þrengsli. Þrengslahlutfallið er talið hafa hækkað mest á Íslandi frá árinu 2015, en hafa verður í huga að ekki eru til nýrri upplýsingar um þrengslahlutfall fyrir Ísland en frá árinu 2020 hjá Eurostat.

Til samanburðar er þrengslahlutfallið talsvert lægra meðal þeirra sem búa í eigin húsnæði í öllum samanburðarlöndunum. Í öllum tilvikum er hlutfallið innan við 8% og hefur haldist tiltölulega stöðugt á tímabilinu 2015 til 2024.

Ástand leiguhúsnæðis er að jafnaði talsvert verra en ástand eignarhúsnæðis, á Íslandi sem og á hinum Norðurlöndunum, en Eurostat heldur utan um tölfræði yfir hlutfall þeirra sem búa við slæmar húsnæðisaðstæður (e. severe housing deprivation rate). Einstaklingur er talinn búa við slæmar húsnæðisaðstæður ef hann býr við þrengsli og að minnsta kosti eitt af eftirfarandi; þak sem lekur, ekkert bað eða sturta er í húsnæðinu og ekkert salerni er innanhúss, eða slæm birtuskilyrði.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall einstaklinga sem taldir voru búa við slæmar húsnæðisaðstæður eftir búsetuformi á Íslandi árið 2020 og á hinum Norðurlöndunum og í löndum innan ESB á árinu 2023. Líkt og myndin gefur til kynna býr töluvert hærra hlutfall einstaklinga á leigumarkaði við lakar húsnæðisaðstæður samanborið við einstaklinga sem búa í eigin húsnæði.

Hæst mælist hlutfallið á Íslandi þar sem talið er að tæplega 8% leigjenda hafi búið við slæmar húsnæðisaðstæður árið 2020, samanborið við 0,6% húsnæðiseigenda. Í löndum innan ESB bjuggu að meðaltali rúmlega 6% leigjenda við slæmar húsnæðisaðstæður árið 2024, sem er tvöfalt hærra hlutfall en meðal húsnæðiseigenda. Á hinum Norðurlöndunum bjó lægra hlutfall leigjenda við slæmar húsnæðisaðstæður árið 2024, eins og sjá má á myndinni hér að ofan.

Um þriðj­ung­ur heim­ila á leigu­mark­aði þigg­ur hús­næð­is­bæt­ur

HMS greiddi tæpar 937 milljónir króna í almennar húsnæðisbætur til 18.421 heimila á leigumarkaði vegna leigu í mars. HMS áætlar að alls séu um 50 þúsund heimili á leigumarkaði hér á landi og því má áætla að um það bil þriðjungur þeirra þiggi húsnæðisbætur.

Fjallað var um húsnæðisbætur á hinum Norðurlöndunum í skýrslu um stöðuna á leigumarkaði 2026. Þar kom fram að húsnæðisbætur eru greiddar á öllum Norðurlöndunum en kerfin eru þó ólík milli landa. Á Íslandi og í Danmörku eru húsnæðisbætur eingöngu greiddar til heimila á leigumarkaði. Í Noregi, Finnlandi og Svíþjóð geta heimili sem búa í eigin húsnæði aftur á móti einnig fengið greiddar húsnæðisbætur að vissum skilyrðum uppfylltum. Kerfin eiga það þó sameiginlegt að bæturnar eru í flestum tilvikum tekjutengdar.

Í skýrslunni var jafnframt leitast við að bera saman hversu hátt hlutfall leigjenda þægi húsnæðisbætur í hverju landi. Á myndinni hér að neðan má sjá áætlað hlutfall heimila á leigumarkaði sem þáði húsnæðisbætur á Norðurlöndunum árið 2024. Hæst er hlutfallið í Danmörku, þar sem áætla má að um 40% heimila á leigumarkaði þiggi húsnæðisbætur, en í Finnlandi má áætla að hlutfallið sé um 36%.

Líkt og fyrr segir má gera ráð fyrir að um þriðjungur heimila á leigumarkaði hér á landi þiggi húsnæðisbætur en hlutfallið er lægra í Noregi og Svíþjóð. Í Noregi má áætla að um 22% heimila á leigumarkaði þiggi húsnæðisbætur en í Svíþjóð má gera ráð fyrir að hlutfallið sé einungis um 9%. Í því samhengi má geta þess að í Svíþjóð eru húsnæðisbætur eingöngu greiddar til ungs fólks á aldrinum 18-29 ára og til fjölskyldna með börn.

Rétt er að geta þess að framangreindar tölur eru áætlanir sem byggja á gögnum frá ýmsum stofnunum, svo sem hagstofum hvers lands fyrir sig og viðeigandi stofnunum sem halda utan um upplýsingar um húsnæðisbætur. Hlutfallið er reiknað út frá upplýsingum um fjölda heimila á leigumarkaði sem þáðu húsnæðisbætur og heildarfjölda heimila á leigumarkaði árið 2024. Þar sem húsnæðisbætur greiðast í mörgum tilfellum til fleiri en bara þeirra sem eru á leigumarkaði var leitast við að afmarka þá bótaþega sem voru á leigumarkaði úr gögnum um húsnæðisbætur.

Er­lend­ir hús­næð­is­bóta­þeg­ar eru ólík­legri til að vera í fé­lags­legu hús­næði

Af þeim sem fengu greiddar húsnæðisbætur vegna leigu í mars voru um 31% bótaþega með erlendan ríkisborgararétt á meðan 69% voru með íslenskan ríkisborgararétt. Samkvæmt gögnum frá Hagstofunni voru hins vegar einungis tæplega 18% landsmanna með erlendan ríkisborgararétt undir lok síðasta árs og því fengu hlutfallslega fleiri erlendir ríkisborgarar heldur en íslenskir ríkisborgarar greiddar húsnæðisbætur vegna leigu í mars.

Í því samhengi er þó mikilvægt að hafa í huga að erlendir ríkisborgarar búa í talsvert meira mæli í leiguhúsnæði hér á landi en íslenskir ríkisborgarar. Að teknu tilliti til þess eru erlendir ríkisborgarar ólíklegri en íslenskir til þess að þiggja húsnæðisbætur. Líkt og fram kom í skýrslu um húsnæðisaðstæður aðfluttra frá árinu 2025 áætlar HMS að á bilinu 15-20% erlendra á leigumarkaði þiggi húsnæðisbætur samanborið við um 34-37% íslenskra á leigumarkaði.

Á myndinni hér að neðan má hins vegar sjá fjölda húsnæðisbótagreiðslna eftir tegund húsnæðis og ríkisborgararétti bótaþega vegna leigu í mars 2026. Eins og sjá má á myndinni er algengast að þau heimili sem þiggja húsnæðisbætur séu búsett í húsnæði í einkaeigu, hvort sem litið er til íslenskra eða erlendra ríkisborgara.

Hátt hlutfall húsnæðisbótaþega í leiguhúsnæði í einkaeigu er viðbúið í ljósi þess að einstaklingar eru umsvifamestu leigusalarnir hér á landi. Líkt og fram kom fyrr í skýrslunni má ætla að yfir helmingur allra leiguíbúða hér á landi sé í eigu einstaklinga.

Af myndinni má jafnframt lesa að erlendir ríkisborgarar búa í umtalsvert minna mæli í húsnæðisúrræðum á vegum hins opinbera, svo sem í félagslegu húsnæði, á áfangaheimilum og sambýlum fyrir fatlað fólk. Hins vegar virðast erlendir námsmenn nýta sér úrræði á borð við námsgarða og heimavist í talsverðum mæli, en um 38% þeirra sem fengu greiddar húsnæðisbætur í mars vegna leigu á slíku húsnæði voru erlendir ríkisborgarar.

HMS er heim­ilt að sekta leigu­sala með óskráða leigu­samn­inga

HMS áætlar að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði, en leiguskrá HMS hefur aðeins að geyma um 30 þúsund gilda leigusamninga sem taldir eru vera um virka leigu. Því gætu allt að 20 þúsund heimili á leigumarkaði verið með óskráðan leigusamning.

Almenn skráningarskylda leigusamninga var leidd í lög þann 1. janúar 2026, en frá og með þeim tíma hefur öllum leigusölum verið skylt að skrá leigusamninga um íbúðir á þeirra vegum í leiguskrá HMS. Skráningarskyldan tekur til allra leigusamninga sem voru í gildi þann 1. janúar 2026 og þeirra samninga sem hafa tekið gildi síðan þá. Eins og fjallað hefur verið um í síðustu mánaðarskýrslum hefur nýskráðum leigusamningum þó ekki fjölgað umfram það sem eðlilegt þykir eftir að skráningarskyldan tók gildi.

Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá. Auk þess má gera ráð fyrir að vissir leigusamningar séu ólíklegri en aðrir til að skila sér í leiguskrá, en þar má til að mynda nefna leigusamninga á milli ættingja og vina, leigusamninga um herbergjaleigur og útleigu á svefnaðstöðu fyrir starfsmenn fyrirtækja.

Samkvæmt húsaleigulögum hefur HMS heimild til þess að sekta leigusala sem sinna ekki skráningarskyldunni. HMS hyggst nýta þessa heimild, finnist skýr dæmi um leigusamninga sem ekki hafa verið skráðir, en til þess getur stofnunin stuðst við eigin gögn og gögn úr skattframtölum einstaklinga.

Lána­mark­að­ur

Ný íbúða­lán til heim­ila á breyti­leg­um vöxt­um á hverf­andi hveli eft­ir vaxta­dóm­inn

Í síðasta mánuði voru stýrivextir Seðlabanka Íslands hækkaðir um 0,25 prósentustig, úr 7,25% í 7,5%. Tveir nefndarmenn peningastefnunefndar bankans vildu hækka vextina um 0,5 prósentustig en þrír nefndarmenn studdu ákvörðun um að hækka um 0,25 prósentustig. Næsta vaxtaákvörðun er fyrirhuguð 20. maí næstkomandi.

Stýrivextir stóðu í 8,5% í upphafi árs 2025 og voru lækkaðir um 1,25 prósentustig í fjórum skrefum á síðasta ári. Úr nýjustu Hagvísum Seðlabankans má lesa meiri ásókn í óverðtryggð lán. Milli janúarmánaða 2025 og 2026 hækkaði hlutfall óverðtryggðra lána af nýjum íbúðalánum til heimila úr 40% í rúm 53%, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu svokallaða um miðjan október 2025 greip um sig talsverð óvissa á lánamarkaði. Í framhaldinu gerðu flestar lánastofnanir hlé á afgreiðslu íbúðalána af ýmsum gerðum, sér í lagi lána með breytilegum vöxtum. Skert framboð af lánum á breytilegum vöxtum endurspeglast skýrt á myndinni hér að ofan sem sýnir hvernig skipting nýrra fasteignalána til heimila eftir tegund lána hefur þróast undanfarin ár. Einn liður í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar sneri að því að eyða þeirri óvissu sem hafði skapast á lánamarkaði með birtingu ákveðinna vaxtaviðmiða, í samráði við Seðlabanka Íslands, sem gætu legið til grundvallar verðtryggðum lánum á breytilegum vöxtum. Seðlabankinn hóf að birta vaxtaviðmiðin í fyrstu viku nóvembermánaðar og í kjölfarið uppfærðu bankarnir lánaframboð sín.

Eins og sjá má á myndinni hér að ofan var fjárhæð lána á breytilegum vöxtum innan við 9% af nýjum lánum í janúar síðastliðnum, en um helmingur lána var á breytilegum vöxtum í janúar 2025. Munar þar mest um hlutdeild verðtryggðra lána á breytilegum vöxtum sem hefur dregist verulega saman eftir vaxtadóminn vegna skerts framboðs af slíkum lánum. Um það bil 30% nýrra fasteignalána til heimila í hverjum mánuði höfðu verið á breytilegum verðtryggðum vöxtum fyrir vaxtadóminn, en í kjölfar hans hefur hlutdeildin snarlækkað og í janúar síðastliðnum var hún komin undir 4%.

Eins og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hefur lánaframboð bankanna tekið að aukast á ný. Upplýsingar í þeim Hagvísum sem Seðlabankinn gaf út undir lok marsmánaðar náðu ekki lengra en fram í janúar 2026, en von er á næstu Hagvísum í lok júní.

Í fyrsta skipti í rúm 3 ár ná óverð­tryggð lán aft­ur yf­ir­hönd­inni

Hrein ný lántaka heimila nam 9,7 milljörðum króna í febrúar og dróst saman um rúmlega 15% milli mánaða. Mögulegt er að samdrátturinn í hreinni nýrri lántöku í febrúar sé að hluta til vegna fárra kaupsamninga undanfarna mánuði, þar sem nokkur töf getur verið á milli undirritunar kaupsamnings og útgáfu láns.

Undanfarin rúm þrjú ár hafa einkennst af háu nafnvaxtastigi og hafa heimilin endurfjármagnað óverðtryggð lán sín með verðtryggðum lánum. Fyrir vikið hefur hlutdeild óverðtryggðra lána af útistandandi íbúðalánum til heimila farið lækkandi. Í febrúar síðastliðnum voru til að mynda 34,5% allra útistandandi íbúðalána til heimila á óverðtryggðum vöxtum en til samanburðar var hlutfallið 56% í október 2022. Á þeim tímapunkti var hrein ný óverðtryggð lántaka heimila meiri en hrein ný verðtryggð lántaka.

Hrein ný verðtryggð lántaka hefur svo haft yfirhöndina yfir óverðtryggða lántöku frá þeim tíma þar til í febrúar síðastliðnum. Þá nam hrein ný óverðtryggð lántaka heimila 5,6 milljörðum króna en hrein ný verðtryggð lántaka heimila nam 4,1 milljarði króna. Það var í fyrsta sinn í þrjú ár sem heimilin tóku ný óverðtryggð lán fyrir hærri fjárhæð en ný verðtryggð lán, umfram uppgreiðslur.

Upp­greiðsl­ur verð­tryggðra lána eru um­fram nýja lán­töku hjá bönk­um í fyrsta skipti í fjög­ur ár

Samhliða meiri ásókn í óverðtryggð lán leituðu heimilin í auknum mæli til banka við fjármögnun íbúðakaupa og/eða endurfjármögnun eldri lána, enda er framboð óverðtryggðra lána meira hjá bönkum samanborið við lífeyrissjóði um þessar mundir. Hrein ný íbúðalán til heimila námu um 5,14 milljörðum króna hjá bönkunum og 5,09 milljörðum króna hjá lífeyrissjóðunum í febrúar, en uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu alls 539 milljónum króna í mánuðinum.

Þannig voru hrein ný íbúðalán banka til heimila meiri að umfangi samanborið við lífeyrissjóði í fyrsta skipti síðan í desember 2024. Líkt og farið var yfir í febrúarskýrslu leituðu heimilin í auknum mæli til lífeyrissjóða við fjármögnun íbúðakaupa í fyrra, en þeir fjármögnuðu 75% af aukinni lántöku heimila í fasteignum á árinu.

Hrein ný óverðtryggð útlán banka námu 6 milljörðum króna í febrúar en til frádráttar komu uppgreiðslur á verðtryggðum lánum fyrir 914 milljónir króna hjá þeim. Þetta er í fyrsta skipti síðan í mars 2022 sem ný lántaka heimila er minni en upp- og umframgreiðslur verðtryggðra lána hjá viðskiptabönkunum.

Hjá lífeyrissjóðum var þessu öfugt farið í febrúar. Hrein ný verðtryggð útlán lífeyrissjóða námu 5,5 milljörðum króna í febrúar en til frádráttar komu uppgreiðslur á óverðtryggðum lánum fyrir 365 milljónir króna hjá þeim.

Óverð­tryggð íbúða­lána­kjör banka hafa versn­að eft­ir stýri­vaxta­hækk­un

Líkt og áður hefur komið fram hækkaði Seðlabankinn stýrivexti um 0,25 prósentustig í síðasta mánuði. Þrír stærstu viðskiptabankarnir hafa brugðist við stýrivaxtahækkuninni með því að hækka óverðtryggða vexti um 0,10 til 0,35 prósentustig.

Allir hækkuðu þeir óverðtryggða breytilega vexti um 0,25 prósentustig. Óverðtryggðir fastir vextir voru aftur á móti hækkaðir um 0,10 til 0,35 prósentustig. Vaxtahækkanir voru mismiklar eftir lengd fastvaxtatímabils, en vaxtahækkanir voru umfangsmeiri eftir því sem fastvaxtatímabilið var styttra hjá Landsbankanum en voru umfangsmeiri hjá Íslandsbanka eftir því sem fastvaxtatímabilið var lengra hjá Íslandsbanka en í boði er að festa óverðtryggða vexti til eins, þriggja og fimm ára. Hjá Arion banka er hins vegar eingöngu boðið upp á að festa vexti til þriggja ára.

Fastir verðtryggðir vextir bankanna voru ýmist lækkaðir, hækkaðir eða þeim haldið óbreyttum eins og sjá má í meðfylgjandi töflu. Ný lán eru ekki í boði á breytilegum verðtryggðum vöxtum eftir vaxtadóminn en Arion banki lækkaði vexti á útistandandi lánum á breytilegum verðtryggðum vöxtum um 0,10 prósentustig á meðan Íslandsbanki og Landsbankinn héldu vöxtum á slíkum lánum óbreyttum.

Lána­fram­boð líf­eyr­is­sjóða minna nú en fyr­ir vaxta­dóm­inn

Lánaframboð LSR, Lífeyrissjóðs Verzlunarmanna, Söfnunarsjóðs lífeyrisréttinda og Brúar lífeyrissjóðs hefur minnkað eftir vaxtadóminn fyrrnefnda og ný íbúðalán sjóðsins eru öll á föstum verðtryggðum vöxtum, en kjör áðurnefndra sjóða breyttust ekki við stýrivaxtahækkunina í mars.

Hjá Frjálsa lífeyrissjóðnum bjóðast lántakendum verðtryggð lán með vöxtum sem eru breytilegir (vaxtaákvörðun á þriggja mánaða fresti), verðtryggð lán með föstum vöxtum út lánstímann og óverðtryggð lán með föstum vöxtum til þriggja ára í senn. Ekki breyttust lánakjör á óverðtryggðum lánum sjóðsins í marsmánuði.

Vextir á óverðtryggðum föstum vöxtum (til þriggja ára) Almenna – Lífsverks lífeyrissjóðsins hækkuðu um 0,25% í kjölfar stýrivaxtahækkunar en sjóðurinn býður líka upp á verðtryggð lán (á breytilegum vöxtum eða föstum vöxtum til þriggja ára eða út lánstímann) en kjör á þeim lánum breyttust ekki við stýrivaxtahækkunina.

Birta lífeyrissjóður býður upp á óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum sem hækkuðu um 0,25% eftir stýrivaxtahækkunina. Sjóðurinn býður einnig upp á íbúðalán annars vegar á breytilegum verðtryggðum vöxtum sem lækkuðu um 0,16% í byrjun apríl og hins vegar verðtryggð lán á föstum vöxtum en vaxtakjör slíkra lána tóku ekki breytingum.

Almennt eru skilyrði lífeyrissjóða til lántöku takmarkaðri samanborið við skilyrði bankanna. Eins er réttur til lántöku mismunandi milli sjóða en algeng skilyrði eru til að mynda að hafa einhvern tímann greitt iðgjöld í viðkomandi sjóð eða að hafa greitt síðustu 6 eða 12 mánuði í sjóðinn. Eins getur lántökuréttur hjá sjóðunum verið rýmri fyrir fyrstu kaupendur samanborið við aðra kaupendur en það á til að mynda við í tilfelli Lífeyrissjóðs Verzlunarmanna.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Þrefalt fleiri nýj­­ar íbúð­­ir urðu full­­bún­­­ar í mars en í jan­ú­­ar og febr­­ú­­ar

Í marsmánuði urðu 414 nýjar íbúðir fullbúnar sem er talsvert meiri fjöldi en í janúar og febrúar á þessu ári. Í janúar urðu 134 nýjar íbúðir fullbúnar og í febrúar voru þær 130, þannig að fjöldinn í mars var rúmlega þrefalt meiri en í hvorum þessara mánaða, en þetta kom fram í frétt á vef HMS.

Þrátt fyrir sterkan marsmánuð hafa færri nýjar íbúðir orðið fullbúnar á fyrstu þremur mánuðum ársins heldur en á sama tímabili áranna 2024 og 2025, eða 676 íbúðir samanborið við 777 og 748 íbúðir. Mars vegur því þungt í uppgjöri fyrsta ársfjórðungs og dregur upp mynd af auknum verklokum undir lok hans en frekari upplýsingar um fullbúnar íbúðir má nálgast í mælaborði HMS um fullbúnar íbúðir.

Íbúða­upp­bygg­ing í fyrra var um­fram nýja þörf vegna lít­ill­ar fólks­fjölg­un­ar

Fyrr í þessum mánuði gaf HMS út samantekt um hvernig gekk að mæta húsnæðisáætlunum sveitarfélaga fyrir árið 2025. Niðurstöðurnar sýna að fólksfjölgun var almennt í takt við lágspá þeirra sveitarfélaga sem skiluðu inn húsnæðisáætlun, eftir að þróunin hafði verið nær miðspá og jafnvel háspá árin á undan. Hins vegar var þó nokkur breytileiki á milli sveitarfélaga. Í Reykjavík fjölgaði íbúum til að mynda mun minna en áætlanir gerðu ráð fyrir en á Ísafirði reyndist fólksfjölgun vera töluvert umfram spár sveitarfélagsins.

Vegna hægari fólksfjölgunar en miðspár sveitarfélaganna gerðu ráð fyrir reyndist íbúðaþörf minni en áætlað hafði verið. Á sama tíma var uppbygging íbúða umtalsverð á árinu 2025. Niðurstaðan var sú að byggt var umfram nýja íbúðaþörf ársins, sem gerði kleift að ganga á þá uppsöfnuðu íbúðaskuld sem myndast hafði á fyrri árum. HMS áætlar gróflega að íbúðaskuldin hafi minnkað um 500 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu árið 2025 og um rúmlega 120 íbúðir í nágrenni þess.

Bygg­ing­ar­hæf­ar lóð­ir duga ekki fyr­ir áætl­aðri íbúða­þörf í flest­um lands­hlut­um

Þrátt fyrir þessa þróun bendir yfirferð á húsnæðisáætlunum til þess að framboð byggingarhæfra lóða á árinu hafi víða ekki verið nægilegt til að mæta áætlaðri íbúðaþörf komandi ára. Á höfuðborgarsvæðinu var staðan best í Reykjavík og Garðabæ, þar sem nægilegt framboð byggingarhæfra lóða var til staðar, en skortur var hins vegar í Kópavogi, Hafnarfirði og Mosfellsbæ.

Við túlkun þessara upplýsinga þarf að hafa í huga að staða byggingarhæfra lóða er mismunandi milli sveitarfélaga. Í sumum sveitarfélögum er til að mynda talsvert framboð af byggingarhæfum lóðum sem hefur ekki enn verið úthlutað. Í öðrum sveitarfélögum, einkum á höfuðborgarsvæðinu og í stærri sveitarfélögum, er hins vegar algengara að lóðum sé úthlutað fyrr í ferlinu, áður en þær teljast byggingarhæfar. Þar verða lóðirnar byggingarhæfar síðar og framkvæmdir hefjast oft fljótlega í framhaldinu. Fjöldi byggingarhæfra lóða gefur því ákveðna vísbendingu um stöðuna en endurspeglar ekki alltaf með sama hætti raunverulegt svigrúm til uppbyggingar milli sveitarfélaga.

Lóða­verð veg­ur þyngst í bygg­ing­ar­kostn­aði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Húsnæðisáætlanir veita einnig upplýsingar um opinber þjónustugjöld og byggingartengd gjöld sem sveitarfélög og veitufyrirtæki leggja á í tengslum við skipulag og uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis. Samanburður á kostnaði við íbúðauppbyggingu sýnir að opinber gjöld eru hæst á höfuðborgarsvæðinu. Sem hlutfall af markaðsvirði íbúða reynast þau þó hærri á Selfossi, sem bendir til þess að kostnaðarbyrði slíkra gjalda geti vegið þyngra utan stærsta markaðssvæðisins.

Helstu kostnaðarliðir nýbygginga eru gatnagerðargjöld, byggingaréttargjöld (lóðaverð), byggingarleyfisgjöld og tengigjöld, þar á meðal gjöld vegna fráveitu, hitaveitu, rafveitu og vatnsveitu. Í flestum landshlutum hafa gatnagerðargjöld verið stærsti kostnaðarliður nýbygginga. Á undanförnum árum hefur þetta hins vegar breyst á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni þess, þar sem lóðaverð er nú orðið stærsti kostnaðarliðurinn.

Við mat á opinberum gjöldum vegna nýbygginga er notast við staðlað húsnæði til samanburðar á kostnaði. Í þessu tilviki er viðmiðunarhúsið fjögurra íbúða raðhús. Í húsnæðisáætlunum sínum gefa sveitarfélögin upplýsingar um þá kostnaðarliði sem innheimtir eru vegna húsnæðisins út frá gildandi gjaldskrám. Í töflunni hér að neðan má sjá meðalbyggingarkostnað eftir landshlutum fyrir árin 2024 og 2025 samkvæmt upplýsingum úr húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna.

Út frá fasteignamati ársins 2026, sem miðast við verðlag í febrúar 2025, má svo nálgast markaðsvirði viðmiðunarhússins í tilteknu sveitarfélagi í hverjum landshluta. Miðað er við að húsið sé staðsett í stærsta þéttbýlisstað hvers landshluta. Markaðsvirðið má sjá í töflunni hér að neðan ásamt kostnaði við opinber þjónustugjöld og byggingartengd gjöld. Einnig er þar að finna hlutfall kostnaðar af markaðsvirði í hverju sveitarfélagi.

Í töflunni má sjá að markaðsvirði viðmiðunarhússins er hæst í Reykjavík þar sem samtala opinberra þjónustugjalda og byggingartengdra gjalda er jafnframt hæst. Markaðsvirði viðmiðunarhússins er hins vegar lægst á Egilsstöðum í Múlaþingi, á meðan kostnaður vegna þjónustugjalda og byggingartengdra gjalda er lægstur á Ísafirði.

Hlutfall kostnaðar af virði er misjafnt milli þeirra svæða sem hér eru borin saman. Hlutfallið er hæst á Selfossi í Sveitarfélaginu Árborg þar sem kostnaðurinn nemur um 13% af markaðsvirði viðmiðunarhússins. Hlutfallið er hins vegar lægst á Ísafirði þar sem það er um 4%. Í Reykjavík er hlutfallið um 9% og á Akureyri er það um 8%.

Þétt­ing byggð­ar mæt­ir mestri and­stöðu með­al eldra fólks í út­hverf­um

Nýlega lét HMS framkvæma könnun um búsetu- og skipulagsóskir landsmanna. Í könnuninni var meðal annars spurt hvaða þættir skipta mestu máli við val á húsnæði og nærumhverfi auk þess sem viðhorf þátttakenda til þéttingar byggðar í þeirra nánasta nærumhverfi var kannað. Könnunin var framkvæmd af Prósent fyrir hönd HMS. Gögnum var safnað í tveimur netkönnunum sem sendar voru til svarenda í könnunarhópi Prósents. Fyrri könnunin var opin frá 6. til 20. mars og sú síðari frá 12. til 28. mars 2026.

Úrtakið samanstóð af rúmlega 4.000 manns alls staðar af landinu. Yfir 2.000 þátttakendur svöruðu könnuninni og því var svarhlutfallið um 50%. Til að niðurstöðurnar gefi sem réttasta mynd af viðhorfi þjóðarinnar voru þær vigtaðar eftir kyni, aldri og búsetu.

Öryggi, gott samfélag og vinaleg samskipti skiptu svarendur á öllum aldri miklu máli við val á nærumhverfi. Áherslur fólks taka þó eðlilega breytingum eftir æviskeiðum og endurspegluðu niðurstöður könnunarinnar það skýrt.

Aðspurð hvaða atriði skipta mestu máli við val á nærumhverfi eru almennt öryggi, gott samfélag og vinaleg samskipti efst á lista. Nálægð við verslanir, náttúru og tengingar við gönguleiðir skipta þátttakendur einnig miklu máli heilt á litið. Áherslur taka þó eðlilega breytingum eftir æviskeiðum, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Yngri svarendur, einkum fólk á barneignaaldri, leggja fremur áherslu á hagnýta þætti á borð við nálægð við vinnu, verslanir, skóla og leikskóla. Eldri svarendur leggja hins vegar meira upp úr þægindum, gæðum nærumhverfis og góðu aðgengi, svo sem greiðfærni einkabíls og litlum þéttleika byggðar.

Í könnuninni var einnig spurt um viðhorf til þéttingar byggðar í nánasta nærumhverfi svarenda. Meirihluti íbúa höfuðborgarsvæðisins er andvígur þéttingu byggðar í nánasta nærumhverfi við heimili sitt. Viðhorf til þéttingar byggðar í nánasta nærumhverfi eftir búsetu samkvæmt könnuninni má sjá á mynd hér að neðan.

Líkt og myndin hér að ofan sýnir benda niðurstöður könnunarinnar til þess að andstaða við þéttingu byggðar í nærumhverfi vaxi eftir því sem búið er fjær miðbæ Reykjavíkur. Andstaða við þéttingu byggðar í nærumhverfi er töluvert meiri í úthverfum Reykjavíkur og annars staðar á höfuðborgarsvæðinu heldur en í miðbænum og enn meiri meðal íbúa utan höfuðborgarsvæðisins. Á sama tíma voru yngri þátttakendur og íbúar í þéttari og grónari hverfum almennt jákvæðari gagnvart þéttingu byggðar í nærumhverfi sínu.

Bú­setu­ósk­ir kalla á fjöl­breytt­ara fram­boð

Í könnuninni voru þátttakendur einnig spurðir út í hvernig húsnæði þeir töldu sig myndu búa í eftir fimm ár. Á höfuðborgarsvæðinu virðast búsetuóskir eftir fimm ár vera nokkuð ólíkar eftir aldri. Yngstu svarendurnir, 18–24 ára, segjast mun frekar sjá fyrir sér að búa í fjölbýli en sérbýli, en hjá eldri aldurshópum verður myndin fjölbreyttari. Sérbýli vegur þyngst hjá fólki á miðjum aldri, einkum í hópunum 35–44 ára og 45–54 ára, en meðal elstu svarenda eykst vægi fjölbýlis aftur.

Þegar litið er sérstaklega til þeirra svarenda á höfuðborgarsvæðinu sem sjá fyrir sér að búa í fjölbýli þarf að hafa í huga að fjölbýli er ekki einsleitur búsetukostur. Hugtakið nær yfir ólíkar húsagerðir, allt frá tví-, þrí- og fjórbýlum með 2 til 4 íbúðum til stærri fjölbýlishúsa, sem hér eru flokkuð sem smærri fjölbýli með 5 til 8 íbúðum á stigagangi, meðalstór fjölbýli með 9 til 16 íbúðum á stigagangi og stór fjölbýli með 17 eða fleiri íbúðum á stigagangi.

Yngri og miðaldra svarendur nefna oftar smærri fjölbýli eða tví-, þrí- og fjórbýli, en með hækkandi aldri vex hlutfall þeirra sem kjósa meðalstór eða stór fjölbýli. Hjá elsta aldurshópnum, 65 ára og eldri, vegur þessi kostur þyngra en hjá yngri hópum.

Þessar niðurstöður benda til þess að óskir um húsnæði taki mið af ólíkum þörfum á mismunandi æviskeiðum. Fyrir suma kann að skipta meira máli að búa í smærri einingum sem falla vel að gróinni byggð, en stærra fjölbýli virðist höfða frekar til annarra, mögulega vegna aukinnar þjónustu og þæginda. Niðurstöðurnar undirstrika því mikilvægi þess að húsnæðisframboð á höfuðborgarsvæðinu sé fjölbreytt og taki mið af ólíkum búsetuóskum eftir aldri.

Meiri­hluti íbúða í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er í stór­um fjöl­býl­um

Samkvæmt niðurstöðum talningar HMS á íbúðum í byggingu má greina uppbygginguna nánar eftir tegund húsnæðis og stærð fjölbýlishúsa. Einbýlishús og sérbýlishús halda sinni hefðbundnu flokkun en fjölbýlishús eru hér flokkuð eftir fjölda íbúða á stigagangi með sama hætti og lýst var í kaflanum hér á undan.

Niðurstöður talningarinnar sýna að stærstur hluti íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu er í stórum fjölbýlishúsum og að sá flokkur vegur langþyngst í flestum sveitarfélögum. Þetta er sérstaklega áberandi í Reykjavíkurborg, þar sem uppbyggingin er langmest að umfangi og stór fjölbýlishús mynda langstærstan hluta þeirra íbúða sem nú eru í byggingu. Sama mynstur sést einnig í Hafnarfirði og Garðabæ, þar sem uppbygging er einnig talsverð og þungi hennar fyrst og fremst í stærri fjölbýlishúsum. Í Kópavogsbæ er uppbyggingin minni að heildarumfangi en engu að síður sést þar skýrt að fjölbýlishús, og þá einkum stærri fjölbýlishús, eru ráðandi í samsetningu þeirra íbúða sem eru í byggingu.

Þessi dreifing bendir til þess að meginþungi nýrrar íbúðauppbyggingar sé í þéttri byggð og í húsnæði þar sem margar íbúðir eru byggðar innan sömu lóðar. Það gefur til kynna að uppbyggingin á höfuðborgarsvæðinu sé að verulegu leyti drifin áfram af þéttingarverkefnum og uppbyggingu stærri fjölbýla fremur en af smærri húsagerðum. Slík þróun er í samræmi við það sem búast má við á svæðum þar sem land er takmarkað, þörf eftir íbúðum mikil og skipulagsáherslur miðast í auknum mæli við skilvirkari landnýtingu.

Þótt stór fjölbýlishús séu ráðandi í heildarmyndinni sýnir myndin einnig að aðrar húsgerðir skipta máli, einkum í einstökum sveitarfélögum. Í Mosfellsbæ er samsetning uppbyggingarinnar til að mynda fjölbreyttari en í stærstu sveitarfélögunum, þar sem bæði einbýlishús, sérbýlishús og smærri fjölbýli hafa meira vægi samhliða stærri fjölbýlishúsum. Það bendir til þess að uppbyggingin þar sé ekki eins einhliða bundin við stærstu fjölbýlishúsin og víða annars staðar á höfuðborgarsvæðinu.

Þegar niðurstöður könnunarinnar um skipulagsóskir eru bornar saman við samsetningu íbúða í byggingu blasir við að uppbyggingin á höfuðborgarsvæðinu er einsleitari en óskir svarenda. Könnunin sýnir að eftirspurnin dreifist á fleiri tegundir húsnæðis og að óskir um fjölbýli beinast ekki síður að smærri og meðalstórum fjölbýlum en þeim stærstu. Talning HMS sýnir hins vegar að stærstur hluti nýrra íbúða rís nú í stórum fjölbýlishúsum. Þetta gefur tilefni til að huga að því hvort samsetning nýrrar uppbyggingar endurspegli nægilega vel óskir heimila og hvort svigrúm sé til að auka vægi fleiri húsagerða í framtíðinni.