Sept­em­bertaln­ing 2026

Inn­gang­ur

Tvisvar á ári framkvæmir HMS heildstæða greiningu á stöðu íbúðauppbyggingar á Íslandi með talningu allra íbúða í byggingu og mati á framvindu þeirra. Slík greining, sem fram fer í mars og september ár hvert, veitir mikilvæga yfirsýn yfir umfang framkvæmda, dreifingu þeirra milli landshluta og þróun á mismunandi stigum byggingarferlisins. Niðurstöðurnar nýtast bæði við greiningu á jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði og sem stoð við stefnumótun stjórnvalda og annarra hagaðila í húsnæðismálum.

Í þessari skýrslu er greint frá niðurstöðum septembertalningar HMS árið 2026. Gögnin eru borin saman við fyrri talningar til að varpa ljósi á þróun íbúðauppbyggingar á landinu, hraða framkvæmda, svæðisbundinn mun og horfur á markaði næstu ár.

Helstu nið­ur­stöð­ur taln­ing­ar­inn­ar eru þess­ar:

Íbúð­um í bygg­ingu fækk­ar á ný

Alls eru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu en þar að auki eru 1.855 íbúðir fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Í mars voru 6.988 íbúðir byggingu og hefur þeim því fækkað um 772, eða 11%, á sex mánuðum. Frá september 2025 hefur þeim fækkað um 348, eða rúmlega 5%.

Íbúðum á síðari stigum byggingarferlisins, þ.e. á framvindustigum 4 til 6, fækkaði um 13% á milli talninga, úr 3.762 í mars niður í 3.275 í september. Þær eru þó rúmlega 9% fleiri en í septembertalningu fyrir ári síðan þegar þær voru 2.994.

Samdrátturinn síðastliðið ár kemur þó sérstaklega skýrt fram á fyrstu stigum byggingarferlisins. Alls er 2.941 íbúð á framvindustigum 1 til 3 samkvæmt septembertalningu og hafa þær aldrei verið færri frá því talningar HMS hófust í september 2021. Í mars voru 3.225 íbúðir á þessum stigum og hefur þeim því fækkað um 284, eða tæplega 9%, á milli talninga. Í september í fyrra voru þær 3.570 og hefur þeim því fækkað um 629, eða tæplega 18%, á einu ári.

Fækkunin hefur einkum orðið á framvindustigum 2 og 3. Aðeins 92 íbúðir eru nú á framvindustigi 2, samanborið við 230 í mars og 496 í september í fyrra. Á framvindustigi 3 eru 1.962 íbúðir, samanborið við 2.195 í mars og 5.519 fyrir ári síðan. Á móti hefur íbúðum á framvindustigi 1 fjölgað úr 555 í 887 undanfarið ár, en sú fjölgun vegur aðeins að hluta upp á móti fækkuninni á næstu tveimur stigum.

Þróunin sýnir að færri íbúðir eru nú á fyrri hluta byggingarferilsins en áður. Það getur haft áhrif á framboð nýrra íbúða þegar fram líða stundir, þar sem þær íbúðir sem nú eru á fyrstu framvindustigum eru að jafnaði lengra frá því að verða fullbúnar. Þróunin er jafnframt í samræmi við verulega fækkun nýrra framkvæmda á milli talninga.

Full­bún­um íbúð­um sem ekki hafa ver­ið tekn­ar í notk­un fjölg­ar áfram

Alls eru 1.855 íbúðir á framvindustigi 7 samkvæmt septembertalningu 2026. Á því framvindustigi eru íbúðir sem eru fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Þeim hefur fjölgað um 447 frá marstalningu, eða 32%, þegar þær voru 1.409. Frá septembertalningu 2025 hefur þeim fjölgað um 854, eða 85%, en þá voru þær 1.002.

HMS hefur áður bent á mikla uppsöfnun fullbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun en þeim hefur fjölgað mikið og hratt undanfarin ár, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Íbúðirnar eru nú rúmlega nífalt fleiri en þær voru við fyrstu talningu HMS á íbúðum í byggingu í september árið 2021, þegar þær voru rétt um 200.  

Vægi fullbúinna íbúða hefur jafnframt aukist mikið í heildarfjölda íbúða í byggingu. Í september 2025 voru íbúðir á framvindustigi 7 um 13% allra íbúða í byggingu samkvæmt talningu en hlutfallið er nú 23%. Nær fjórða hver íbúð í byggingu er því fullbúin án þess að hafa verið tekin í notkun samkvæmt nýjustu talningu.

Fjölgun fullbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun hefur verið mismikil eftir svæðum. Mest hefur þeim fjölgað í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, þar sem þeim fjölgaði um 356 íbúðir á milli talninga, eða um 105%. Í Reykjavík fækkaði þeim hins vegar um 98 íbúðir, eða um 28%. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði þeim um 98 íbúðir, eða um 16%, og annars staðar á landsbyggðinni um 91 íbúð, eða um 81%.

Stór hluti fullbúinna tómra íbúða hefur verið á framvindustigi 7 um nokkurt skeið, enda hefur sala nýbygginga verið hæg undanfarin misseri. Alls voru 1.222 af þeim 1.856 íbúðum sem nú eru á framvindustigi 7 einnig á sama framvindustigi í mars, eða um tveir þriðju hlutar. Þá hafa 673 íbúðir verið á framvindustigi 7 síðan í september 2025 eða fyrr, sem samsvarar um 35% allra íbúða á framvindustigi 7. Uppsöfnunin skýrist því ekki eingöngu af nýlegu flæði íbúða inn á lokastig byggingarferlisins heldur er þar einnig umtalsverður fjöldi sem hefur verið fullbúinn án þess að vera tekinn í notkun í að minnsta kosti eitt ár.

Þær 673 íbúðir sem hafa verið á framvindustigi 7 í að minnsta kosti eitt ár eru að mestu leyti staðsettar í fáum sveitarfélögum. Flestar eru í Hafnarfirði (213 íbúðir), en næstflestar í Árborg (99), Reykjanesbæ (80), Kópavogi (72) og Reykjavík (71). Þessi fimm sveitarfélög hýsa saman um 80% þeirra íbúða sem hafa verið á framvindustigi 7 síðan í september 2025 eða lengur.

Íbúð­um í bygg­ingu fækk­ar á milli taln­inga á öll­um svæð­um

Af þeim 6.215 íbúðum sem eru í byggingu á landinu öllu samkvæmt septembertalningu HMS er 4.391 á höfuðborgarsvæðinu, eða um 71%. Þar af eru 2.602 íbúðir í Reykjavík og 1.789 annars staðar á höfuðborgarsvæðinu. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru 938 íbúðir í byggingu og 886 annars staðar á landsbyggðinni.

Íbúðum í byggingu hefur fækkað frá marstalningu á öllum svæðum, en þó mismikið. Mest fækkaði íbúðum í byggingu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, þar sem þeim fækkaði úr 1.404 í mars í 938 í september. Það jafngildir fækkun um 466 íbúðir, eða rúmlega þriðjungi. Íbúðirnar eru jafnframt um þriðjungi færri en í september 2025, þegar 1.403 íbúðir voru í byggingu á svæðinu.

Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu eru nú 1.789 íbúðir í byggingu, samanborið við 1.952 í mars. Þar hefur íbúðum í byggingu því fækkað um 163, eða rúmlega 8% á milli talninga. Íbúðirnar eru jafnframt um 5% færri en í september í fyrra.

Í Reykjavík hafa orðið minni breytingar á fjölda íbúða í byggingu á milli talninga, en þar eru þær nú 2.602 samanborið við 2.644 í mars. Íbúðunum fækkaði því um 42 á milli talninga, sem samsvarar tæplega 2% fækkun. Þrátt fyrir fækkun frá mars eru þær enn 217 íbúðum fleiri en í september 2025, eða um 9%.

Annars staðar á landsbyggðinni eru 886 íbúðir í byggingu, samanborið við 988 í mars. Þeim hefur því fækkað um 102, eða rúmlega 10%, frá síðustu talningu. Íbúðirnar eru hins vegar nánast jafn margar og í september í fyrra, þegar 882 íbúðir voru í byggingu.

Samdrátturinn frá marstalningu er því að mestu utan Reykjavíkur og mestur í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Reykjavík sker sig úr að því leyti að þar eru enn fleiri íbúðir í byggingu en fyrir ári síðan, þrátt fyrir lítilsháttar fækkun frá því í mars.

Upp­bygg­ing er hlut­falls­lega mest í Ölfusi og Vog­um

Fjöldi íbúða í byggingu einn og sér gefur ekki alltaf rétta mynd af umfangi uppbyggingar, enda er mikill munur á stærð sveitarfélaga. Þegar fjöldi íbúða á framvindustigum 1–6 er borinn saman við fjölda fullbúinna íbúða í hverju sveitarfélagi kemur í ljós að uppbygging er hlutfallslega mest í nokkrum minni sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins.

Hlutfallið er hæst í Ölfusi, þar sem íbúðir í byggingu nema um 15,2% af fjölda fullbúinna íbúða í sveitarfélaginu. Næsthæst er hlutfallið í Vogum þar sem það mælist 14,0%. Þar á eftir koma Hvalfjarðarsveit með 11,5%, Hörgársveit með 10,7% og Skeiða- og Gnúpverjahreppur með 10,2%.

Hlutfallslega mikil uppbygging er einnig í Hveragerði (9,3%), Grímsnes- og Grafningshreppi (9,1%) og Hrunamannahreppi (8,2%). Nokkur sveitarfélög á Suðurlandi eru því ofarlega á listanum, þótt fjöldi íbúða í byggingu þar sé mun minni en í stærstu sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins.

Innan höfuðborgarsvæðisins er hlutfallið hæst í Garðabæ (7,8%), og þar á eftir í Hafnarfirði (6,2%). Í Reykjavík eru langflestar íbúðir í byggingu ef litið er til fjölda, en þar nema þær 4,4% af fjölda fullbúinna íbúða. Í Kópavogi er hlutfallið 2,3% og í Mosfellsbæ 1,7%. Niðurstaðan getur því breyst talsvert þegar tekið er tillit til stærðar núverandi íbúðastofns.

Nýj­um fram­kvæmd­um fækk­ar um rúm­lega helm­ing á milli taln­inga og hafa aldrei ver­ið færri

Frá marstalningu 2026 hófust framkvæmdir við byggingu 772 íbúða á landinu öllu og hafa þær aldrei verið færri frá upphafi íbúðatalninga HMS. Á síðastliðnum sex mánuðum hófust framkvæmdir við 982 færri íbúðir en á sex mánuðunum þar á undan, þegar framkvæmdir hófust við byggingu 1.754 íbúða. Nýjum framkvæmdum fækkaði því um 56% á milli talninga og voru jafnframt 48% færri en í septembertalningu fyrir ári síðan, þegar framkvæmdir höfðu hafist við byggingu 1.499 íbúða frá fyrri talningu.

Nýjum framkvæmdum fækkaði á milli talninga á öllum svæðum. Í Reykjavík hófust framkvæmdir við byggingu 279 íbúða á milli talninga, samanborið við 661 íbúð á sex mánuðunum þar á undan, og fækkaði því um 58% á milli talninga. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu hófust framkvæmdir við 299 íbúðir, samanborið við 578 íbúðir í síðustu talningu, sem samsvarar um 48% fækkun.

Hlutfallslega er samdrátturinn mestur í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Þar hófust framkvæmdir við byggingu 48 íbúða, samanborið við 321 íbúð á sex mánuðunum þar á undan. Nýjum framkvæmdum fækkaði því um 85% á milli talninga á svæðinu. Annars staðar á landsbyggðinni hófust framkvæmdir við 146 íbúðir á milli talninga, eða 25% færri en í fyrri talningu.

Sam­drátt­ur í nýj­um fram­kvæmd­um er minni á árs­grund­velli

Þegar horft er til lengra tímabils er samdrátturinn ekki jafn mikill og síðasta talning ein og sér gefur til kynna. Á síðustu tólf mánuðum hafa framkvæmdir hafist við 2.526 íbúðir, samanborið við 3.084 íbúðir á tólf mánaða tímabilinu þar á undan. Nýjum framkvæmdum fækkaði þannig  um 558 íbúðir, eða 18%, á milli ára. Nýjar framkvæmdir eru þó enn um 11% fleiri en árið 2024 og um 5% fleiri en árið 2023.

Þetta skýrist af því að mikið var um nýjar framkvæmdir á fyrri helmingi tólf mánaða tímabilsins, en milli september 2025 og mars 2026 hófust framkvæmdir við 1.754 íbúðir, sem var mesti fjöldi milli talninga frá árinu 2022. Mikill samdráttur frá því í mars vegur því aðeins að hluta til upp á móti þeirri auknu virkni sem mældist í marstalningunni.

Íbúð­um með óbreytta fram­vindu fjölg­ar veru­lega

Alls voru 2.374 íbúðir á framvindustigum 1 til 6 á sama framvindustigi í septembertalningu og þær voru í marstalningu. Íbúðum með óbreytta framvindu fjölgaði um 937, eða 65%, frá síðustu talningu þegar 1.437 íbúðir höfðu staðið á sama framvindustigi frá september 2025. Aukningin er enn meiri í samanburði við septembertalningu í fyrra, þegar 781 íbúð var með óbreytta framvindu. Fjöldinn hefur því rúmlega þrefaldast á einu ári.

Líkt og í fyrri talningum eru flestar íbúðir með óbreytta framvindu á framvindustigi 3, þar sem vinna við burðarvirki er hafin. Alls eru 1.243 íbúðir á því stigi sem voru þar einnig í marstalningu, samanborið við 724 í mars. Þá eru 502 íbúðir á framvindustigi 4 með óbreytta framvindu, samanborið við 345 í síðustu talningu. Samanlagt eru því tæplega þrjár af hverjum fjórum íbúðum með óbreytta framvindu á framvindustigum 3 og 4.

Óbreytt framvindustig þarf þó ekki að þýða að framkvæmdir hafi legið niðri á tímabilinu. Framvindustigin ná yfir misstóra verkþætti og getur töluverð vinna átt sér stað án þess að íbúð færist á næsta stig. Þetta á sérstaklega við um framvindustig 3, sem nær yfir uppsteypu og er almennt einn umfangsmesti og tímafrekasti hluti byggingarferlisins. Í marstalningu benti HMS hins vegar á að fjölgun íbúða með óbreytta framvindu á seinni framvindustigum gæti gefið vísbendingar um hægari framgang verkefna, meðal annars í tengslum við markaðsaðstæður og mikið framboð nýrra óseldra íbúða.

Mikil fjölgun íbúða með óbreytta framvindu er því vísbending um að hægt hafi á framgangi hluta þeirra verkefna sem þegar eru í byggingu. Sú þróun kemur jafnframt fram á sama tíma og nýjum framkvæmdum fækkar verulega og fullbúnum íbúðum sem ekki hafa verið teknar í notkun fjölgar. Ef þróunin heldur áfram gæti hún haft áhrif á hversu hratt núverandi íbúðir í byggingu skila sér sem fullbúnar íbúðir á næstu misserum.

Rúm­lega fjór­ar af hverj­um fimm íbúð­um í bygg­ingu eru í fjöl­býli

Mikil áhersla hefur verið lögð á byggingu fjölbýlisíbúða undanfarin ár. Lang flestar íbúðir sem eru í byggingu í dag eru í fjölbýli. Af þeim 6.216 íbúðum sem eru í byggingu eru 5.093 í fjölbýli, eða um 82%. Einungis 482 einbýlishús eru í byggingu á landinu öllu auk 641 íbúðar í parhúsum eða raðhúsum. Skipting íbúða í byggingu eftir tegund íbúða er þó mjög misjöfn eftir landsvæðum, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Alls staðar eru fjölbýlisíbúðir þó í meirihluta.

Því sem næst allar íbúðir sem eru í byggingu í Reykjavíkurborg eru í fjölbýli, eða um 99% þeirra. Af 2.602 íbúðum sem eru í byggingu í höfuðborginni eru einungis 18 einbýlishús og 13 parhús eða raðhús. Hlutfall fjölbýlis er nokkuð lægra annars staðar á höfuðborgarsvæðinu þar sem um 83% íbúða í byggingu eru í fjölbýli á meðan 8% eru einbýlishús og 9% eru par- eða raðhús.

Eftir því sem fjær dregur höfuðborginni eykst hlutdeild sérbýlisíbúða enn frekar. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru til að mynda 61% íbúða í byggingu í fjölbýlishúsum á meðan rúmlega fjórðungur er í par- eða raðhúsum og 13% eru í einbýlishúsum. Annars staðar á landsbyggðinni er hlutdeild fjölbýlis nær helmingi, á meðan rúmlega fjórðungur íbúða er í par- eða raðhúsum og tæplega fjórðungur íbúða er í einbýlishúsum.

Þrátt fyrir að mikil áhersla hafi verið lögð á uppbyggingu fjölbýlisíbúða undanfarin ár hefur hlutdeild þeirra þó farið lækkandi á allra síðustu misserum, hvort sem litið er til höfuðborgarsvæðisins eða landsbyggðarinnar. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan náði hlutdeild fjölbýlis af íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu hámarki í 95% árið 2024 en hefur nú lækkað niður í rúm 92%. Á landsbyggðinni er hlutfallið nokkuð lægra, en náði hámarki í við 69% á fyrri hluta ársins 2025. Hlutfallið hefur lækkað nokkuð síðan þá og mældist 57% í nýafstaðinni septembertalningu.

Íbúð­ir í smærri fjöl­býl­is­hús­um eru al­geng­ari utan höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Fjölbýlishús er breitt hugtak sem nær yfir allt frá tví-, þrí- og fjórbýlishúsum upp í stórar blokkir. Flokka má fjölbýlishús upp í stór fjölbýli (17+ íbúðir í stigagangi), meðalstór fjölbýli (9 til 16 íbúðir) og smærri fjölbýli (5 til 8 íbúðir) auk tví-, þrí- og fjórbýla. Parhús og raðhús teljast þó til sérbýla.

Skipting fjölbýlisíbúða í byggingu eftir tegund fjölbýlis er ólík eftir landsvæðum, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan er meirihluti fjölbýlisíbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í stórum fjölbýlishúsum með fleiri en 17 íbúðum í stigagangi, eða um 84%. Hlutdeildin er lægri utan höfuðborgarsvæðisins, en helmingur fjölbýlisíbúða í byggingu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins er í stórum fjölbýlishúsum og annars staðar á landsbyggðinni er hlutdeildin 59%.

Meðalstór og smærri fjölbýli eru aftur á móti algengari utan höfuðborgarsvæðisins. Hlutdeild fjölbýlisíbúða í byggingu í tví-, þrí- eða fjórbýlum er hverfandi í Reykjavíkurborg og annars staðar á höfuðborgarsvæðinu á meðan um 8% af fjölbýlisíbúðum í byggingu utan höfuðborgarsvæðisins eru í slíkum fjölbýlishúsum.

Bú­ist við um 2.500 nýj­um full­bún­um íbúð­um ár­lega á tíma­bil­inu 2026-2028

HMS hefur uppfært spá um fjölda fullbúinna íbúða árin 2026, 2027 og 2028 á grundvelli septembertalningar 2026. Spáin byggir á framvindu íbúða en jafnframt er tekið tillit til þess að hluti íbúða í byggingu virðist ekki vera í virkri framleiðslu.

HMS gerir ráð fyrir minni óvissu um áætluð verklok eftir því sem uppbyggingarverkefni eru komin lengra á veg. Þó er enn nokkur óvissa um verklok hjá verkefnum á síðari stigum, til dæmis eru vísbendingar um að byggingaraðilar hafi frestað verklokum í núverandi markaðsaðstæðum.

Samkvæmt spánni gætu að meðaltali um 2.500 íbúðir orðið fullbúnar á hverju ári á tímabilinu 2026-2028. Spáin gerir ráð fyrir að nýjar fullbúnar íbúðir verði um 2.600 árið 2026, um 2.300 árið 2027 og um 2.700 árið 2028. Þó er mikil óvissa um framvindu íbúða á spátímabilinu, sérstaklega fyrir árið 2028.

Sjá má spátölur fyrir nýjar fullbúnar íbúðir á mynd hér að neðan. Spáin byggir á áætluðum verktíma íbúða sem eru í byggingu og bætir við óvissu sem minnkar eftir því sem uppbyggingarverkefnum vindur fram. Nánari útskýringu á forsendunum á bak við spá HMS um nýjar fullbúnar íbúðir má finna í Viðauka II.

Horf­ur um íbúð­a­upp­bygg­ingu á næstu árum hafa versn­að

HMS gerir nú ráð fyrir að færri fullbúnar íbúðir verði til árin 2027 og 2028 heldur en í síðustu íbúðaspá sem framkvæmd var í kjölfar íbúðatalningar í marsmánuði 2026. Samanburðinn á nýrri íbúðaspá og síðustu íbúðaspá HMS má sjá á mynd hér að neðan, en þar má einnig nálgast óvissubilið í spánum tveimur.

Líkt og myndin hér að neðan sýnir er áætlaður fjöldi nýrra íbúða sem verða fullbúnar árið 2026 nær óbreyttur á milli talninga. Óvissubilið er þó minna í nýrri spá HMS, nú er gert ráð fyrir að um 2.600-2.800 nýjar íbúðir verði fullbúnar í ár.

Í nýju spánni gerir HMS ráð fyrir að um 2.100-2.600 nýjar íbúðir verði fullbúnar á árinu 2027. Í síðustu spánni gerði HMS hins vegar ráð fyrir að 2.800-3.700 nýjar íbúðir yrðu fullbúnar á sama ári. Munurinn á milli nýju spárinnar og þeirrar eldri er sömuleiðis mikill fyrir íbúðir sem áætlað er að verði fullbúnar á árinu 2028, en þar gerir nýja spáin ráð fyrir 1.900-2.800 nýjum fullbúnum íbúðum á meðan eldri spáin gerði ráð fyrir 2.700-3.700 íbúðum.

Ein helsta ástæða þess að áætluðum verklokum nýrra fullbúinna íbúða fækkar á milli íbúðaspáa er sú að nýjum íbúðaverkefnum hefur fækkað markvert. Í síðustu íbúðaspá var gert ráð fyrir að nýjar byggingaframkvæmdir yrðu hafnar á 221 íbúð í hverjum mánuði út árið 2026, en það er í samræmi við meðaltal síðustu þriggja ára. Á síðustu sex mánuðum hafa hins vegar einungis hafist framkvæmdir á 129 íbúðum í hverjum mánuði.

Sömuleiðis tekur ný íbúðaspá mið af hægari framvindu íbúða, en fleiri íbúðir eru nú á sama framvindustigi á milli talninga heldur en áður. Þar af leiðandi gerir HMS ráð fyrir að margar íbúðanna sem nú eru í byggingu verði ekki fullbúnar fyrr en á árinu 2028.

Íbúða­spár HMS voru ná­lægt raun­töl­um árin 2022-2025

Á mynd hér að neðan má sjá niðurstöður íbúðaspáa HMS frá talningum á íbúðum í byggingum frá marsmánuði 2022 til síðustu talningar, samanborið við raunstöðu íbúðauppbyggingar á hverju ári. Líkt og myndin sýnir er nokkur dreifing á milli spáa, þar sem forsendur um framvindu íbúðauppbyggingar breytast gjarnan á milli talninga.

Að meðaltali  hefur munað um 10% á milli íbúðaspáa HMS og rauntölum. Af þeim 15 spágildum sem HMS gaf út fyrir árin 2022-2025 voru 9 þeirra undir raunstöðu og 6 þeirra voru yfir raunstöðu íbúðauppbyggingar.

Við­auki I - Yf­ir­lit yfir íbúð­ir í bygg­ingu eft­ir sveit­ar­fé­lög­um og fram­vindu

Íbúðir í byggingu eru flokkaðar eftir framvindu sem byggja á sjónrænu mati úr vettvangsskoðunum á byggingarsvæði. Framvindumat er gert í þeim tilgangi að leggja mat á hversu langt í framleiðsluferlinu viðkomandi íbúðir eru komnar.

Með söfnun upplýsinga um framvindu byggingaframkvæmda er markmiðið að auka yfirsýn á byggingarmarkaði og á sviði húsnæðismála. Upplýsingarnar nýtast til að bæta áætlanagerð þar sem hægt er að nota þær til  að meta hvenær íbúðir gætu orðið fullbúnar og þar af leiðandi mætt áætlaðri þörf fyrir nýjar íbúðir í landinu.

Hér að neðan er að finna nánari skilgreiningu á framvindustigum og lýsingu á þeim verkþáttum sem þarf að vera lokið til að framkvæmd teljist til tiltekins framvindustigs.

Við­auki II - For­send­ur að baki spár um nýj­ar full­bún­ar íbúð­ir

Spá HMS um fjölda nýrra fullbúinna íbúða byggir að mestu leyti á núverandi stöðu byggingarverkefnis og áætluðum tíma sem tekur að meðaltali að klára verkefni af sömu stærðargráðu. Í töflu hér að neðan má sjá áætlaðan uppbyggingartíma verkefna eftir stærð þeirra, en hann er 2,4 ár fyrir minnstu verkefnin og 3 ár fyrir stærstu verkefnin.

Áætlaður byggingartími er lengri en í síðustu spá HMS um nýjar fullbúnar íbúðir í marsmánuði 2026, þar sem hægt hefur á framvindu íbúða í byggingu.

HMS hefur metið framvindu hvers verkefnis í prósentum. Í töflu hér að neðan má sjá áætlaða framvindu verkefnis eftir framvindustigi. Framvinda einstakra verkefna er svo færð upp eða niður ef matsmenn HMS telja verkefnið vera lengra eða skemmra á veg komið en önnur verkefni á sama framvindustigi. Óvissa um framvindu minnkar eftir því sem verkefni komast á hærra framvindustig, líkt og taflan hér að neðan sýnir.

Áætluð óvissa um framvindu íbúða er meiri en í síðustu spá HMS um nýjar fullbúnar íbúðir í marsmánuði 2026, þar sem framkvæmdum sem standa í stað á milli talninga hefur fjölgað.

Íbúðaspá HMS tekur mið af tveimur sviðsmyndum:

Í fyrri sviðsmyndinni seinkar uppbyggingarverkefnum og því verða færri íbúðir sem eru í byggingu núna fullbúnar árin 2026 og 2027, en fleiri þeirra verða fullbúnar á árinu 2028. Hér er gert ráð fyrir að uppbygging íbúða á framvindustigi 1 taki um 16% lengri tíma en áætlað er, að uppbygging íbúða á framvindustigi 2 taki um 12% lengri tíma og svo framvegis, samkvæmt töflu hér að ofan um óvissu eftir framvindustigum.

Í seinni sviðsmyndinni er framvindu uppbyggingarverkefna flýtt og því verða fleiri íbúðir sem eru í byggingu núna fullbúnar árin 2026 og 2027, en færri þeirra verða fullbúnar á árinu 2028. Hér er gert ráð fyrir að uppbygging íbúða á framvindustigi 1 taki 14% skemmri tíma en áætlað er, að uppbygging íbúða á framvindustigi 2 taki 10% skemmri tíma og svo framvegis, samkvæmt töflu hér að ofan um óvissu eftir framvindustigum.

Í báðum sviðsmyndum bætir HMS við þeim íbúðum sem þegar hafa orðið fullbúnar á árinu 2026 og þeim uppbyggingarverkefnum sem eru ekki enn hafin en HMS býst við að muni klárast á árinu 2028.

HMS bætir einnig við 100 íbúðir árið 2026 í fyrri sviðsmyndinni og dregur frá 100 íbúðir árið 2026 í seinni sviðsmyndinni til að endurspegla þá óvissu sem ríkir um verklok framkvæmda sem áætluð eru nálægt áramótum. Af sömu ástæðu bætir HMS við 200 íbúðum árið 2027 í seinni sviðsmyndinni og dregur frá 200 íbúðir árið 2027 í fyrri sviðsmyndinni.

Spábilið verður því eftirfarandi í fyrri og seinni sviðsmyndinni: