Mar­staln­ing 2026

Inn­gang­ur

Tvisvar á ári framkvæmir HMS heildstæða greiningu á stöðu íbúðauppbyggingar á Íslandi með talningu allra íbúða í byggingu og mati á framvindu þeirra. Slík greining, sem fram fer í mars og september ár hvert, veitir mikilvæga yfirsýn yfir umfang framkvæmda, dreifingu þeirra milli landshluta og þróun á mismunandi stigum byggingarferlisins. Niðurstöðurnar nýtast bæði við greiningu á jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði og sem stoð við stefnumótun stjórnvalda og annarra hagaðila í húsnæðismálum.

Í þessari skýrslu er greint frá niðurstöðum marstalningar HMS árið 2026. Gögnin eru borin saman við fyrri talningar til að varpa ljósi á þróun íbúðauppbyggingar á landinu, hraða framkvæmda, svæðisbundinn mun og horfur á markaði næstu ár.

Helstu nið­ur­stöð­ur taln­ing­ar­inn­ar eru þess­ar:

Íbúð­um í bygg­ingu fjölg­ar aðra taln­ing­una í röð

Alls voru 6.988 íbúðir í virkri byggingu á landinu öllu í mars 2026 samkvæmt talningu HMS. Það eru 6,5% fleiri íbúðir en voru í virkri byggingu í septembertalningu 2025 og 7,9% fleiri íbúðir en í marstalningu fyrir ári síðan. Þetta er því önnur talningin í röð þar sem íbúðum í virkri byggingu fjölgar á milli talninga, en þar áður hafði þeim fækkað samfellt frá mars 2023 til mars 2025.

Í talningu HMS er mat lagt á hvar í byggingarferlinu hver íbúð er stödd með notkun framvindustiga sem ná frá upphafi framkvæmda þar til íbúð telst fullbúin, en nánari lýsingu á framvindustigum er að finna í viðauka.

Í síðustu talningum HMS hefur fullbúnum íbúðum á framvindustigi 7 fjölgað verulega samhliða dræmri sölu nýrra íbúða. Af þeim sökum er í þessari greiningu megináhersla lögð á íbúðir í virkri byggingu, þ.e. íbúðir á framvindustigi 1 til 6, þar sem þær gefa betri mynd af virkri íbúðauppbyggingu. Einnig er þó fjallað um íbúðir á framvindustigi 7, þar sem uppsöfnun fullbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun gefur mikilvægar upplýsingar um stöðu húsnæðismarkaðarins.

Enn fremur er rétt að geta þess að talning HMS nær einungis til þeirra íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun. Í sumum tilvikum flytja kaupendur inn áður en íbúð telst fullfrágengin, til dæmis ef hún er afhent án innréttinga eða ef frágangi lóðar er enn ólokið. Slíkar íbúðir falla utan talningarinnar, þar sem þær gegna nú þegar hlutverki sínu sem íbúðarhúsnæði og teljast ekki lengur sem hluti af væntu framboði.

Nýj­ar fram­kvæmd­ir á milli taln­inga hafa ekki ver­ið fleiri síð­an 2022

Fjölgun íbúða í byggingu á milli talninga má að stórum hluta rekja til nýrra byggingarverkefna sem farið hafa af stað frá síðustu talningu en alls hófust framkvæmdir við byggingu 1.754 íbúða frá septembertalningu 2025. Nýjum framkvæmdum fjölgaði um 17% á milli talninga og hafa ekki verið fleiri frá því í septembertalningu ársins 2022.

Alls eru nú 800 íbúðir á framvindustigi 1, en þeim fjölgaði um rúmlega 44% frá síðustu talningu í september. Íbúðum á framvindustigi 2 fækkaði hins vegar um rúman helming á milli talninga, en þær eru nú 230 samanborið við tæplega 500 í september 2025.

Líkt og í síðustu talningum er þó mikill meirihluti íbúða á framvindustigum 3 og 4, eða um 68% allra íbúða í byggingu. Það er eðlilegt þar sem þau framvindustig ná frá reisingu burðarvirkis að fokheldi, sem er almennt umfangsmesti og tímafrekasti hluti byggingarferlisins. Flestar íbúðir eru nú á framvindustigi 4, sem merkir að þær séu metnar fokheldar, en næstflestar eru á framvindustigi 3, þar sem vinna við burðarvirki er hafin. Íbúðum á framvindustigi 4 fjölgaði verulega frá síðustu talningu á meðan íbúðum á framvindustigi 3 fækkaði nokkuð.

Nýj­um fram­kvæmd­um fjölg­aði mest á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Fjölgun nýrra framkvæmda á milli talninga er drifin áfram af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þar sem nýjum framkvæmdum fjölgaði um tæplega 24% á milli talninga. Á sama tíma og þeim fjölgaði um tæp 4% á landsbyggðinni. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hófust framkvæmdir við um það bil jafn margar íbúðir á milli talninga eins og í september 2025.

Á höfuðborgarsvæðinu voru nýjar framkvæmdir langflestar í Reykjavíkurborg, þar sem bygging á 661 íbúð hófst á milli septembertalningar 2025 og marstalningar 2026. Af öðrum sveitarfélögum á svæðinu voru nýjar framkvæmdir flestar í Garðabæ, þar sem byrjað var að byggja 256 íbúðir, og í Hafnarfirði, þar sem þær voru 183 talsins. Á sama tíma hófust framkvæmdir við mun færri íbúðir í Kópavogi og í Mosfellsbæ.

Dæmi um stór verkefni sem fóru af stað á milli talninga í Reykjavíkurborg er svokallaður Vesturbugtarreitur (110 íbúðir) í miðbæ Reykjavíkur, Breiðhöfði (115 íbúðir) og Þengilsbás (83 íbúðir) í Gufunesinu. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu má nefna Roðahvarf (49 íbúðir) í Kópavogi, Hringhamar (45 íbúðir) í Hafnarfirði og Grásteinsmýri (30 íbúðir) í Garðabæ.

Íbúð­um í bygg­ingu fjölg­aði mest í Reykja­vík

Flestar íbúðir í byggingu eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu, eða tæplega 66% allra íbúða í byggingu. Alls voru 4.596 íbúðir í byggingu á svæðinu í nýjustu marstalningu og hafði þeim fjölgað um 8% frá síðustu talningu, eða um 320 íbúðir. Fjölgunin skýrist að mestu leyti af þróuninni í Reykjavíkurborg, þar sem íbúðum í byggingu fjölgaði um 11% frá septembertalningu 2025. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði íbúðum í byggingu aðeins um 3% á milli talninga. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins stóð fjöldi íbúða í byggingu í stað á milli talninga, en annars staðar á landsbyggðinni fjölgaði þeim um 12% frá því í síðustu talningu.

Tæplega 38% allra íbúða í byggingu eru staðsettar í Reykjavíkurborg, eða 2.644 íbúðir. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu er uppbyggingin mest í Hafnarfirði og Garðabæ þar sem rúmlega 750 íbúðir eru í byggingu í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landinu er umfang íbúðauppbyggingar talsvert minna, enda er meirihluti landsmanna búsettur á höfuðborgarsvæðinu, eða tæp 64%.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru flestar íbúðir í byggingu í Reykjanesbæ og í Sveitarfélaginu Árborg, eða í kring um 370 íbúðir í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landsbyggðinni ber mest á uppbyggingu á Akureyri, þar sem um 340 íbúðir eru í byggingu um þessar mundir.

Hlut­falls­lega mik­il upp­bygg­ing á Suð­ur­landi

Dreifing íbúða í byggingu eftir landshlutum er í meginatriðum í samræmi við dreifingu íbúðastofnsins sem fyrir er. Höfuðborgarsvæðið vegur langþyngst hvort sem litið er til fullbúinna íbúða eða íbúða í byggingu, en um það bil 63% fullbúinna íbúða eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu og þar eru jafnframt um 66% allra íbúða í byggingu staðsettar.

Innan höfuðborgarsvæðisins samsvarar hlutdeild Reykjavíkurborgar í íbúðauppbyggingu hlutdeild borgarinnar í íbúðastofninum nokkuð vel, en 38% íbúða í byggingu og 37% fullbúinna íbúða landsins eru staðsettar í borginni. Hlutdeild Garðabæjar og Hafnarfjarðar í íbúðauppbyggingu er aftur á móti talsvert hærri en hlutdeild sveitarfélaganna í fullbúnum íbúðum, enda er umfangsmikil uppbygging yfirstandandi í Hnoðraholti í Garðabæ og í Hamranesi í Hafnarfirði. Á móti er hlutdeild Kópavogs í íbúðauppbyggingu mun lægri en hlutdeild bæjarins í fullbúnum íbúðum.

Eitt helsta frávikið í samanburði á dreifingu fullbúinna íbúða og íbúða í byggingu eftir landshlutum má greina á Suðurlandi. Um 15% íbúða í byggingu eru staðsettar á Suðurlandi, en þar eru einungis 9% allra fullbúinna íbúða og því eru hlutfallslega margar íbúðir í byggingu á Suðurlandi um þessar mundir. Sveitarfélagið Árborg vegur þyngst, en einnig er uppbygging mikil samanborið við fullbúnar íbúðir í Sveitarfélaginu Ölfusi og í Hveragerðisbæ. Í Sveitarfélaginu Ölfusi samsvara íbúðir í byggingu nú rúmlega fjórðungi af þeim íbúðastofni sem fyrir er í sveitarfélaginu.

Á Suðurnesjum er hlutdeild íbúða í byggingu einnig litlu hærri en hlutdeild fullbúinna íbúða, sem skýrist fyrst og fremst af uppbyggingu í Reykjanesbæ, en einnig er áframhaldandi mikil uppbygging íbúða í Sveitarfélaginu Vogum. Á hinn bóginn er uppbygging hlutfallslega lítil í öðrum landshlutum, sérstaklega á Vestfjörðum og Norðurlandi vestra þar sem innan við hálft prósent íbúða í byggingu eru staðsettar. Hvor landshlutinn fyrir sig hýsir þó rúmlega 2% allra fullbúinna íbúða á landinu.

Vís­bend­ing­ar eru um að bygg­ing­ar­að­il­ar fresti verk­lok­um

Íbúðum með óbreytt framvindustig á milli talninga fjölgaði nokkuð frá fyrri talningum. Í marstalningu 2026 voru alls 1.437 íbúðir á sama framvindustigi og í septembertalningu 2025. Til samanburðar voru 781 íbúð með óbreytta framvindu í septembertalningu 2025 og 1.033 í marstalningu 2025.

Líkt og í undanförnum talningum var mest um óbreytta framvindu á framvindustigi 3 sem tekur til uppsteypu. Í ljósi þess að uppsteypa er að jafnaði einn umfangsmesti og tímafrekasti verkþáttur byggingarframkvæmda má teljast eðlilegt að íbúðir standi á framvindustigi 3 tvær talningar í röð. Mikill fjöldi íbúða með óbreytta framvindu á því stigi þarf því ekki að vera merki um tafir.

Öðru máli gegnir hins vegar um önnur framvindustig og getur óbreytt framvinda gefið vísbendingar um að framgangur verkefna sé ekki með hefðbundnum hætti. Íbúðum með óbreytta framvindu á framvindustigum 4 og 5 hefur fjölgað nokkuð í undanförnum talningum líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Á sama tíma hefur heildarfjöldi íbúða í byggingu á þeim framvindustigum aukist töluvert í síðustu talningum, meðal annars vegna þessa. Þróunin gæti tengst markaðsaðstæðum, þar sem mikið framboð nýrra íbúða til sölu getur dregið úr hvata byggingaraðila til að ljúka frágangi nýrra íbúða jafn hratt og ella.

Full­bún­ar íbúð­ir sem ekki hafa ver­ið tekn­ar í notk­un eru nær tvö­falt fleiri en fyr­ir ári síð­an

Íbúðir á framvindustigi 7 eru fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun, en þeim hefur fjölgað mikið undanfarið, en líkt og sjá má á myndinni hér að ofan hefur íbúðum á framvindustigi 7 með óbreytta framvindu fjölgað talsvert á milli talninga undanfarin ár. Alls 809 íbúðir á framvindustigi 7 voru nú þegar fullbúnar í fyrri talningu, samanborið við 331 íbúð í september 2025 og 185 íbúðir í mars 2025.

Á milli talninga urðu hins vegar enn fleiri íbúðir fullbúnar en í nýafstaðinni marstalningu voru alls 1.409 íbúðir á framvindustigi 7, samanborið við 1.002 íbúðir í september 2025 og 707 íbúðir í mars 2025. Fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun eru því nær tvöfalt fleiri nú en fyrir ári síðan, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Þær eru jafnframt talsvert fleiri en í talningum árin 2021 til 2023.

Fjölgun fullbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun endurspeglast vel í framboði nýrra íbúða til sölu sem hefur aukist mikið á síðustu árum á sama tíma og mikið hefur verið byggt og sölutími nýrra íbúða hefur lengst. Framboð nýrra íbúða til sölu hafði nánast þurrkast út árið 2022 en hefur vaxið verulega síðan þá, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Spá um nýj­ar full­bún­ar íbúð­ir

HMS hefur uppfært spá um fjölda fullbúinna íbúða árin 2026, 2027 og 2028 á grundvelli marstalningar 2026. Spáin byggir á mati á framvindu íbúða en jafnframt er tekið tillit til þess að hluti íbúða í byggingu virðist ekki vera í virkri framleiðslu.

HMS gerir ráð fyrir minni óvissu um áætluð verklok eftir því sem uppbyggingarverkefni eru komin lengra á veg. Þó er enn nokkur óvissa um verklok hjá verkefnum á síðari stigum, til dæmis eru vísbendingar um að byggingaraðilar hafi frestað verklokum í núverandi markaðsaðstæðum.

Samkvæmt spánni gætu um 3.000 nýjar íbúðir orðið fullbúnar á hverju ári á tímabilinu 2026-2028. Óvissubilið fyrir árið 2026 nær frá 2.500 íbúðum til 3.000 íbúða, en á árinu 2027 nær óvissubilið frá 2.800 íbúðum til 3.700 íbúða. Mesta óvissan ríkir um fjölda fullbúinna íbúða á árinu 2028, þar sem hluti þeirra verkefna sem gætu skilað sér inn á markaðinn á því ári eru ekki enn farin af stað. Þar nær óvissubilið frá um 2.800 íbúðum til 3.700 íbúða, en spáin byggir á þeirri forsendu að ný verkefni hefjist með sambærilegum hraða á næstu mánuðum og þau hafa gert á síðustu þremur árum.

Nánari útskýringu á forsendunum á bak við spá HMS um fullbúnar íbúðir má finna í Viðauka II.

Við­auki I – Yf­ir­lit yfir íbúð­ir í bygg­ingu eft­ir sveit­ar­fé­lög­um og fram­vindu

Íbúðir í byggingu eru flokkaðar eftir framvindu sem byggja á sjónrænu mati úr vettvangsskoðunum á byggingarsvæði. Framvindumat er gert í þeim tilgangi að leggja mat á hversu langt í framleiðsluferlinu viðkomandi íbúðir eru komnar.

Með söfnun upplýsinga um framvindu byggingaframkvæmda er markmiðið að auka yfirsýn á byggingarmarkaði og á sviði húsnæðismála. Upplýsingarnar nýtast til að bæta áætlanagerð þar sem hægt er að nota þær til  að meta hvenær íbúðir gætu orðið fullbúnar og þar af leiðandi mætt áætlaðri þörf fyrir nýjar íbúðir í landinu.

Hér að neðan er að finna nánari skilgreiningu á framvindustigum og lýsingu á þeim verkþáttum sem þarf að vera lokið til að framkvæmd teljist til tiltekins framvindustigs.

Við­auki II – For­send­ur að baki spár um nýj­ar full­bún­ar íbúð­ir

Spá HMS um fjölda nýrra fullbúinna íbúða byggir að mestu leyti á núverandi stöðu byggingarverkefnis og áætluðum tíma sem tekur að meðaltali að klára verkefni af sömu stærðargráðu. Í töflu hér að neðan má sjá áætlaðan uppbyggingartíma verkefna eftir stærð þeirra, en hann er 803 dagar fyrir minnstu verkefnin og 1.095 dagar fyrir stærstu verkefnin.

HMS hefur metið framvindu hvers verkefnis í prósentum. Í töflu hér að neðan má sjá áætlaða framvindu verkefnis eftir framvindustigi. Framvinda einstakra verkefna er svo færð upp eða niður ef matsmenn HMS telja verkefnið vera lengra eða skemmra á veg komið en önnur verkefni á sama framvindustigi. Óvissa um framvindu minnkar eftir því sem verkefni komast á hærra framvindustig, líkt og taflan hér að neðan sýnir.

Íbúðaspá HMS tekur mið af tveimur sviðsmyndum:

Í fyrri sviðsmyndinni seinkar uppbyggingarverkefnum og því verða færri íbúðir sem eru í byggingu núna fullbúnar árin 2026 og 2027, en fleiri þeirra verða fullbúnar á árinu 2028. Hér er gert ráð fyrir að uppbygging íbúða á framvindustigi 1 taki um 10% lengri tíma en áætlað er, að uppbygging íbúða á framvindustigi 2 taki um 6% lengri tíma og svo framvegis, samkvæmt töflu hér að ofan um óvissu eftir framvindustigum.

Í seinni sviðsmyndinni er framvindu uppbyggingarverkefna flýtt og því verða fleiri íbúðir sem eru í byggingu núna fullbúnar árin 2026 og 2027, en færri þeirra verða fullbúnar á árinu 2028. Hér er gert ráð fyrir að uppbygging íbúða á framvindustigi 1 taki 10% skemmri tíma en áætlað er, að uppbygging íbúða á framvindustigi 2 taki 6% skemmri tíma og svo framvegis, samkvæmt töflu hér að ofan um óvissu eftir framvindustigum.

Í báðum sviðsmyndum bætir HMS við þeim íbúðum sem þegar hafa orðið fullbúnar á árinu 2026 og þeim uppbyggingarverkefnum sem eru ekki enn hafin en HMS býst við að muni klárast á árinu 2028.