Fast­eigna­mark­að­ur

Lít­il hækk­un á fast­eigna­mati á milli ára á kóln­andi mark­aði

Heildarfasteignamat fyrir árið 2027 nemur 17,8 billjónum króna og hækkar um 2,1% á milli ára sem samsvarar raunverðslækkun upp á 2,9%. Fasteignamat 2026 hækkaði um 9,2% frá fyrra ári og fasteignamat 2025 um 4,3%. Fasteignamatið var birt 2. júní síðastliðinn og hægt er að nálgast upptöku af opnum fundi í tilefni útgáfunnar með því að smella hér.

Á hverju ári leggur HMS mat á markaðsvirði allra fasteigna í landinu með því að reikna fasteignamat. Matið, sem er birt um mitt ár, tekur svo gildi í lok árs og er notað sem grundvöllur álagningar fasteignagjalda árið eftir. Fasteignamat gegnir jafnframt lykilhlutverki fyrir lánastofnanir sem byggja ákvarðanir sínar um lánveitingar að miklu leyti á annars vegar kaupverði og hins vegar fasteignamati.

Fasteignamatið hækkaði mismikið á milli ára eftir tegundum fasteigna og landshlutum. Fasteignamat atvinnueigna hækkaði mest, eða um 4,8% á milli ára og fasteignamat sumarhúsa hækkaði um 4,7%. Fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkaði hins vegar minnst, eða um 1,2% á milli ára sem samsvarar 3,8% raunverðslækkun. Almennt hækkaði fasteignamat minna á höfuðborgarsvæðinu heldur en á landsbyggðinni, óháð því hvers konar eignir um ræðir.

Lítil hækkun fasteignamats íbúðareigna er í samræmi við þróunina á íbúðamarkaði undanfarin misseri sem hefur einkennst af auknu framboði, lengri sölutíma og minni verðþrýstingi. Vísitala íbúðaverðs hefur lækkað að raunvirði á ársgrundvelli undanfarna tíu mánuði. Eins og við er að búast þróast fasteignamat með sambærilegum hætti og vísitala íbúðaverðs, enda byggja báðar mælingar á þinglýstum kaupsamningum um íbúðarhúsnæði. Þróun íbúðaverðs og fasteignamats íbúðarhúsnæðis frá árinu 2020 má sjá á mynd hér að neðan.  

Hækk­un fast­eigna­mats íbúða víða drif­in áfram af sér­býli

Fasteignamat íbúðareigna hækkaði mismikið eftir svæðum. Fasteignamat íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1% á milli ára, en hækkunin er að mestu leyti drifin áfram af sérbýlishúsum sem hækkuðu um 1,6%. Fasteignamat fjölbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu hækkaði einungis um 0,5% og stóð því nánast í stað á milli ára. Af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði fasteignamat íbúðarhúsnæðis minnst í Reykjavík, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan, en langmest í Mosfellsbæ þar sem það hækkaði um 3,8%.

Breytingu á fasteignamati íbúðarhúsnæðis á milli ára má jafnframt skoða eftir tegund húsnæðis, þ.e. fyrir fjölbýli annars vegar og sérbýli hins vegar. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hækkar fasteignamat í Mosfellsbæ meira en í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu fyrir báðar tegundir eigna. Mestu munar þó um fasteignamat sérbýlis sem hækkaði um 4,2% á milli ára, en rétt rúmlega helmingur alls fullbúins íbúðarhúsnæðis í Mosfellsbæ er sérbýli.

Fasteignamat fjölbýlishúsa í Mosfellsbæ hækkaði hins vegar um 2,8% sem er talsvert meiri hækkun en í flestum öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, að Hafnarfirði undanskildum. Þar hækkaði fasteignamat fjölbýlis um 2,7% á meðan fasteignamat sérbýlis stóð hér um bil í stað. Í Hafnarfirði er um 77% alls íbúðarhúsnæðis í fjölbýli sem vegur þá talsvert þyngra í heildarbreytingu á fasteignamati í Hafnarfirði sem hækkaði um 1,3% á milli ára.

Fasteignamat fjölbýlis lækkaði á milli ára í tveimur sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, þ.e. í Kópavogi og í Garðabæ. Í Kópavogi var lækkunin minniháttar en í Garðabæ lækkaði fasteignamat fjölbýlisíbúða um 0,6% á milli ára. Þar í bæ hækkaði fasteignamat sérbýlis hins vegar næstmest eða um 2,9% og vegur það nokkuð þungt í heildarbreytingunni þar sem um 42% af íbúðarhúsnæði í Garðabæ er í sérbýli.

Sé litið til landshluta hækkaði fasteignamat íbúðareigna minnst á Suðurlandi þar sem það hækkaði einungis um 0,4% á milli ára. Matið hækkaði einnig takmarkað á Suðurnesjum og á Austurlandi þar sem hækkunin var innan við eitt prósent. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan lækkaði fasteignamat sérbýlis á Austurlandi og á Suðurlandi á milli ára á meðan fasteignamat fjölbýlis hækkaði talsvert meira en víða annars staðar á landinu. Heildarhækkun fasteignamats í þeim landshlutum er því drifin áfram af fjölbýli en tæplega þrjár af hverjum fjórum íbúðum í hvorum landshluta fyrir sig eru sérbýlisíbúðir.

Fasteignamat hækkaði mest á milli ára á Vestfjörðum, eða um 4,6%. Þar er hækkunin að mestu leyti drifin áfram af sérbýli sem hækkaði um 5,5% á milli ára á meðan fjölbýli hækkaði um 1,7%, en meirihluti íbúðarhúsnæðis á Vestfjörðum er í sérbýli eða um 65%. Á Vestfjörðum munar mestu um Bolungarvík þar sem fasteignamat íbúðareigna hækkaði um rúm 11% á milli ára, hvort sem litið er til sérbýlis eða fjölbýlis.

Um sam­spil fast­eigna­mats og bruna­bóta­mats

Samhliða útgáfu nýs fasteignamats eru forsendur brunabótamats endurreiknaðar. Bæði fasteignamat og brunabótamat gegna mikilvægu hlutverki í að stuðla að skilvirkum fasteignamarkaði með því að efla traust í viðskiptum með fasteignir. Fasteignamat og brunabótamat eiga það sameiginlegt að vera viðmið við lánveitingar en að öðru leyti eru þau ólík.

Fasteignamati er ætlað að endurspegla markaðsvirði eignar þar sem eiginleikar á borð við staðsetningu, stærð, tegund og herbergjafjölda hafa áhrif á matið. Brunabótamat er hins vegar vátryggingarfjárhæð húseignar og tekur til þeirra verðmæta sem eyðilagst geta út af eldi. Matið endurspeglar því áætlaðan endurbyggingarkostnað húsnæðis að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs og notkunar. Við gerð brunabótamats er því fyrst og fremst horft til byggingarefna, tækja, tíma og vinnu við að byggja nákvæmlega eins hús og brunabótamatið tekur til. Þættir á borð við staðsetningu og útsýni hafa því engin áhrif á brunabótamat. Brunabótamat hefur ekki bein áhrif á fasteignamat og fasteignagjöld íbúðarhúsnæðis.

Fasteignamat getur verið afar ólíkt eftir svæðum og landshlutum. Fermetraverð fasteigna er til að mynda hæst á höfuðborgarsvæðinu, í nágrannasveitarfélögum þess og á Akureyri. Minni munur er aftur á móti á brunabótamati milli landshluta, en munur í brunabótamati endurspeglar þá til að mynda dýrari eða efnismeiri frágang húsnæðis.

Heildarbrunabótamat er almennt hærra en heildarfasteignamat í sérhverjum landshluta, ef frá er talið höfuðborgarsvæðið þar sem fyrirhugað fasteignamat fyrir árið 2027, sem er á verðlagi febrúar 2026, nemur rúmum 115% af gildandi brunabótamati miðað við verðlag í júní 2026. Rétt er að geta þess að á milli þess sem forsendur brunabótamats eru endurreiknaðar árlega er matið uppfært mánaðarlega í takt við vísitölu byggingarkostnaðar sem gefin er út af Hagstofu Íslands. Hlutfall fasteignamats af brunabótamati lækkar því eftir því sem lengra líður frá endurmati fasteignamats.

Utan höfuðborgarsvæðisins er fyrirhugað fasteignamat næsthæst í hlutfalli við gildandi brunabótamat á Suðurnesjum eða 80%. Á Suðurlandi og Austurlandi mælist hlutfallið um 76%. Á Norðausturlandi er fasteignamatið að jafnaði um 71% af brunabótamati og á Vesturlandi er það um 68%. Hlutfallið er öllu lægra á Norðurlandi vestra þar sem það mælist 47% og lægst er það á Vestfjörðum, um 42%, en líkt og fjallað var um í febrúarskýrslu er á þeim svæðum auk Austurlands hlutfallslega minni virkni á fasteignamarkaði samanborið við aðra landshluta.

Í þeim tilfellum þar sem fasteignamat er hærra en brunabótamat getur brunabótamat farið að virka sem takmarkandi þáttur í lánveitingum því sumar fjármálastofnanir taka meðal annars tillit til brunabótamats við ákvörðun hámarkslánsfjárhæðar. Slíkar aðstæður geta kallað á tíðara endurmat brunabótamats sem hluta af fasteignaviðskiptum. Húseigendur hafa ástæðu til að óska eftir endurmati á brunabótamati ef einhverju hefur verið bætt við eignina eða ef farið hefur verið í miklar endurbætur umfram hefðbundið viðhald. Á vefsíðunni Brunabótamat | Ísland.is er hægt að lesa á aðgengilegan hátt um endurmat brunabótamats auk þess sem senda má inn beiðni um slíkt endurmat.

Færri kaup­samn­ing­ar und­ir­rit­að­ir í apr­íl vegna fjölda frí­daga

Alls 765 kaupsamningum var þinglýst í apríl síðastliðnum, eða tæplega 24% færri en í mars þegar þeir voru rétt rúmlega þúsund talsins. Í því samhengi er þó rétt að hafa í huga að páskahátíðina bar upp í apríl í ár, líkt og flest önnur ár, og virkir dagar voru því nokkuð færri en í mars. Sé hins vegar tekið tillit til fjölda virkra daga í mánuðinum fækkaði kaupsamningum einungis um 7% á milli mánaða í apríl.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan væru kaupsamningar í aprílmánuði yfirleitt nokkuð fleiri ef leiðrétt væri með tilliti til fjölda virkra daga. Árið 2024 var þó frábrugðið öðrum á nokkra vegu. Páskarnir voru í mars það ár og á sama tíma var Fasteignafélagið Þórkatla að ganga frá kaupum á fjölda eigna í Grindavík í tengslum við eldsumbrot þar í bæ.

Upplýsingar um veltu og fjölda þinglýstra kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á vef HMS. Í mælaborðinu er einnig að finna fyrstu tölur um fjölda kaupsamninga í maí, en þegar þessi skýrsla var gefin út hafði 748 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði þegar verið þinglýst í maímánuði. Virkir dagar í maí voru jafn margir og í apríl þar sem hvítasunnuna bar upp í mánuðinum til viðbótar við uppstigningardag auk þess sem baráttudag verkalýðsins, 1. maí, bar upp á fimmtudegi.

Hlut­fall fyrstu kaup­enda var hátt í apr­íl

Rétt tæplega 40% kaupsamninga í apríl vörðuðu fyrstu fasteignakaup, samkvæmt mælaborði HMS um fyrstu kaupendur. Það er hæsta hlutfall fyrstu kaupa sem mælst hefur innan mánaðar á því tímabili sem mælaborðið tekur til, þ.e. frá því í ársbyrjun árið 2007. Í því samhengi er þó rétt að hafa í huga að hlutfallið sveiflast talsvert á milli mánaða og mældist til að mynda tæp 36% í mars og rúm 37% í febrúar. Hlutfallið hefur verið að meðaltali rúm 34% undanfarna 12 mánuði og 33% undanfarin 10 ár.

Staða fyrstu kaupenda virðist því vera nokkuð sterk um þessar mundir þrátt fyrir að fjármögnunarkostnaður fasteigna hafi verið hár um nokkurt skeið. Nýlegar breytingar á reglum um hlutdeildarlán sem tóku gildi um áramótin hafa eflaust haft áhrif þar á, en með þeim stækkaði mengi þeirra fyrstu kaupenda sem geta nýtt sér úrræðið. Lánþegaskilyrði fyrstu kaupenda voru jafnframt rýmkuð í nóvember síðastliðnum þegar fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands hækkaði hámark veðsetningarhlutfalls fyrstu kaupenda úr 85% í 90%.

Þá hefur einnig verið bent á að fjárhagsleg aðstoð foreldra við börn sín í tengslum við íbúðakaup hafi stuðlað að því að fyrstu kaupendur komist inn á markaðinn þrátt fyrir ströng lánþegaskilyrði og háan vaxtakostnað. Foreldrar sem hafa litlar íbúðaskuldir hafa einnig komist í betri stöðu til þess að aðstoða börn sín við fyrstu kaup, þar sem sparnaður heimila hefur aukist samhliða háum vöxtum á innlánsreikningum.

Fasteignamarkaðurinn hefur þó verið heldur rólegur undanfarin misseri þar sem hægt hefur á verðhækkunum, framboð íbúða til sölu hefur aukist mikið og sölutími hefur lengst. Fasteignamarkaðnum hefur mátt lýsa sem kaupendamarkaði síðustu misseri en í slíkum aðstæðum má segja að samningsstaða kaupenda sé hlutfallslega sterk.

Fyrstu kaup­end­ur kaupa smærri íbúð­ir en áður

Alls stóðu fyrstu kaupendur að baki 303 kaupsamningum í apríl síðastliðnum, líkt og kemur fram í mælaborði HMS um fyrstu kaupendur. Þar af vörðuðu 256 kaupsamningar kaup á íbúð í fjölbýli á meðan 47 kaupsamningar vörðuðu kaup á íbúð í sérbýli. Mikill meirihluti kaupsamninga um fyrstu fasteignakaup vörðuðu eldri íbúðir í apríl, eða um 80%, á meðan um 20% kaupsamninga vörðuðu nýjar íbúðir.

Meðalkaupverð fyrstu kaupenda á fjölbýlisíbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur verið rétt um 70 milljónir króna undanfarna þrjá mánuði á meðan meðalkaupverð annarra kaupenda hefur verið tæplega 90 milljónir króna á sama tíma. Meðalkaupverð annarra kaupenda hefur því verið um það bil 28% hærra en fyrstu kaupenda að meðaltali síðustu þrjá mánuði. Í því samhengi má nefna að fyrstu kaupendur kaupa að jafnaði minni íbúðir en aðrir kaupendur auk þess sem tiltekin hámarksverð gilda um þær íbúðir sem fyrstu kaupendur geta fengið hlutdeildarlán fyrir. Hlutfallslegur verðmunur sveiflast töluvert á milli mánaða en hefur leitað lítillega upp á við undanfarna tvo áratugi.

Þrátt fyrir að fyrstu kaupendur kaupi að jafnaði ódýrari eignir en aðrir kaupendur hafa þeir greitt rúmlega 5% hærra meðalfermetraverð fyrir eignir undanfarna þrjá mánuði. Það skýrist meðal annars af því að fyrstu kaupendur hafa keypt að meðaltali um fjórðungi minni íbúðir, eða um 86 fermetra íbúðir samanborið við 116 fermetra íbúðir meðal annarra kaupenda. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu farið minnkandi undanfarin ár þegar litið er til kaupsamninga þar sem fyrstu kaupendur hafa verið meðal kaupenda. Þriggja mánaða meðaltal af meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða mældist hæst 119 fermetrar í desember árið 2011 en hefur leitað niður á við síðan þá. Meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða hefur ekki sýnt sömu leitni meðal annarra kaupenda.

Fyrstu kaup­end­ur eru lík­legri til að kaupa nýj­ar íbúð­ir en aðr­ir kaup­end­ur

Rétt rúmlega 16% þinglýstra kaupsamninga í apríl vörðuðu nýjar íbúðir. Hlutfallið sveiflast nokkuð á milli mánaða en það mældist 20% í mars og 18% í febrúar. Hlutfall nýrra íbúða af seldum íbúðum hækkaði jafnt og þétt frá 2016 fram að ársbyrjun 2021 þegar um fjórði hver kaupsamningur varðaði nýja íbúð. Á þeim tíma voru vextir í sögulegu lágmarki og fasteignamarkaðurinn fór á flug. Samhliða gekk hratt á birgðir af nýjum íbúðum og framboð þeirra þurrkaðist nánast út í ársbyrjun 2022.

Eftir að vextir tóku að hækka á ný frá og með miðju ári 2021 fram að hausti 2023 fjölgaði nýjum íbúðum til sölu umtalsvert og hlutfall nýrra íbúða af seldum lækkaði samhliða. Hlutfallið tók þó stökk á síðari hluta árs 2023 og mældist rúmlega 27% frá desember 2023 fram í febrúar 2024, en lækkaði svo aftur um mitt ár 2024.

Stökkið skýrist að mestu leyti af háu hlutfalli kaupsamninga um nýjar íbúðir meðal lögaðila og fyrstu kaupenda, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir þriggja mánaða meðaltal af hlutfallinu eftir tegund kaupenda. Hvað varðar fyrstu kaupendur má geta þess að í júní 2023 voru hámarksverð íbúða sem gátu hlotið hlutdeildarlán hækkuð auk þess sem tekjumörk úrræðisins voru uppfærð. Breytingarnar leiddu til aukinnar eftirspurnar eftir hlutdeildarlánum sem eingöngu eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum.  

Um það bil 20% kaupsamninga um fyrstu fasteignakaup í apríl vörðuðu nýjar íbúðir, en hlutfallið hefur farið hækkandi undanfarna mánuði líkt og sjá má á myndinni hér að ofan. Hlutfallið hefur jafnframt verið hærra meðal fyrstu kaupenda heldur en annarra kaupenda að mestu leyti frá miðju ári 2023 en fram að árslokum 2020 hafði það legið nokkuð lægra meðal fyrstu kaupenda. Hlutdeildarlánin voru einmitt kynnt til sögunnar í lok árs 2020 og hafa síðan þá stuðlað að kaupum fyrstu kaupenda á nýjum íbúðum.

Hlutfall kaupsamninga um nýjar íbúðir hefur þó að jafnaði verið hæst meðal lögaðila frá miðju ári 2019, en tæplega 30% allra kaupsamninga þar sem lögaðilar eru kaupendur hafa verið um nýjar íbúðir frá og með árinu 2019. Það þýðir þó ekki að lögaðilar standi að baki flestum kaupsamningum um nýjar íbúðir þar sem einstaklingar eru kaupendur í stærstum hluta fasteignaviðskipta, eða í kring um 90% kaupsamninga að meðaltali.

Einstaklingar sem eru ekki að kaupa sína fyrstu fasteign hafa verið kaupendur í stærstum hluta kaupsamninga um nýjar íbúðir undanfarinn áratug en á síðustu árum hefur hlutdeild fyrstu kaupenda farið vaxandi á meðan hlutdeild annarra kaupenda hefur farið lækkandi. Þetta má sjá á myndinni hér að neðan sem sýnir hvernig kaupsamningar um nýjar íbúðir hafa dreifst á milli fyrstu kaupenda, annarra kaupenda og lögaðila undanfarin ár.

Lögaðilar hafa verið kaupendur í um 13% kaupsamninga um nýjar íbúðir undanfarinn áratug, en hlutdeildin hefur hækkað lítillega yfir tímabilið, líkt og sjá má á myndinni hér að ofan. Í því samhengi er vert að hafa í huga að frá og með árinu 2016 hafa verið veitt stofnframlög til uppbyggingar og kaupa á leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, sem gæti hafa stuðlað að hækkun hlutfallsins síðustu ár. HMS gaf nýlega út ársskýrslu um stofnframlög fyrir árið 2025, sem nálgast má með því að smella hér.

Þess ber jafnframt að geta að hér er átt við fjölda kaupsamninga um nýjar íbúðir, en ekki fjölda nýrra íbúða. Í vissum tilvikum er gerður einn kaupsamningur um fleiri en eina íbúð sem gæti leitt til þess að niðurstaðan væri önnur ef litið væri til fjölda íbúða.

Tæp­lega fjórð­ung­ur íbúða á sölu­skrá hef­ur ver­ið til sölu í meira en ár

Alls voru rétt tæplega 6.200 íbúðir auglýstar til sölu á landinu öllu í upphafi júnímánaðar. Framboð íbúða til sölu hefur aukist mikið undanfarin misseri á sama tíma og kólnað hefur á markaðnum og kaupsamningum hefur fækkað á milli ára.

Auglýsingatími íbúða til sölu hefur einnig lengst undanfarið, en þær íbúðir sem eru til sölu í dag hafa verið talsvert lengur á söluskrá en þær íbúðir sem voru til sölu á sama tíma undanfarin ár. Miðgildi auglýsingatíma virkra fasteignaauglýsinga er í dag um 142 dagar, en var um 98 dagar í júní í fyrra og um 68 dagar í júní árið 2024. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur hlutfall íbúða sem hafa verið á söluskrá í 3 mánuði eða skemur farið lækkandi undanfarin ár á meðan hlutfall íbúða sem hefur verið lengur á söluskrá hefur aukist nokkuð.   

Tæplega fjórðungur allra íbúða sem auglýstar voru til sölu í upphafi júnímánaðar hefur verið á söluskrá í meira en 12 mánuði og um 5% þeirra hafa verið til sölu í meira en tvö ár. Í júní í fyrra höfðu aðeins um 16% íbúða til sölu verið á söluskrá í meira en eitt ár og einungis 2,5% í meira en tvö ár. Hlutföllin voru enn lægri árið 2024 þegar aðeins 9% íbúða til sölu höfðu verið á söluskrá í meira en 12 mánuði og innan við 1% hafði verið á söluskrá í meira en tvö ár.

Helm­ing­ur óseldra nýrra íbúða hef­ur ver­ið á sölu í meira en 260 daga

Talsverður munur er á dreifingu auglýsingatíma íbúða til sölu eftir því hvort um er að ræða nýjar íbúðir eða aðrar íbúðir, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Aðeins um 21% þeirra nýju íbúða sem eru til sölu í dag hafa verið á söluskrá í þrjá mánuði eða skemur á meðan hlutfallið er um 45% meðal annarra íbúða til sölu. Rúmlega þriðjungur alls framboðs af nýjum íbúðum til sölu hefur verið á söluskrá í meira en eitt ár og 7% í meira en tvö ár. Af öðrum íbúðum sem eru til sölu hafa um 17% verið á söluskrá í meira en 12 mánuði og um 4% í meira en tvö ár.

Miðgildi auglýsingatíma óseldra nýrra íbúða hefur jafnframt lengst á milli ára en hann mælist nú um 260 dagar miðað við framboð í byrjun júní en á sama tíma í fyrra var miðgildið 183 dagar. Dreifing auglýsingatíma óseldra nýrra íbúða hefur einnig breyst nokkuð á milli ára, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Hlutfallslega færri íbúðir hafa verið til sölu í þrjá mánuði eða skemmri tíma, eða 21% nú samanborið við um 35% í fyrra. Á sama tíma hafa hlutfallslega fleiri nýjar íbúðir verið til sölu í meira en 12 mánuði, eða 34% nú samanborið við 23% í fyrra.

Í þessu samhengi er rétt að minna á að HMS telur íbúð vera nýja ef innan við þrjú ár eru liðin frá byggingarári hennar. Þannig teljast íbúðir með byggingarár 2023 ekki sem nýjar íbúðir í dag samkvæmt skilgreiningunni, en allar íbúðir með byggingarár 2024 eða síðar teljast sem nýjar. Í þessari greiningu flokkast íbúð sem ný ef sölutilraun hófst innan við tveimur árum frá byggingarári hennar. Íbúð hættir því ekki að flokkast sem ný ef söluferli er ekki lokið áður en þrjú ár eru liðin frá byggingarári íbúðarinnar, þó að hún flokkist ekki lengur sem ný íbúð samkvæmt skilgreiningu HMS.

Enn meiri kaup­enda­mark­að­ur að mati fast­eigna­sala en virkni eykst lít­il­lega á milli mán­aða

Fasteignasalar telja markaðinn enn þróast í átt að því að verða meiri kaupendamarkaður ef marka má niðurstöður mánaðarlegrar viðhorfskönnunar HMS meðal félagsmanna í Félagi fasteignasala. Könnunin var lögð fyrir í fjórtánda sinn nú í upphafi júnímánaðar og svarhlutfall var tæplega 32%, en langflestir svarendur miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Rétt rúmlega helmingur svarenda telur markaðinn vera kaupendamarkað og um 39% til viðbótar telja að um mikinn kaupendamarkað sé að ræða. Um 10% svarenda telja markaðinn hvorki vera kaupenda- né seljendamarkað en enginn telur að markaðnum megi lýsa sem seljendamarkaði þessa stundina.

Á kaupendamarkaði, þar sem seljendur eru hlutfallslega margir samanborið við mögulega kaupendur, er eðlilegt að verðþrýstingur sé takmarkaður. Það er einmitt mat rétt rúmlega 70% fasteignasala að verð á fasteignamarkaði fari lækkandi þessa stundina. Rétt tæplega 30% svarenda telja verð á markaði vera stöðugt en einungis 1% svarenda telja verð fara hækkandi.

Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan telja fasteignasalar að dregið hafi úr verðþrýstingi á markaðnum undanfarið ár á sama tíma og markaðurinn hefur þróast í átt að því að verða meiri kaupendamarkaður. Viðhorf fasteignasala er í samræmi við þróun vísitölu íbúðaverðs sem hefur lækkað að raunvirði á ársgrundvelli undanfarna 10 mánuði.

Þrátt fyrir mikinn kaupendamarkað og lækkandi raunverð fasteigna telja fasteignasalar að virkni markaðar hafi aukist lítillega undanfarna tvo mánuði. Hlutfall svarenda sem telur virkni markaðar vera litla miðað við árstíma hefur lækkað úr 90% í byrjun apríl niður í 75% í byrjun júní. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem telja virknina venjulega miðað við árstíma hækkað úr 7% í apríl upp í 18% í júní. Fæstir telja virkni markaðar mikla miðað við árstíma en hlutfall þeirra hækkaði þó úr 2% í apríl upp í 7% í júní. Rétt er þó að geta þess að páskahátíðin gæti hafa litað niðurstöður um virkni markaðar í apríl, en líkt og fjallað er um framar í skýrslunni eru að jafnaði færri kaupsamningar undirritaðir í apríl vegna fjölda frídaga í kring um páskana.

Íbúða­verð hef­ur lækk­að um fjög­ur pró­sent í hlut­falli við laun síð­ast­lið­ið ár

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,3 stig og lækkaði um 0,44% á milli mánaða í maí. Vísitalan hefur hækkað um 2,16% á síðastliðnum tólf mánuðum á sama tíma og verðbólga mældist 5,1%. Íbúðaverð hefur því lækkað um 2,81% að raunvirði undanfarið ár, en þetta er tíundi mánuðurinn í röð sem íbúðaverð stendur í stað eða lækkar að raunvirði á ársgrundvelli.

Þess má einnig geta að vísitala launa hækkaði um 6,4% á milli aprílmánaða 2025 og 2026 sem er jafnframt talsvert umfram hækkun íbúðaverðs á tímabilinu sem mældist 2,15%. Íbúðaverð hefur raunar hækkað minna en laun frá því á haustmánuðum ársins 2024, en síðan þá hefur íbúðaverð sem hlutfall af launum farið lækkandi og er nú rúmlega 8% lægra en það var í ágúst 2024. Á myndinni hér að neðan má sjá tólf mánaða breytingu á íbúðaverði sem hlutfalli af launum en í apríl síðastliðnum hafði hlutfallið lækkað um 4% á ársgrundvelli.

Í nýrri þjóðhagsspá Íslandsbanka frá því í byrjun júní spáir greiningardeild bankans 3% nafnverðshækkun íbúðaverðs í ár, 4,1% hækkun á næsta ári og 6,5% hækkun árið 2028. Bankinn hefur því endurskoðað íbúðaverðsspá sína niður á við fyrir öll ár spátímans frá fyrri þjóðhagsspá sem gefin var út í lok janúar. Þar var gert ráð fyrir 3,8% nafnverðshækkun íbúðaverðs í ár, 6,4% hækkun á næsta ári og 7,2% hækkun á lokaári spátímans.

Frá því í janúar hefur hægt enn frekar á hækkun vísitölu íbúðaverðs sem hefur nú lækkað eða staðið í stað að raunvirði á ársgrundvelli í tíu mánuði. Stýrivextir hafa jafnframt verið hækkaðir í tvígang um 25 punkta í hvort skiptið vegna þrálátrar verðbólgu og verri verðbólguhorfa. Þá hafa komið fram merki um að hægja sé á innlendri eftirspurn auk þess sem væntingavísitala heimilanna hefur lækkað verulega á árinu.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 0,39% í maí

Vísitala leiguverðs mældist 129,3 stig í maí og hækkaði um 0,39% á milli mánaða. Síðastliðna tólf mánuði hefur vísitalan hækkað um 4,87% sem er litlu minna en almennt verðlag sem hækkaði um 5,1% á sama tímabili. Leiguverð hefur því lækkað lítillega að raunvirði síðastliðið ár en tólf mánaða raunbreyting vísitölu leiguverðs mælist nú neikvæð um 0,24%.

Leigu­samn­ing­ar náms­manna falla úr gildi í stór­um stíl í maí

Rúmlega 2,5 sinnum fleiri leigusamningar féllu úr gildi í maí heldur en í apríl. Fjölgunin skýrist fyrst og fremst af leigusamningum um íbúðir á námsgörðum sem margir falla úr gildi á þessum tíma ár hvert. Þrátt fyrir það féllu 22% fleiri leigusamningar úr gildi í nýliðnum maímánuði en í maí í fyrra. Á sama tíma fjölgaði nýjum leigusamningum um 10% á milli mánaða en þeir voru þó 7% færri en í maí í fyrra.

Á fyrstu fimm mánuðum ársins fjölgaði leigusamningum í leiguskrá HMS um 740. Á tímabilinu tóku 7.504 samningar gildi en 6.764 féllu úr gildi. Til samanburðar fjölgaði samningum um 2.531 á sama tímabili árið 2025. Nettófjölgun leigusamninga í leiguskrá HMS hefur því verið umtalsvert minni það sem af er ári en á sama tíma í fyrra. Það skýrist bæði af færri nýskráningum og fleiri samningum sem falla úr gildi.

Nýskráningum hefur því fækkað á milli ára þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um síðustu áramót. Samhliða skráningarskyldunni tók jafnframt gildi skylda til að afskrá leigusamninga þegar þeir falla úr gildi. Sú breyting gæti að hluta útskýrt hvers vegna fleiri samningar hafa verið afskráðir það sem af er ári en á sama tímabili í fyrra.

Flest­ar nýj­ar íbúð­ir sem lög­að­il­ar hafa keypt eru í póst­núm­eri 221 í Hafn­ar­firði

Frá ársbyrjun 2021 til maímánaðar 2026 hafa lögaðilar keypt um 4.400 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt gögnum úr kaupskrá HMS. Félög í hagnaðardrifinni starfsemi stóðu að baki 81% kaupanna en óhagnaðardrifin félög 19%. Um 39% kaupanna voru á nýjum íbúðum og voru flest þeirra í póstnúmeri 221 í Hafnarfirði. Mikill munur var þó á kauphegðun þessara tveggja hópa. Hlutfall nýrra íbúða var um 28,6% af íbúðakaupum hagnaðardrifinna félaga samanborið við 81,8% hjá óhagnaðardrifnum félögum.

Munurinn skýrist að stórum hluta af því að óhagnaðardrifin húsnæðisfélög innan almenna íbúðakerfisins afla sér íbúða að verulegu leyti með kaupum á nýjum íbúðum með hjálp stofnframlaga frá ríki og sveitarfélögum. Samkvæmt skilgreiningu HMS telst íbúð vera ný ef minna en þrjú ár eru liðin frá byggingarári hennar þegar kaupsamningi er þinglýst.

Flest kaup hagnaðardrifinna félaga voru í póstnúmerum 101 og 105 í miðborg Reykjavíkur og nærliggjandi hverfum. Í þeim póstnúmerum vörðuðu flest kaup tveggja og þriggja herbergja íbúðir. Meðalstærð tveggja herbergja íbúða var 66,8 fermetrar og þriggja herbergja 94,7 fermetrar.

Þá keyptu hagnaðardrifin félög einnig þó nokkrar íbúðir í póstnúmerum 210 í Garðabæ og 221 í Hafnarfirði, þar sem íbúðauppbygging hefur verið kröftug undanfarin ár. Í samræmi við það var 58,6% kaupa á þessu svæði nýjar íbúðir. Kaupin sneru einnig að nokkuð stærri íbúðum þar sem algengust voru kaup á þriggja til fjögurra herbergja íbúðum. Meðalstærð þriggja herbergja íbúða var 95,1 fermetrar og fjögurra herbergja 127,0 fermetrar.

Óhagnaðardrifin félög keyptu talsvert færri íbúðir á síðastliðnum 5 árum, um 19% af heildarkaupum lögaðila á tímabilinu, og íbúðirnar dreifðust talsvert víðar um höfuðborgarsvæðið. Kaupin beindust að stærstum hluta að nýbyggingum og var meðalstærð íbúðanna um 92,6 fermetrar, með að jafnaði 3,2 herbergjum.

Flest kaup óhagnaðardrifinna félaga voru í póstnúmerum 105 í Hlíðunum, 110 í Árbænum og 221 í Hafnarfirði. Íbúðirnar í þeim póstnúmerum voru að jafnaði litlar til meðalstórar, en um 56% þeirra voru tveggja til þriggja herbergja. Meðalstærð tveggja herbergja íbúða var 57,6 fermetrar og þriggja herbergja 78,9 fermetrar.

Á kortinu hér að neðan má sjá hvernig íbúðakaup óhagnaðardrifinna félaga dreifðust um höfuðborgarsvæðið. Að póstnúmerum 110, 105 og 221 undanskildum eru áberandi mörg kaup meðal annars í Laugardalnum (104) og Úlfársdalnum (113).

Lít­ill verð­mun­ur er á milli nýs og gam­als hús­næð­is hjá ein­stak­ling­um og leigu­fé­lög­um

Gögn úr leiguskrá HMS fyrir tímabilið janúar 2023 til maí 2026 sýna að leiguverð á hvern fermetra er almennt hærra í yngra húsnæði en í eldra. Munurinn er þó mismikill eftir tegund leigusala.

Hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum er meðalfermetraverð í yngra húsnæði, byggðu árið 2010 eða síðar, um 32% hærra en í eldra húsnæði. Hjá sveitarfélögum nemur munurinn um 22%. Hjá einstaklingum og leigufélögum er munurinn hins vegar mun minni. Hjá einstaklingum er meðalfermetraverð í yngra húsnæði aðeins um 7% hærra en í eldra húsnæði og hjá leigufélögum sem eru ekki óhagnaðardrifin er munurinn aðeins um 2%.

Líkt og HMS hefur áður fjallað um hefur hlutdeild nýlegra íbúða á leigumarkaði aukist á síðustu misserum. Lítill verðmunur á útleigðum íbúðum hjá einstaklingum og leigufélögum eftir aldri húsnæðis bendir hins vegar til þess að fjárhagslegur ábati af útleigu nýrra íbúða sé takmarkaður, ef miðað er við útleigu eldri íbúða.

Möguleg útskýring á litlum verðmun á milli nýrra og eldri íbúða er að eldri íbúðir gætu innihaldið ýmis gæði sem leigjendur eru tilbúnir að borga fyrir. Þeirra á meðal er staðsetning, en eldri íbúðir eru líklegri til að vera staðsettar miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu en nýjar íbúðir.

Tæp­lega þrír af hverj­um tíu ein­stæð­um for­eldr­um fengu hús­næð­is­bæt­ur í maí

HMS greiddi alls 970 milljónir króna í húsnæðisstuðning til 17.710 heimila á leigumarkaði vegna leigu í maí 2026. Af þeim sem fengu greiddar bætur í mánuðinum voru 3.653 einstæðir foreldrar, eða tæplega 21%. Samkvæmt gögnum Hagstofunnar eru um 12.639 einstæðir foreldrar á landinu og því má gera ráð fyrir að um 29% allra einstæðra foreldra á Íslandi hafi þegið húsnæðisbætur í maí. Meirihluti einstæðra foreldra á Íslandi þiggur þannig ekki húsnæðisbætur.

Stærstur hluti einstæðra foreldra sem þiggur húsnæðisbætur býr í húsnæði í einkaeigu, eða um 79%, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Minnihluti þeirra býr í félagslegu húsnæði og afar fáir búa í öðrum búsetuformum. Stuðningurinn nýtist því fyrst og fremst heimilum sem leigja íbúðir í einkaeigu.

Ekki liggur fyrir hversu hátt hlutfall einstæðra foreldra er á leigumarkaði á Íslandi né hversu margir búa í eigin húsnæði eða foreldrahúsum. Þar sem einstæðir foreldrar eru almennt í viðkvæmari stöðu á húsnæðismarkaði en margir aðrir hópar gefa niðurstöðurnar tilefni til frekari skoðunar á búsetu- og fjárhagsstöðu þeirra sem eru utan kerfisins.

Loka­upp­gjör hús­næð­is­bóta 2025 verð­ur birt á næstu vik­um

HMS greiddi um 11 milljarða króna í húsnæðisbætur árið 2025 til um 23 þúsund heimila. Meira en 50% þeirra sem fengu greiddar húsnæðisbætur í fyrra geta vænst þess að fá leiðréttingu á húsnæðisbótum vegna ofgreiðslna eða vangreiðslna. Þetta er á meðal niðurstaðna árlegs endurútreiknings HMS á húsnæðisbótum í tengslum við lokauppgjör þeirra.

Myndin hér að neðan sýnir frumniðurstöður lokauppgjörsins og hvernig heimili sem þiggja húsnæðisbætur skiptast eftir niðurstöðu uppgjörsins. Samkvæmt fyrstu niðurstöðum hafa 27% heimila fengið vangreiddar bætur og jafnstór hópur, eða 27%, fengið ofgreiddar bætur. Hjá 46% heimila reyndist hins vegar ekki þörf á neinni leiðréttingu.

Frumniðurstöður uppgjörsins benda til þess að samanlagðar ofgreiðslur hafi numið um 4% af heildargreiðslum húsnæðisbóta árið 2025 og vangreiðslur um 2%. Niðurstöðurnar verða þó yfirfarnar frekar fyrir endanlegt lokauppgjör og geta því tekið breytingum. Tölurnar eru því birtar sem bráðabirgðaniðurstöður.

Línuritin hér að neðan sýna gróflega hvernig ofgreiðslur og vangreiðslur skiptast eftir fjárhæðabilum. Eins og sést eru flestar skuldir undir 100 þúsund krónum eða tæp 83%. Um 91% inneigna eru jafnframt undir 100 þúsund krónum og um 75% þeirra eru undir 50 þúsund krónum.

Algengustu ástæðurnar fyrir of- eða vangreiðslum húsnæðisbóta eru breytingar á tekjum og eignum bótaþega, sem eru jafnframt lykilforsendur við útreikning húsnæðisbóta. HMS áætlar húsnæðisbætur á grundvelli þeirra upplýsinga sem liggja fyrir hverju sinni og hefur reglubundið eftirlit með umsóknum til að staðfesta bótarétt. Sömuleiðis er HMS í sambandi við bótaþega sem bera ábyrgð á að veita réttar upplýsingar um sínar aðstæður.

Lána­mark­að­ur

Óverð­tryggð lán áfram í meiri­hluta nýrra lána

Hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila námu um 11,5 milljörðum króna í apríl og drógust saman á milli mánaða, eftir nokkra aukningu í mars. Hrein ný útlán voru þó áfram meiri en í febrúar og svipuð og í janúar. Þróunin bendir til þess að lántaka heimila sé enn nokkur þrátt fyrir hátt vaxtastig.

Óverðtryggð lán héldu áfram að vera í meirihluta nýrra lána í apríl. Hrein ný óverðtryggð íbúðalán námu um 8,6 milljörðum króna, en hrein ný verðtryggð lán voru tæplega 2,9 milljarðar króna. Þetta er skýr breyting frá stórum hluta síðustu tveggja ára, þegar verðtryggð lán voru oftar ráðandi í hreinni nýrri lántöku heimila. Þróunin bendir til þess að heimili sæki í auknum mæli aftur í óverðtryggða fjármögnun.

Hrein ný útlán banka til heimila námu um 8 milljörðum króna í apríl og voru nær alfarið óverðtryggð. Hrein ný verðtryggð útlán bankanna voru lítillega neikvæð, sem þýðir að upp- og umframgreiðslur verðtryggðra lána voru litlu meiri en ný verðtryggð lánveiting í mánuðinum. Bankarnir draga því áfram vöxt óverðtryggðra lána.

Hrein ný útlán lífeyrissjóða til heimila námu um 4 milljörðum króna í apríl en þar var skiptingu milli verðtryggðra og óverðtryggðra lána öfugt farið. Hrein ný útlán lífeyrissjóða til heimila voru þannig að mestu verðtryggð á meðan hrein ný óverðtryggð útlán lífeyrissjóða voru nærri núlli. Þannig eru óverðtryggð lán í meirihluta hreinna nýrra íbúðalána í heild, en sú þróun skýrist fyrst og fremst af útlánum bankanna. Lífeyrissjóðirnir halda aftur á móti áfram að veita einkum verðtryggð íbúðalán.

Bank­arn­ir hækk­uðu óverð­tryggða vexti eft­ir stýri­vaxta­hækk­un

Viðskiptabankarnir brugðust við stýrivaxtahækkun Seðlabanka Íslands frá því 20. maí með hækkun óverðtryggðra íbúðalánavaxta. Arion banki, Íslandsbanki og Landsbankinn hækkuðu allir óverðtryggða breytilega vexti um 0,25 prósentur. Íslandsbanki hækkaði jafnframt fasta óverðtryggða vexti um 0,40–0,50 prósentur og Landsbankinn um 0,15–0,25 prósentur eftir binditíma. Verðtryggð kjör breyttust minna en Landsbankinn lækkaði verðtryggða fasta vexti út lánstímann um 0,15 prósentur. Þetta bendir til þess að áhrif stýrivaxtahækkunarinnar hafi fyrst og fremst komið fram í vaxtakjörum á óverðtryggðum lánum.

Upp­fært fast­eigna­mat get­ur skap­að svig­rúm til end­ur­fjár­mögn­un­ar

Líkt og komið hefur fram hefur fasteignamat 2027 verið birt. Við uppfært fasteignamat geta myndast tækifæri fyrir heimili til að endurfjármagna húsnæðislán sín eða sækja betri vaxtakjör. Lánveitendur líta almennt til fasteignamats, kaupverðs og stöðu áhvílandi lána við mat á veðsetningarhlutfalli. Hækki fasteignamat getur reiknað veðsetningarhlutfall lækkað, sem gefur lántaka aukið svigrúm til að færa lán milli fjármálafyrirtækja, breyta lánasamsetningu eða semja um hagstæðari kjör.

Þetta getur skipt máli á tímum hárra vaxta, þegar munur á vaxtakjörum milli lánveitenda og lánaforma getur haft veruleg áhrif á greiðslubyrði heimila. Lántakar sem hafa áður verið nálægt hámarksveðsetningu gætu til dæmis komist í betri stöðu við endurfjármögnun ef uppfært fasteignamat lækkar veðsetningarhlutfall þeirra.

Íslenskir lántakar virðast jafnframt tiltölulega virkir í að færa sig milli lánveitenda þegar betri kjör bjóðast. Samkvæmt könnun Gallup sem var framkvæmd árið 2024 fyrir Samtök fyrirtækja í fjármálaþjónustu höfðu 17% íslenskra svarenda fært húsnæðislán sín milli fjármálastofnana á síðustu fimm árum, sem var meira en tvöfalt hærra hlutfall en í því Evrópulandi sem kom næst á eftir.

Seðla­bank­inn spá­ir vax­andi verð­bólgu á ár­inu en hjöðn­un á því næsta

Í Peningamálum 2026/2 gerir Seðlabankinn ráð fyrir að 12 mánaða verðbólga verði 5% á öðrum ársfjórðungi, 5,2% á þeim þriðja og 5,5% á fjórða ársfjórðungi 2026. Verðbólgan er því talin aukast lítillega á ný á síðari hluta ársins áður en hún tekur að hjaðna á næsta ári. Samkvæmt spánni fer verðbólga undir 4% á öðrum ársfjórðungi 2027 og nálgast 2,5% verðbólgumarkmið bankans á árinu 2028.

Þetta er töluvert lakari verðbólguspá en birtist í Peningamálum 2026/1. Í þeirri spá var gert ráð fyrir að verðbólga yrði 4,2% á öðrum ársfjórðungi 2026, 4,0% á þeim þriðja og 3,8% á þeim fjórða. Í nýjustu spá Seðlabankans er verðbólga því talin verða um 0,7–1,7 prósentustigum meiri á síðustu þremur fjórðungum ársins en áður var gert ráð fyrir.

Nýjasta spáin bendir því til þess að hjöðnun verðbólgu dragist á langinn og að tímabil hárra vaxta kunni að vara lengur en áður var talið. Það hefur áfram áhrif á greiðslubyrði heimila og eftirspurn á íbúðamarkaði.

Und­an­þágu­heim­ild­ir lít­ið nýtt­ar

Í lok október 2025 ákvað fjármálastöðuleikanefnd Seðlabanka Íslands að rýmka lánþegaskilyrði fasteignalána. Breytingarnar komu í kjölfar aukinnar óvissu á íbúðalánamarkaði eftir dóm Hæstaréttar um vaxtabreytingarákvæði og í ljósi þess að staða fyrstu kaupenda og tekjulægri heimila hafði versnað. Undanþáguheimild lánveitenda frá hámarki greiðslubyrðarhlutfalls var hækkuð úr 5% í 10% af heildarfjárhæð veittra fasteignalána. Þá var hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda hækkað úr 85% í 90%, en hámarkið fyrir aðra kaupendur var óbreytt.

Gögn um nýtingu undanþáguheimildanna benda þó til þess að aukið svigrúm sé aðeins nýtt að litlu leyti. Á fyrsta ársfjórðungi 2026, eftir að leyfilegt hámark hafði verið hækkað í 10%, nam nýting undanþágunnar 2,2% hjá bönkum og 2,5% hjá lífeyrissjóðum. Nýtingin var því aðeins um fjórðungur af leyfilegu hámarki hjá bönkum og lífeyrissjóðum.

Takmörkuð nýting bendir til þess að formlegt svigrúm í reglum Seðlabankans skili sér ekki sjálfkrafa í auknu aðgengi að lánsfjármögnun. Lánveitendur þurfa áfram að meta greiðslugetu og lánshæfi hvers lántaka og geta verið með strangari innri lánareglur en lágmarksreglur Seðlabankans gera ráð fyrir. Við hátt vaxtastig getur greiðslubyrði orðið það þung að lánveitendur telji ekki forsvaranlegt að veita lán, jafnvel þótt heimild sé til að víkja frá hámarki greiðslubyrðarhlutfalls.

Hækk­un há­marks­veð­setn­ing­ar­hlut­falls nýt­ist hluta fyrstu kaup­enda

Þótt undanþáguheimildir frá hámarki greiðslubyrðarhlutfalls séu enn lítið nýttar benda gögn um veðsetningarhlutföll til þess að önnur rýmkun lánþegaskilyrða hafi nýst fyrstu kaupendum betur. Í lok október 2025 var hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda hækkað úr 85% í 90%, eftir að hafa verið lækkað úr 90% í 85% um mitt ár 2022. Breytingin dregur úr eiginfjárþörf fyrstu kaupenda og getur því nýst þeim sem hafa næga greiðslugetu en eiga erfiðara með að safna fyrir útborgun.

Hlutfall fyrstu kaupenda með yfir 85% veðsetningarhlutfall lækkaði skarpt eftir að hámarkið var lækkað árið 2022. Eftir að hámarkið var hækkað á ný í lok árs 2025 hefur hlutfallið hækkað hratt og mældist um 16% á fyrsta ársfjórðungi 2026. Það bendir til þess að rýmkunin hafi þegar nýst hluta fyrstu kaupenda.

Þróunina þarf þó að túlka með ákveðnum fyrirvara. Hækkunin sýnir að fleiri fyrstu kaupendur nýta nú heimild til hærra veðsetningarhlutfalls, en ekki er hægt að fullyrða út frá gögnunum að þeir hefðu ekki komist inn á markaðinn án breytingarinnar. Í einhverjum tilvikum kann rýmkunin að hafa auðveldað kaup þeirra sem skorti eigið fé til útborgunar, en í öðrum tilvikum gæti hún hafa leitt til þess að kaupendur sem hefðu hvort sem er getað keypt hafi valið að taka hærra lán, til dæmis til að halda eftir lausafé eða kaupa dýrari eign. Áhrif rýmkunarinnar geta því bæði birst í auknu aðgengi fyrstu kaupenda og aukinni skuldsetningu þeirra sem nýta heimildina.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Bruna­bóta­mat hækk­ar um 7,7% milli ára og 3,3% um­fram bygg­ing­ar­vísi­tölu

Eftir árlegan endurútreikning hækkaði heildarbrunabótamat allra fasteigna á landinu um 7,7% á milli ára á sama tíma og fasteignamat hækkaði um 2,1%. Byggingarvísitalan hækkaði um 4,4% á milli ára í júní og því hækkaði brunabótamatið um 3,3% umfram vísitöluna sem er notuð sem viðmið við mánaðarlega uppfærslu brunabótamats á milli endurútreiknings. Þar vegur þyngst að vinnuliðurinn hækkaði um 12,6% milli ára á meðan efni (3,7% hækkun) og vélar (6,7% hækkun) hækkuðu mun minna, en vinna hefur talsvert meira vægi í brunabótamati en í byggingarvísitölu.

Í lögum um brunatryggingar kemur fram að húseigendum sé skylt að brunatryggja allar húseignir og skal brunabótamatið verða til um það leyti eða eigi síðar en fjórum vikum eftir að byggingu lýkur eða þær hafa verið teknar í notkun. Það er á ábyrgð eigenda að óska eftir brunabótamati eða endurmati þess ef farið hefur verið í framkvæmdir sem eru umfram eðlilegt viðhald á líftíma mannvirkis. Þá er öryggisúttekt forsenda þess að húseign fái brunabótamat og hún þarf að vera án athugasemda byggingarfulltrúa í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.

Fyrir ári gaf HMS út vegvísi um bætta framkvæmd brunabótamats. Niðurstaða vegvísisins var sú að fjöldi húseigna á Íslandi væri vantryggður kæmi til brunatjóns sökum lágs brunabótamats þar sem húseigendur hefðu ekki óskað eftir endurmati. Í vegvísinum voru skilgreindar átta aðgerðir sem HMS taldi nauðsynlegt að ráðast í til að bæta framkvæmd málaflokksins. Ein þessara aðgerða var endurskoðun laga um brunatryggingar og er sú vinna nú hafin. Nýtt matskerfi verður tekið í notkun á næsta ári sem býður upp á aukna skilvirkni og bætta upplýsingagjöf til neytenda og tryggingafélaga. Þá felast tækifæri í aukinni sjálfvirkni með tengingu brunabótamats við stafræn byggingarleyfi mannvirkjaskrár.

Út­lit fyr­ir að færri nýj­ar full­bún­ar íbúð­ir komi inn á mark­að í ár sam­an­bor­ið við 2025 og 2024

Líkt og fram kom í frétt HMS eru um 6.000 íbúðir í byggingu á landinu öllu. Samsetning þeirra er mjög ólík eftir landshlutum. Fjölbýli eru ráðandi á höfuðborgarsvæðinu og eru einnig í meirihluta þegar kemur að íbúðum í byggingu á Suðurnesjum og Norðurlandi eystra. Þar vegur uppbygging í Akureyrarbæ og Reykjanesbæ þungt. Í öðrum landshlutum er meirihluti íbúða í byggingu í sérbýlum.

Munurinn skýrist að hluta til af ólíku byggðamynstri milli svæða. Í fjölmennari sveitarfélögum, þar sem byggð er þéttari, er fjölbýlisuppbygging yfirleitt stærri hluti nýbygginga. Í minni og dreifðari sveitarfélögum er uppbygging hins vegar oftar í formi sérbýla.

Á fyrstu fimm mánuðum þessa árs hafa tæplega 1.100 íbúðir orðið fullbúnar og komið nýjar á markað, sem er minna en undangengin tvö ár en álíka og var árið 2023, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Hagtölur benda einnig til þess að íbúðafjárfesting hafi dregist saman í ár, auk þess sem starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur fækkað lítillega.

HMS áætlaði að um 3.000 nýjar íbúðir yrðu fullbúnar í ár í síðustu talningu á íbúðum í byggingu í mars. Það væri um það bil 12% samdráttur frá fyrri árum, en um 3.400 íbúðir urðu fullbúnar í fyrra og um 3.700 íbúðir urðu fullbúnar árið 2024. Nýjustu tölur fyrir fyrstu fimm mánuði ársins benda ekki til þess að sú þróun hafi snúist við og því má enn gera ráð fyrir einhverjum samdrætti í fjölda nýrra fullbúinna íbúða í ár.

Lít­ils hátt­ar sam­drátt­ur í bygg­ingu íbúð­ar­hús­næð­is

Hagstofa Íslands áætlar að landsframleiðsla hafi aukist um 2,7% að raunvirði á fyrsta ársfjórðungi 2026 miðað við sama tímabil í fyrra. Hagvöxtur skýrist að mestu af 2,2% aukningu í einkaneyslu og 0,8% aukningu í samneyslu. Um 12% samdráttur var hins vegar í fjárfestingu og þar af er talið að fjármunamyndun íbúðarhúsnæðis hafi dregist saman um 8,3% að raunvirði.

Líkt og HMS hefur áður greint frá má um þessi misserin greina aukna svartsýni meðal byggingaraðila um stöðu íbúðauppbyggingar en rætt var um stöðu byggingargeirans á samráðsfundi í aprílmánuði. Föstu starfsfólki hefur fækkað en um 18.400 einstaklingar störfuðu við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í apríl síðastliðnum. Þeim fækkaði um 232 á milli aprílmánaða 2025 og 2026 sem gerir hlutfallslega fækkun þeirra 1,2%. Ætla má að samdráttur í byggingariðnaði dragi úr eftirspurn eftir erlendu vinnuafli en erlendum starfsmönnum í greininni fækkaði um 2% á milli ára á meðan fækkunin nam 0,8% hjá starfsmönnum með íslenskan bakgrunn. Starfsmenn í byggingariðnaði eru þó enn um 5.300 fleiri en þeir voru í apríl 2020 og starfsmenn með erlendan bakgrunn eru um 3.200 fleiri en á þeim tíma.

Greiningardeild Íslandsbanka spáir því í nýrri þjóðhagsspá sinni að íbúðafjárfesting dragist saman um 3,5% í ár, en Arion banki og Landsbankinn spá því að íbúðafjárfesting dragist saman um 3,5 til 4% á milli ára í ár. Áður hafði Íslandsbanki spáð því í lok janúar að íbúðafjárfesting myndi aukast lítillega milli ára í ár, eða um 0,8%.

Greiningardeild Íslandsbanka spáir því að íbúðafjárfesting aukist um 3,8% á næsta ári og 7,5% aukningu árið 2028. Þar með eru allar greiningardeildir stóru viðskiptabankanna þriggja sammála í þjóðhagsspám sínum að íbúðafjárfesting dragist saman í ár en taki við sér á næsta og þarnæsta ári, en í síðustu mánaðarskýrslu var fjallað um spár Arion banka og Landsbanka um íbúðafjárfestingu.

Hrein ný lán­taka bygg­ing­ar­að­ila dróst mik­ið sam­an í apr­íl eft­ir að hafa auk­ist tals­vert á fyrsta árs­fjórð­ungi

Þrátt fyrir samdrátt í íbúðafjárfestingu í tölum Hagstofu ber að minnast á að í talningu HMS á fjölda íbúða í byggingu í mars síðastliðnum fjölgaði nýjum framkvæmdum á milli ára. Alls hófust framkvæmdir við byggingu 1.754 íbúða frá septembertalningu 2025 en í talningunni sem framkvæmd var í mars 2025 fjölgaði nýjum framkvæmdum um 1.585 milli talninga, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu 2,2 milljörðum króna í apríl og er það um helmingi lægri fjárhæð en í apríl í fyrra, en líkt og kom fram í maískýrslu hefur hrein ný lántaka til byggingaraðila aukist í ár samanborið við í fyrra. Vísbendingar eru um að útlánaaukningin milli ára sé mögulega komin til vegna þess að byggingarverktakar í núverandi umhverfi hárra vaxta og hægrar sölu nýrra íbúða hafa í meira mæli verið að draga á samþykkt lánsloforð til að klára byggingarverkefni sem þegar eru hafin.

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu um 432 milljörðum króna undir lok aprílmánaðar og hafa aukist um 105 milljarða milli aprílmánaða 2025 og 2026. Sölutími fasteigna getur haft mikil áhrif á útistandandi lán banka til fyrirtækja í byggingarstarfsemi þar sem hæg sala nýrra íbúða getur haft í för með sér meiri skuldir vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta en HMS greindi fyrst frá hægari sölu nýrra íbúða í apríl í fyrra.

Leita þarf aftur til ársins 2010 til að finna álíka útistandandi skuldir á föstu verðlagi í greininni en í kjölfar efnahagshrunsins 2008 stóð fjöldi íbúða tómur vegna offjárfestingar í húsnæði á árunum á undan og vegna fólksfækkunar eftir hrunið.

Aftur á móti eru umtalsvert fleiri fyrirtæki starfandi í greininni nú samanborið við árið 2010 svo að hvert fyrirtæki skuldar minna í dag en eftir efnahagshrunið, líkt og komið var inn á í febrúarskýrslu HMS.

Gjald­þrot­um fjölg­ar og ný­skrán­ing­um fækk­ar í bygg­ing­ar­starf­semi, en breyt­ing­arn­ar eru litl­ar

Samkvæmt nýjum óbirtum tölum frá Hagstofu urðu 145 fyrirtæki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð gjaldþrota á fyrstu fimm mánuðum þessa árs. Til samanburðar voru gjaldþrot í geiranum 119 talsins á sama tíma í fyrra, en á fyrstu fimm mánuðum áranna 2023 og 2024 urðu 163 og 138 fyrirtæki gjaldþrota í geiranum.

Fleiri fyrirtæki voru nýskráð í byggingargeiranum en urðu gjaldþrota. Nýskráningum fækkar þó lítillega á milli ára og voru þær 234 á fyrstu fimm mánuðum þessa árs en voru 242 á sama tímabili árið 2025. Nýjar tölur um gjaldþrot og nýskráningar í byggingariðnaði gefi því til kynna að rekstrarskilyrði hafi versnað frá því í fyrra þar sem gjaldþrotum hefur fjölgað á sama tíma og nýskráningum hefur fækkað lítillega.

Í síðustu mánaðarskýrslu HMS var fjallað um nýlega fjárfestakynningu Arion banka en þar kemur meðal annars fram að aukning vanskilalána hjá fyrirtækjum frá árinu 2023 hafi að stórum hluta verið í byggingargeiranum. Svipuð merki koma fram í fjárfestakynningu Íslandsbanka en þar segir að áhrif hárra vaxta, verðbólgu og lengri sölutíma séu farin að sjást í lánasafninu. Í árshlutauppgjöri Landsbankans kemur fram að kólnun á fasteignamarkaði kunni að hafa sérstaklega slæm áhrif á fyrirtæki tengd byggingariðnaði, en að áhætta bankans sé takmörkuð gagnvart henni.