1. Inn­gang­ur

HMS reiknar fasteignamat fyrir sérhverja fasteign á Íslandi á hverju ári, samkvæmt lögum um skráningu, merki og mat fasteigna. Fasteignamat er metið markaðsvirði fasteigna.

Eitt af meginhlutverkum HMS er að stuðla að því að jafnvægi ríki á húsnæðismarkaði, meðal annars með upplýsingagjöf um fasteignamarkaðinn. Útreikningur á fasteignamati er hluti af þeirri upplýsingagjöf. Fasteignamat er auk þess mikilvægt til þess að stuðla að virkum fasteignamarkaði.

Sveitarfélög nota fasteignamat sem skattstofn fyrir fasteignagjöld, samkvæmt lögum um tekjustofna sveitarfélaga. Fasteignamat er einnig notað í öðrum tilgangi, til dæmis styðjast ýmsar fjármálastofnanir við fasteignamat við ákvörðun á veðhæfi fasteigna.

HMS birtir fasteignamat næsta árs þann 31. maí ár hvert, miðað við áætlað markaðsvirði í síðastliðnum febrúar. Fasteignamat 2026 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2025 og tekur gildi 31. desember 2025.

Fasteignamat skal vera eins góð nálgun á markaðsvirði eins og fýsilegt er hverju sinni, þó með það til hliðsjónar að vera sanngjarnt og hóflegt. Til þess eru útbúnar reikniaðferðir sem reikna út líklegt markaðsvirði fasteigna en útskýring á aðferðunum má finna í þessari skýrslu. Þar sem verð mismunandi tegunda eigna ræðst af mismunandi eiginleikum þeirra eru aðferðirnar mismunandi eftir tegundum.

Fasteignamatið byggir á tölfræðilegu sambandi milli kaupverðs fasteigna, eiginleika þeirra og staðsetningar. Þannig er fasteignamat ekki leiðandi heldur byggir það alfarið á fyrri viðskiptum um fasteignir. Það er því aldrei þannig að hækkun fasteignamats ein og sér leiði til hærra verðs heldur er það hærra verð sem veldur hærra fasteignamati. Ef kaupverð héldist óbreytt á milli ára myndi fasteignamat einnig haldast óbreytt.

Misgóðar upplýsingar eru til um mismunandi tegundir fasteigna, en bestu upplýsingarnar eru til um íbúðarhúsnæði, bæði með tilliti til kaupsamninga og eiginda fasteignanna. Fasteignamat íbúðarhúsnæðis er því almennt nálægt raunverulegu markaðsvirði fasteignarinnar, á meðan meiri óvissa ríkir um fasteignamat annarra tegunda fasteigna eins og t.d. sértækra atvinnueigna sem almennt ganga ekki kaupum og sölum.

Þessi skýrsla inniheldur útskýringar á öllum reikniaðferðum fyrir fasteignamat 2026. Aðferðirnar skiptast niður í íbúðamat, atvinnumat, sumarhúsamat, markaðsleiðrétt kostnaðarmat og verðflokkamat.

2. Al­mennt um fast­eigna­mat

Við útreikning á fasteignamati eru ákveðin atriði sem eiga almennt við um flestar matsaðferðir. Þessi atriði eru tímaleiðrétting kaupsamninga, útlagagreining og matssvæði.

2.1 Tíma­leið­rétt­ing kaup­samn­inga

Fasteignamat ársins 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Til þess að næg gögn séu til staðar til að útbúa líkön sem eru tölfræðilega marktæk þarf að nota samninga yfir nokkurra ára tímabil. Þar sem fasteignaverð getur tekið breytingum á þessu tímabili er mikilvægt að leiðrétta fyrir tíma, svo hægt sé að bera saman kaupsamninga óháð því hvenær þeir voru gerðir.

Í íbúðamati, atvinnumati og sumarhúsamati er kaupverð tímaleiðrétt með staðbundinni stikalausri aðhvarfsgreiningu eftir kaupmánuðum á gefnu svæði. Þannig er fundinn tímaleiðréttingarstuðull fyrir hvern mánuð og hvert svæði, sem kaupverð samninga í þeim mánuði er margfaldað með.

Á myndinni hér að neðan sýnir rauða línan dæmi um metna verðþróun fyrir fjölbýli í Kópavogi.

Út frá metinni verðþróun eru tímaleiðréttingarstuðlar reiknaðir fyrir hvern mánuð og svæði. Sem dæmi má sjá hér að neðan tímaleiðréttingarstuðla eftir svæðum fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu. Með tímaleiðréttingarstuðlunum eru kaupverð allra kaupsamninga færð til verðlags febrúar 2025. Á myndinni má til dæmis sjá að kaupverð kaupsamnings um sérbýli í Mosfellsbæ, gerður í upphafi árs 2021, er margfaldað með um það bil 1,6 til að færa á verðlag í febrúar 2025.

Í viðauka A-2 má finna alla tímaleiðréttingarstuðla íbúðamats fyrir mismunandi svæði og matsaðferðir.

2.2 Út­laga­grein­ing

Við líkanagerð þarf að hafa í huga gæði þeirra gagna sem notast er við. Því eru kaupsamningar sem uppfylla ekki öll skilyrði merktir sem útlagar og ekki notaðir við líkanagerð. Þetta er gert til þess að líkanið byggi ekki á upplýsingum sem eru ekki lýsandi fyrir markaðinn í heild. Þannig eru til dæmis teknir út kaupsamningar þar sem kaupverð þykir óeðlilega hátt eða lágt, eða ef upplýsingar vantar um fasteign sem seld var.

Sjá má í viðauka B þau skilyrði sem athuganir til líkanagerðar þurfa að uppfylla í íbúða- og sumarhúsamati.

2.3 Mats­svæði

Ein mikilvægasta breytan um virði hverrar fasteignar er staðsetning hennar. Við útreikning fasteignamats er landinu skipt upp í matssvæði þar sem hvert svæði fær ákveðin staðsetningaráhrif. Þau svæði þar sem kaupverð er hærra fá því hærra fasteignamat á meðan eignir á ódýrari svæðum fá lægra fasteignamat. Allar fasteignir eru í matssvæði en hver matsaðferð hefur sín eigin skilgreindu matssvæði. Í sömu byggingu gætu því verið tvær fasteignir í mismunandi matsaðferðum sem væru því í mismunandi matssvæðum.

Auk matssvæða eru til svokölluð undirmatssvæði. Á meðan matssvæði reyna að ná utan um markaðssvæði þar sem áhrif staðsetningar á fasteignamat eru svipuð geta undirmatssvæði farið þvert á matssvæði og þjóna þau þeim tilgangi að taka tillit til sértækari staðsetningaráhrifa. Til dæmis eru undirmatssvæði meðfram sjó algeng til hækkunar á meðan undirmatssvæði meðfram þungum umferðargötum eru algeng til lækkunar. Lítill hluti fasteigna er innan undirmatssvæða, þar sem svæðin eru fá og hvert undirmatssvæði inniheldur tiltölulega fáar fasteignir.

Hér má sjá matssvæðin fyrir fasteignamat 2026.

Á myndinni hér að neðan má sjá dæmi um matssvæði og undirmatssvæði í neðri byggðum Reykjavíkur. Á myndinni eru matssvæðin lituð, en undirmatssvæðin hvít.

Matssvæði og undirmatssvæði

3. Íbúða­mat

Fasteignamat íbúða er reiknað með fjórum líkönum. Líkönin endurspegla gerð (sérbýli eða fjölbýli) og staðsetningu (höfuðborgarsvæði eða landsbyggð) eignanna sem þau eiga við um. Öll líkönin notast einungis við upplýsingar um eiginleika fasteigna og kaupsamninga á fasteignir sem skilgreindar hafa verið sem íbúðamatseignir.

Notuð er flokkun sem byggð er á ÍST120 staðlinum¹ til að flokka íbúðareignir eftir sérbýlum og fjölbýlum. Íbúðir sem hafa ÍST120 flokkun frá og með 1100 til 1199 eru skilgreindar sem sérbýli, á meðan íbúðir sem hafa ÍST120 flokkun 1200 og yfir eru skilgreindar sem fjölbýli. Í viðauka C má sjá töflu yfir helstu ÍST120 flokka sem við koma fasteignamati íbúðarhúsa.

Sveitarfélagsnúmer eru notuð til að staðsetja íbúðir í höfuðborgarsvæði eða landsbyggð. Íbúðir í sveitarfélagsnúmerum 1604 eða lægra eru á höfuðborgarsvæðinu, á meðan íbúðir með sveitarfélagsnúmer yfir 1604 eru á landsbyggðinni. Á myndinni hér að neðan má sjá myndrænt skiptingu landsins í höfuðborg og landsbyggð fyrir íbúðamat.

Skipting lands í höfuðborgarsvæði og landsbyggð

Fasteignamat íbúðareigna byggir á kaupsamningum yfir fimm ára tímabil, svo kaupsamningar fyrir hverja tegund íbúða séu nægilega margir til þess að hægt sé að draga tölfræðilega ályktun út frá þeim. Fasteignamat íbúðareigna 2026 byggir á kaupsamningum sem gerðir voru á tímabilinu janúar 2020 til og með febrúar 2025. Á meðfylgjandi mynd má sjá fjölda kaupsamninga að baki hvers líkans íbúðamats 2026.

Samtals eru kaupsamningar að baki íbúðamats á höfuðborgarsvæðinu 6.374 fyrir sérbýli og 23.270 fyrir fjölbýli. Að baki íbúðamats á landsbyggðinni eru samningarnir 9.119 um sérbýli og 6.693 um fjölbýli. Frekari skýringar um gagnasafnið má finna í viðauka D-1, en gagnasafnið í heild má nálgast hér.

Kaupsamningarnir eru útlagagreindir eins og fram kemur í kafla 2.2 og viðauka B. Kaupverðið í þessum kaupsamningum er svo tímaleiðrétt eins og lýst er í kafla 2.1. Fyrir tímaleiðréttingu er landinu skipt upp í svæði, eftir landshlutum, þar sem fasteignaverð hefur ekki þróast eins á öllu landinu á tímabilinu. Í íbúðamati 2026 er landinu skipt upp í 14 svæði til tímaleiðréttingar, 8 á Höfuðborgarsvæðinu og 6 á landsbyggðinni, sem sjá má í viðauka A-1.

Að lokinni útlagagreiningu, hreinsun gagna og tímaleiðréttingu eru kaupsamningar auk eiginleika og staðsetningu seldra fasteigna úr fasteignaskrá notaðir til líkanagerðar. Notast er við línulega aðhvarfsgreiningu og er spálíkan myndað með því að tengja saman logra (lógaritma) staðgreiðsluverðs og breytur sem áhrif hafa á staðgreiðsluverðið, líkt og aldur, stærð og gerð íbúða.

Nánar er fjallað um gæði líkana að baki fasteignamats íbúða í kafla 9.

3.1 Sér­býli á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Í viðauka E-1 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

3.2 Fjöl­býli á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Í viðauka E-2 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

3.3 Sér­býli á lands­byggð­inni

Í E-3 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

3.4 Fjöl­býli á lands­byggð­inni

Í E-4 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

4. At­vinnu­mat

Atvinnumat er reiknað með fjórum líkönum, en hvert líkan endurspeglar mismunandi flokka atvinnueigna. Allar atvinnueignir eru flokkaðar í einn af neðan greindum flokkum:

Hver flokkur atvinnuhúsnæðis hefur sitt matslíkan. Flokkunin er ákvörðuð út frá sjálfstæðu mati HMS á notkun hverrar eignar. Atvinnueignir gætu því verið flokkaðar með öðrum hætti en íslenski staðallinn ÍST120 eða notkunarflokkar byggingarreglugerðar segja til um ef HMS telur að önnur flokkun leiði til þess að virði eignarinnar verði metið með nákvæmari hætti.

Atvinnumat byggir á upplýsingum úr nýlegum leigu- og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna. Þó aðferðin taki bæði tillit til leigusamninga og kaupsamninga við útreikning á fasteignamati þá eru kaupsamningar samt sem áður ráðandi þáttur við endanlegan útreikning á fasteignamati.

Þinglýstir kaupsamningar um atvinnueignir eru hlutfallslega færri en kaupsamningar um íbúðir og sumarhús. Nokkrar ástæður liggja þar að baki, en stór hluti viðskipta með atvinnueignir sér stað í yfirtökum á félögum, auk þess sem margar atvinnueignir eru í eigu stórra fasteignafélaga og ganga því sjaldnar kaupum og sölum en aðrar eignir.

Fasteignamat atvinnueigna 2026 byggir á kaupsamningum sem gerðir voru á tímabilinu janúar 2020 til og með febrúar 2025. Kaupsamningarnir eru útlagagreindir eins og fram kemur í kafla 2.2.

Heildarfjöldi kaupsamninga að baki fasteignamats atvinnueigna 2026 eru 2.590 talsins. Mikill meirihluti þeirra kaupsamninga er um iðnaðarhúsnæði, en þeir eru 2.047 talsins samanborið við 210 samninga um skrifstofuhúsnæði og 333 um verslunarhúsnæði. Kaupverðið í þessum kaupsamningum er svo tímaleiðrétt eins og lýst er í kafla 2.1. Fyrir tímaleiðréttingu er atvinnueignum skipt upp eftir landshlutum og hvort eignir séu yngri eða eldri en 30 ára. Tímaleiðréttingar-flokkarnir eru því 16.

Matslíkani atvinnueigna er í sinni einföldustu mynd lýst sem sambandi leigutekna og staðsetningar auk viðbættra stærðaráhrifa.

Fyrsta skrefið í atvinnumati er að meta leigutekjur sem hafa má af eignum. Með leigutekjum sem hafa má af eign er aðeins átt við beinar leigutekjur leigusala fyrir afnotarétt af rýmum. Því munu tvær eins eignir á sama stað, önnur með leigutaka sem skilar miklum hagnaði en hin eignin með leigutaka sem skilar engum tekjum, fá sama fasteignamat.

Notast er við línulega aðhvarfsgreiningu til að spá fyrir um leiguverð á fermetra á mánuði. Líkanið sem spáir fyrir um leiguverðið var útbúið árið 2014 og hefur ekki verið uppfært í heild sinni síðan þá líkt og í íbúðamati heldur er grunnstuðullinn einungis hækkaður á milli ára. Spáð leiguverð er svo fært á ársgrundvöll og fermetraverð margfaldað með fjölda fermetra viðeigandi rýmis. Loks er tekið tillit til staðsetningar- og stærðaráhrifa áður en fasteignamat telst fullgert.

Þar sem líkanið sem spáir fyrir um leiguverðið hefur ekki verið uppfært frá árinu 2014 og þar sem fjöldi undirliggjandi kaupsamninga eru takmarkaðir eru líkön fasteignamats atvinnueigna bundin nokkurri óvissu. Vegna óvissunnar er tímaleiðrétt kaupverð stuðlað niður um 20% til þess að vera í neðri mörkum öryggisbils líkansins. Þannig er tryggt að fasteignamatið sé varfærið. Áhrif staðsetningar eru fundin með línulegri aðhvarfsgreiningu eftir að búið er að reikna spáð ársleiguverð, þannig er fundinn stuðull fyrir hvert matssvæði sem færir ársleiguverð í tímaleiðrétt kaupverð.

Loks er stærðarþáttur nýttur til að grípa áhrif minnkandi jaðarvirði. Stærðarþátturinn er eftirfarandi:

Eign sem er skrifstofa og 150 fermetrar fær því stuðulinn:

þar sem hann er línulegur á fermetrabilinu. Eignir sem eru stærri en efri mörk fermetrabilsins fá hámarskáhrif. Sem dæmi fengi 3.000 fermetra iðnaðareign stuðulinn 0,76.

4.1 Skrif­stofu­hús­næði

Í viðauka E-5 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

4.2 Versl­un­ar­hús­næði

Í viðauka E-6 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

4.3 Iðn­að­ar­hús­næði

Í viðauka E-7 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

4.4 Ráð­stefnu- eða tón­list­ar­hús­næði

Í viðauka E-8 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

5. Sum­ar­húsa­mat

Sumarhúsamat byggir á upplýsingum úr nýlegum kaupsamningum um sumarhús ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika sumarhúsa og líkan útbúið sem lýsir verði eignar út frá eiginleikum hennar.

Fasteignamat sumarhúsa 2026 byggir á kaupsamningum sem gerðir voru á tímabilinu janúar 2014 til og með febrúar 2025. Kaupsamningarnir eru útlagagreindir eins og fram kemur í kafla 2.2 og viðauka B-5.

Sjá má dreifingu kaupsamninga um sumarhús eftir árum á myndinni hér að neðan, en heildarfjöldi kaupsamninga að baki sumarhúsamati 2026 er 2.925.

Frekari skýrigögn um gagnasafnið má finna í viðauka D-2, en gagnasafnið í heild má nálgast hér.

Kaupverðið í þessum kaupsamningum er svo tímaleiðrétt eins og lýst er í kafla 2.1. Fyrir tímaleiðréttingu er sumarhúsum skipt upp eftir hópum matssvæða, tímaleiðréttingarflokkarnir eru því 115.

Að lokinni útlagagreiningu, hreinsun gagna og tímaleiðréttingu eru kaupsamningar auk eiginleika seldra fasteigna úr fasteignaskrá notuð til líkanagerðar. Notast er við ólínulega aðhvarfsgreiningu (Levenberg-Marquardt) og spálíkan myndað með því að tengja saman logra (lógaritma) staðgreiðsluverðs og breytur sem áhrif hafa á staðgreiðsluverðið.

Loks þegar líkan liggur fyrir er eigindum allra fasteigna í fasteignaskrá, sem falla undir viðeigandi matsaðferð, stungið inn í líkanið og fasteignamat reiknað.

5.1 Lík­an

Í viðauka E-9 má finna skýringu á öllum breytum líkansins.

Í kafla 9 má finna mælingar á gæði líkansins.

6. Mark­aðs­leið­rétt kostn­að­ar­mat

Eignir sem ekki er hægt að meta með öðrum aðferðum eru í markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Ástæður þess að ekki er hægt að beita öðrum aðferðum eru almennt að fasteign vantar skráningarupplýsingar sem notast er við í líkönum annarra matsaðferða eða vegna þess að of fáir kaupsamningar eru til um sambærilegar fasteignir. Dæmi um slíkar fasteignir eru sérhæfðar iðnaðareignir, kirkjur og sundlaugar.

Líkt og nafnið gefur til kynna byggir líkanið á kostnaðarmati, þar sem afskrifað endurstofnsverð fasteignar er markaðsleiðrétt með markaðsleiðréttingarstuðli. Landinu er skipt upp í matssvæði þar sem hvert svæði fær markaðsleiðréttingarstuðul fyrir hverja tegund eignar.

Stuðlarnir voru síðast ákvarðir árið 2016 og hafa þeir verið framreiknaðir á hverju ári síðan.

6.1     Lík­an

Framreikningur markaðsleiðréttingarstuðla er mismunandi eftir tegundum eigna og staðsetningu. Fyrir fasteignamat 2026 hækkuðu stuðlar fyrir íbúðir og sumarhús í takt við heildarhækkun íbúðamats, eða um 10,2%.

Stuðlar fyrir atvinnueignir hækka sömuleiðis í takt við heildarhækkun atvinnumats, en gerður er greinarmunur á hækkuninni á höfuðborgarsvæðinu, sem er 3,8% og hækkuninni á landsbyggðinni, sem er 9,1%. Stuðlar fyrir lóðir og hlunnindi hækka svo í takt við vísitölu neysluverðs, eða um 4,2%

Fasteignamat eigna sem metnar eru í markaðsleiðréttu kostnaðarmati tekur þó ekki einungis breytingum vegna framreiknings markaðsleiðréttingarstuðla. Matið byggir einnig á endurstofnsverði hverrar eignar, sem er meðal annars ákvarðað út frá byggingarefnum. Þar sem endurstofnsverð fasteigna getur tekið mismiklum breytingum á milli ára breytist mat einstakra eigna í markaðsleiðréttu kostnaðarmati ekki nákvæmlega eins.

7. Verð­flokka­mat

Verðflokkamat miðar að því að meta land þar sem ekki hefur verið byggt. Í verðflokkamati er landi skipt upp eftir verðflokkum, sem byggja á eiginleikum þess og nálægð við byggð. Verðflokkarnir eru 10 talsins og má finna í viðauka G. Um leið og búið er að skrá byggingu á landinu er fasteignamat ákvarðað með öðrum aðferðum.

Frá árinu 2005 hafa verðflokkarnir verið framreiknaðir á ári hverju. Í ár nemur framreikningurinn ársbreytingu vísitölu neysluverðs í febrúar 2025 eða 4,2% hækkun. Þetta er sama hækkun og lóðir og hlunnindi hlutu í markaðsleiðréttu kostnaðarmati.

7.1 Lík­an

Fasteignamat jarða eða lands í verðflokkamati er reiknað með eftirfarandi formúlum:

Flatarmál 500 hektara eða minna:

Flatarmál yfir 500 hektara:

Í viðauka E-10 má finna skýringu á öllum breytum líkansins og í viðauka G má finna verð hvers verðflokks.

8. Loka­frá­gang­ur

Fasteignamat er reiknað miðað við að fasteign sé fullbúin í öllum aðferðum nema markaðsleiðréttu kostnaðarmat, enda er einungis notast við kaupverð eigna sem eru keyptar á verði sem endurspeglar fullbúna eign. Sé fasteign ekki fullbúin þarf að taka tillit til þess hvar í byggingarferlinu hún er. Til þess notast HMS við matsstig sem byggja að miklu leiti á gömlu byggingarstigunum. Reiknað er vegið meðalmatsstig hverrar fasteignar og fasteignamat lækkað eftir því. Í markaðsleiðréttu kostnaðarmati er tekið tillit til þessa í afskrifaða endurstofnsverðinu og því þarf ekki að taka það með í útreikning fasteignamats.

Tekið skal fram að matsstig hafa ekki áhrif á lóðamatshluta fasteignamats og er hlutfallsleg lækkun vegna matsstiga því ekki hlutfall af fasteignamati heldur einungis af þeim hluta sem eftir stendur utan lóðamats. Áhrif matsstiga á fasteignamat má finna í viðauka G.

Fasteignamat er alltaf námundað með eftirfarandi reglu:

9. Gæði fast­eigna­mats

Eftirfarandi tafla sýnir gæði fyrirhugaðs fasteignamats þeirra líkana sem hafa svörunarbreytu eftir mismunandi gæðastuðlum. Samanburður er gerður á fyrirhuguðu fasteignamati og tímaleiðréttu kaupverði til að fá eftirfarandi mælingar.

Hér að neðan má finna útskýringu á þeim gæðastuðlum sem til eru í töflunni, ásamt mati HMS á ásættanlegum gildum fyrir hvern gæðastuðul. Mat HMS byggir á staðli Alþjóðasamtaka matsmanna (IAAO) fyrir prófanir á matsaðferðum og eigin reynslu af tölfræðilíkönum².

R² er skýringarstuðull sem útskýrir hversu vel líkanið fangar breytileika raunverulegra gagna. Gildið 1 merkir að líkanið fangar breytileikann fullkomlega og 0 merkir að líkanið fangar ekkert af breytileikanum. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 1. HMS telur ásættanlegt gildi vera yfir 0,8. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir verslunarhúsnæði og sumarhúsamat utan þessara marka.

ASR₁ er meðal hlutfall spáðra og raunverulegra gilda (Average Assessment-to-Sale Ratio). Fyrirhuguðu fasteignamati er deilt með tímaleiðréttu kaupverði fyrir hverja fasteign og meðaltalið reiknað. Ef spáð fasteignamat er það sama og tímaleiðrétt kaupverð fyrir allar fasteignir er hlutfallið 1, hlutfallið væri hins vegar líka 1 ef helmingur eigna væri með 30% hærra spáð fasteignamat en tímaleiðrétt kaupverð og hinn helmingurinn með 30% lægra spáð fasteignamat en tímaleiðrétt kaupverð. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 1. HMS telur ásættanlegt gildi vera milli 0,9 og 1,1. Eins og sjá má í töflunni eru gildi fyrir bæði atvinnumat og sumarhúsamat utan þessara marka.

ASR₂ er miðgildi hlutfalls spáðra og raunverulegra gilda (Average Assessment-to-Sale Ratio). Fyrirhuguðu fasteignamati er deilt með tímaleiðréttu kaupverði fyrir hverja fasteign og miðgildið reiknað. Helmingur eigna er því með hærra hlutfall og helmingur eigna með lægra hlutfall. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 1. HMS telur ásættanlegt gildi vera gildi eru milli 0,9 og 1,1. Eins og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat utan þessara marka.

MdAPE er miðgildi hlutfallslegs fráviks (Median Absolute Percentage Error). Miðgildi hlutfalls frávika spáa frá raunverulegum gildum í prósentum. Það skiptir ekki máli hvort að frávikið sé upp eða niður. Ef helmingur eigna væri með fyrirhugað fasteignamat 10% hærra en tímaleiðrétt kaupverð og hinn helmingurinn 10% lægra myndu t.d. ASR₁ og ASR₂ segja að líkanið sé mjög gott á meðan þessi mæling myndi segja að miðgildi fráviks sé 10%. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 0%. HMS telur ásættanlegt gildi vera gildi eru undir 20%. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat utan þessara marka.

COD er miðgildisfrávik (Coefficient of Dispersion). Meðalhlutfallsleg dreifing hlutfalls spáðra og raunverulegra gilda frá miðgildi sem er mælikvarði á hversu mikill breytileiki er í hlutfalli fyrirhugaðs fasteignamats og tímaleiðrétts kaupverðs. Ef COD væri 0 þýddi það að hlutfallið milli fyrirhugaðs fasteignamats og tímaleiðrétts kaupverðs væri alltaf það sama og miðgildi þeirra fyrir allt gagnasettið. Ef miðgildið er nálægt 1 er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 0. Allt undir 0,1 telst gott og undir 0,2 ásættanlegt. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat og sumarhúsamat utan þessara marka.

PRD er innbyrðis mismunur (Price Related Differential) og mælir hvort verðmætar og verðminni fasteignir séu metnar hlutsfallslega jafn hátt miðað við tímaleiðrétt kaupverð. Mæling yfir 1 þýðir að dýrari eignir eru mögulega vanmetnar en undir 1 að dýrari eignir séu mögulega ofmetnar. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 1. Ásættanleg gildi eru milli 0.95 og 1.05. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat og sumarhúsamat utan þessara marka.

H R(10%) er hlutfall spáa sem eru innan ±10% frá raunverulegu gildi. Hversu hátt hlutfall fyrirhugaðra fasteignamata eru innan við 10% frá tímaleiðréttu kaupverði. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 100%. HMS telur hlutfall yfir 50% vera ásættanlegt. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat og sumarhúsamat utan þessara marka.

H R(20%) er hlutfall spáa sem eru innan ±20% frá raunverulegu gildi. Hversu hátt hlutfall fyrirhugaðra fasteignamata eru innan við 20% frá tímaleiðréttu kaupverði. Það er því óskandi að þessi mæling sé sem næst 100%. HMS telur hlutfall yfir 75% vera ásættanlegt. Líkt og sést í töflunni hér að ofan eru gildin fyrir atvinnumat og sumarhúsamat utan þessara marka.

Eins og fram hefur komið eru nokkrar matsaðferðir þar sem HMS telur gæðum ábótavant. Það er verkefni við endurmat síðari ára að endurskoða og bæta þær aðferðir. Þegar fasteignamat 2026 var kynnt tilkynnti HMS m.a. að til stæði að fara í heildarendurskoðun á fasteignamati atvinnueigna.

10. Við­auk­ar

Hægt er að nálgast viðauka fasteignamatsskýrslunnar með því að smella á þennan hlekk.